我國“宅基地?fù)Q房”利益主體博弈分析

摘要：以“宅基地?fù)Q房”模式中相關(guān)利益主體為著眼點(diǎn)，如果運(yùn)用案例分析、博弈分析等方法對“宅基地?fù)Q房”過程中政府（包括中央政府和地方政府）、開發(fā)企業(yè)、村集體、農(nóng)民個(gè)人“權(quán)利與利益”的博弈策略和過程、博弈的不對等利益分配結(jié)果展開研究即會(huì)發(fā)現(xiàn)，公平、規(guī)范的博弈平臺的缺失導(dǎo)致相對弱勢的農(nóng)民群體在博弈中損失部分利益。應(yīng)該重視農(nóng)民享有經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的利益分配的權(quán)利，構(gòu)建一整套公平、透明的博弈規(guī)則，更多地考慮農(nóng)民個(gè)人利益，實(shí)現(xiàn)各方利益均衡，以利于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：宅基地?fù)Q房；博弈論；利益分配；天津華明鎮(zhèn)

中圖分類號：F311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-3890（2013）02-0022-07

一、引言

自2005年下半年開始，包括東麗區(qū)華明鎮(zhèn)在內(nèi)的天津市共十二個(gè)鎮(zhèn)五個(gè)村進(jìn)行了一場“宅基地?fù)Q房”模式的土地變革[1]。之后我國很多地方都進(jìn)行了以“宅基地?fù)Q房”為主要模式特征的農(nóng)村土地綜合整治。“宅基地?fù)Q房”模式即在國家現(xiàn)行政策框架內(nèi)，堅(jiān)持承包責(zé)任制不變、可耕種土地只增不減以及農(nóng)民自愿的原則，高水平地規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)一批有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。農(nóng)民以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住[2]。“宅基地?fù)Q房”實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民與地方政府之間，就農(nóng)村集體建設(shè)用地及其增值收益分配權(quán)的微弱博弈[3]。作為“宅基地?fù)Q房”模式的先行者和2010年上海世博會(huì)唯一以農(nóng)村城市化為題材的展示案例，天津華明鎮(zhèn)的農(nóng)村居民點(diǎn)整理模式特別是宅基地?fù)Q房的標(biāo)準(zhǔn)、潛在問題及對策等吸引了很多專家、學(xué)者的關(guān)注。但對于宅基地?fù)Q房過程中涉及的主體：政府（中央政府及地方政府）、企業(yè)、村集體、村民個(gè)人之間“權(quán)利與利益”的博弈策略和過程、博弈的不對等利益分配結(jié)果的研究卻很缺乏。本文以“宅基地?fù)Q房”模式為研究對象，采用博弈論研究方法，分析政府、企業(yè)、村集體以及村民個(gè)人作為有限理性人采取策略的動(dòng)機(jī)，建立博弈分析模型，得出“宅基地?fù)Q房”博弈結(jié)果，以期為進(jìn)一步完善我國農(nóng)村居民點(diǎn)整理模式做好相關(guān)立法保障，提高農(nóng)民公平參與社會(huì)收益分配水平提供參考。

二、相關(guān)利益主體分析

（一）政府

目前，我國正處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的體制轉(zhuǎn)型期，各種制度建設(shè)、監(jiān)督機(jī)制等未能及時(shí)跟進(jìn)使得中央政府和地方政府還未能形成一個(gè)協(xié)調(diào)、高效的合作機(jī)制。中央政府作為全體公民權(quán)力的委托行使者，是社會(huì)公共利益的集中代表者、實(shí)現(xiàn)者和維護(hù)者，其行為一般以公共利益最大化為服務(wù)目標(biāo)。而地方政府一方面要與中央政府利益保持一致性，即貫徹執(zhí)行中央政府的路線、方針和政策，為實(shí)現(xiàn)公共利益的最大化而組織生產(chǎn)，分配資源，促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步；另一方面，地方政府作為本地區(qū)政府主體的代表人，要不斷爭取中央政府的支持，實(shí)現(xiàn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)利益最大化。總之，地方政府的利益目標(biāo)有公共利益和政府利益，前者與中央政府一致，后者則包括政治利益和經(jīng)濟(jì)利益。政治利益主要表現(xiàn)為政府聲譽(yù)、公眾的支持率以及地方政府首腦的晉升。經(jīng)濟(jì)利益主要是指政府對滿足自己經(jīng)濟(jì)需要的稀缺經(jīng)濟(jì)資源的占有，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長率、就業(yè)率等[4]。

我國目前的地方政府績效評估實(shí)踐中，以GDP增長幅度作為衡量地方政府及其官員政績的主要標(biāo)準(zhǔn)，這種數(shù)字化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在政績考核中所占比重很大。過多強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)總量的增長要求，容易引起地方政府將經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為政府公共服務(wù)的唯一職能，從而忽視了“以人為本，以百姓為本”的公共服務(wù)職能[5]。

（二）企業(yè)

在字典上，“企業(yè)”一詞的解釋首先是指依法設(shè)立的以贏利為目的、從事商品的生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)活動(dòng)的獨(dú)立核算經(jīng)濟(jì)組織。或者說，企業(yè)一般以贏利為目的，以實(shí)現(xiàn)投資人、客戶、員工、社會(huì)大眾的利益最大化為使命，通過提供產(chǎn)品或服務(wù)換取收入。在宅基地?fù)Q房模式中涉及到的企業(yè)一般是各種房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括公司投資者（上市公司和非上市公司）、機(jī)構(gòu)投資者等。開發(fā)商作為純粹理性的“經(jīng)濟(jì)人”，他以追逐利潤最大化為目標(biāo)。即便是在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃已經(jīng)成為城市發(fā)展、建設(shè)、管理的龍頭，目的是增進(jìn)公共利益，但由于規(guī)劃本身的不科學(xué)和欠缺操作性，且開發(fā)商作為城市規(guī)劃的實(shí)際執(zhí)行者，使得公益性開發(fā)與商業(yè)性開發(fā)的邊界日益變得模糊，甚至使公益淪為掩蓋某些個(gè)人或集團(tuán)私利的幌子。

（三）村集體

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是法律認(rèn)定的農(nóng)村上地所有權(quán)人。作為保護(hù)農(nóng)民利益的最后防線，村集體組織能否為村民提供受中央政策和法律保護(hù)的機(jī)制取決于其工作是否有效。該組織面對上級和農(nóng)民的雙重壓力，在現(xiàn)實(shí)中很可能會(huì)出于自身利益考慮，在征地價(jià)格談判時(shí)予以妥協(xié)，即以犧牲村民利益為籌碼，甚至剝奪農(nóng)民的知情權(quán)，直接截流相關(guān)款項(xiàng)，獲取政治和經(jīng)濟(jì)利益[5][6]。

（四）村民個(gè)人

在宅基地?fù)Q房的模式下，村民個(gè)人不僅希望能夠擁有一套城市住房，還希望搬遷到新房以后的生活有保障。這就需要政府的統(tǒng)籌安排，一方面制定合適的換房標(biāo)準(zhǔn)，提供給農(nóng)戶家庭與原宅基地面積相當(dāng)?shù)淖》浚涣硪环矫妫瑸檗r(nóng)戶搬遷后的生計(jì)著想，為勞動(dòng)力提供就業(yè)培訓(xùn)、崗位，為非勞動(dòng)力包括兒童和老人提供入學(xué)保障和養(yǎng)老保險(xiǎn)。實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民對于華明鎮(zhèn)的換房模式實(shí)施效果同意但不滿意。村民個(gè)人的愿望不僅包括單純換好房，還包括搬遷后土地復(fù)耕、子女教育、解決就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)和社區(qū)管理等多項(xiàng)配套政策。而政府往往難以或不能滿足。

三、利益博弈分析

（一）各利益主體行為發(fā)生的經(jīng)濟(jì)學(xué)假定

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主之一的Robert J.Aumann教授，在他主編的《博弈論手冊》（Handbook of Game Theory）第一卷的序中強(qiáng)調(diào)：博弈論研究互動(dòng)的決策者行為，是從經(jīng)濟(jì)學(xué)理性出發(fā)的，不是從心理學(xué)或者社會(huì)學(xué)觀點(diǎn)出發(fā)的。首先，要明確的是各利益主體的經(jīng)濟(jì)人理性特點(diǎn)。其次，在宅基地?fù)Q房的各方博弈過程中，包含著復(fù)雜的相互依存關(guān)系，博弈是很復(fù)雜的，因此指望現(xiàn)實(shí)的博弈方都能夠通過博弈分析找到最優(yōu)策略，而且不會(huì)因?yàn)檫z忘、失誤、任性、信息掌握不全等原因偏離最佳選擇，常常是不切實(shí)際的。也就是說，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的完全理性在本文研究中是不完美的。基于以上兩點(diǎn)，本文中將博弈的主體假設(shè)為“有限理性”，即博弈方是在有缺陷的情況下進(jìn)行的判斷選擇。即政府、企業(yè)、村集體和村民個(gè)人都是有限理性的集團(tuán)，各自以追求自身的最大利益為目的。中央政府追求國家整體利益的最大化；地方政府在追求當(dāng)?shù)乩娴淖畲蠡耐瑫r(shí)又追求政府官員個(gè)人利益的最大化；集體追求本組織及其領(lǐng)導(dǎo)成員的利益最大化：農(nóng)民則是追求換好房、大房和其他補(bǔ)償條件的最大化。

（二）博弈分析的總體框架

在宅基地?fù)Q房過程中，政府（中央政府和地方政府）、開發(fā)商、村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民個(gè)人是主要的利益主體，利益沖突致使四方存在三對博弈組合：中央政府與地方政府之間的利益博弈；地方政府之間的利益博弈；政府與開發(fā)商之間的利益博弈；政府與村集體之間的利益博弈；村集體和村民之間的利益博弈。由于《天津市以宅基地?fù)Q房建設(shè)示范小城鎮(zhèn)管理辦法》第三十一條規(guī)定村民宅基地置換堅(jiān)持村民自愿申請與自愿整理交付宅基地的原則。理論上，在經(jīng)過審批的試點(diǎn)區(qū)內(nèi)的村民，作為房屋所有權(quán)人或使用權(quán)人具有與政府平等談判、討價(jià)還價(jià)甚至拒絕被搬遷的條件，從法律地位來看是平等的。然而現(xiàn)實(shí)中卻不盡如此。為了能更好地研究這四者之間的錯(cuò)綜復(fù)雜的利益博弈關(guān)系，特構(gòu)建以下分析框架：

華明鎮(zhèn)“宅基地?fù)Q房”實(shí)質(zhì)是農(nóng)民與地方政府之間，就農(nóng)村集體建設(shè)用地及其增值收益分配權(quán)的微弱博弈，文中把這種博弈看作一個(gè)不完全信息動(dòng)態(tài)博弈過程，主要基于兩個(gè)基本的事實(shí)：一是博弈方之間在對得益信息的了解方面是不對稱的，即村民對政府通過“宅基地?fù)Q房”的得益是不了解的，他們并不知道自己的宅基地能夠有多大的升值空間，取得多大的增值收益。二是華明鎮(zhèn)“宅基地?fù)Q房”采取的是政府主導(dǎo)形式，步驟依次是房屋普查、建立檔案、規(guī)劃建設(shè)、組建融資主體、村民申請、實(shí)施換房。現(xiàn)實(shí)中，通常是政府先提供給村民一定的換房條件，按照農(nóng)民自愿申請的原則申請或不申請。由于政府不能強(qiáng)制農(nóng)民換房，它的策略集合為（提供標(biāo)準(zhǔn)以下的條件、提供滿足標(biāo)準(zhǔn)的條件），這里的標(biāo)準(zhǔn)是政府通過對搬遷村民進(jìn)行合理補(bǔ)償、農(nóng)民就業(yè)指導(dǎo)和安排、養(yǎng)老保險(xiǎn)體制等使換房后的農(nóng)民能夠真正“安居、樂業(yè)、有保障”。而農(nóng)民集體相對應(yīng)的策略集合為（合作、抵制），并在政府行動(dòng)后采取相應(yīng)行動(dòng)，雙方都能預(yù)測到自己行動(dòng)的收益和損失，從而形成下面4組策略集合：I（提供滿足標(biāo)準(zhǔn)的條件、農(nóng)民集體接受）、II（提供滿足標(biāo)準(zhǔn)的條件、農(nóng)民集體拒絕）、Ⅲ（提供標(biāo)準(zhǔn)以下的條件、農(nóng)民集體接受）和Ⅳ（提供標(biāo)準(zhǔn)以下的條件、農(nóng)民集體拒絕）4種組合方式，如表1所示：

（1）若政府提供滿足標(biāo)準(zhǔn)的條件而農(nóng)民集體愿意接受，雙方通過自愿協(xié)商達(dá)成協(xié)議，均可獲得最大收益，分別為A和B，總收益是A+B。這是一種理想的均衡狀態(tài)，以I表示。

（2）若政府提供滿足標(biāo)準(zhǔn)的條件而農(nóng)民集體拒絕，政府不能進(jìn)行宅基地?fù)Q房，總收益為0，由于發(fā)生宣傳、走訪等成本，純收益為負(fù)數(shù)C。農(nóng)民拒絕，收益為0，以II表示。

（3）若政府提供標(biāo)準(zhǔn)以下的條件而農(nóng)民集體愿意接受，宅基地?fù)Q房的協(xié)議可以達(dá)成，可是政府和農(nóng)民的得益比例失調(diào)，政府提供標(biāo)準(zhǔn)以下的條件使自己的收益增加，收益值是，表示政府換房后獲利更多，農(nóng)民集體在這種情況下合作，收益值是∈2B（∈2<1），表示農(nóng)民集體利益受損，假設(shè)∈1A+∈2B

（4）若政府提供標(biāo)準(zhǔn)以下的條件而農(nóng)民集體拒絕，雙方不能通過協(xié)商達(dá)成自愿協(xié)議，同（2）政府不能進(jìn)行宅基地?fù)Q房，總收益為0，由于發(fā)生宣傳、走訪等成本，純收益為負(fù)數(shù)C。農(nóng)民集體抵制來維護(hù)自己的利益同時(shí)也會(huì)使自己的成本增加，原有利益減少，收益值是D（D>∈2B），以Ⅳ表示。

從以上分析來看，政府提供滿足標(biāo)準(zhǔn)的條件時(shí)，因?yàn)锽>0，A+B>C+0，農(nóng)民集體的最佳選擇是接受，會(huì)在狀態(tài)I達(dá)到均衡，實(shí)現(xiàn)利益最大化。而政府提供標(biāo)準(zhǔn)以下的條件時(shí)，因?yàn)镈>∈2B，為了實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，農(nóng)民集體的最佳選擇是拒絕。可見，狀態(tài)I是達(dá)到均衡的最佳結(jié)果，但雙方自愿達(dá)成征地協(xié)議的條件是：政府支付的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用足夠高且有政府許諾的諸如“薪金、租金、股金、保障金”等條件足夠保證農(nóng)民能夠真正“安居、樂業(yè)、有保障”。現(xiàn)實(shí)中政府常常難以滿足這一條件，均衡就難以真正達(dá)成。事實(shí)上，宅基地?fù)Q房中政府往往是單方拋出一份補(bǔ)償方案，而現(xiàn)有的制度并未給處于弱勢的農(nóng)民與強(qiáng)勢的政府搭建一個(gè)討價(jià)還價(jià)的平臺，農(nóng)民缺乏意見申述渠道難于為自己爭取更好的換房條件。最終政府本身的強(qiáng)勢地位必然侵吞部分農(nóng)民的利益，最終達(dá)成一個(gè)農(nóng)民并不十分滿意的協(xié)議，農(nóng)民的利益無法得到切實(shí)保障，無法實(shí)現(xiàn)總收益最大化[6]。

（三）政府之間的博弈

1. 中央政府與地方政府之間的博弈。中央政府和地方政府之間是一個(gè)委托人—代理人關(guān)系，委托人—代理人關(guān)系有很多種，當(dāng)涉及到“宅基地?fù)Q房模式”時(shí)屬于代理結(jié)果不確定但可監(jiān)督的類型。地方政府按照中央對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求實(shí)行宅基地?fù)Q房的最大化目標(biāo)是發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，提高自身某種收益等，但是其工作成果具有不確定性，主要指滿足中央政府要求的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策要求、農(nóng)民滿意、社會(huì)和諧等指標(biāo)的程度。另一方面，中央政府對地方政府的行為具有監(jiān)督效力，這也是需要成本的。此處中央政府和地方政府之間的博弈屬于完全信息靜態(tài)博弈[7]。從而形成下面4組策略集合：I（監(jiān)督、滿足）、II（監(jiān)督、不滿足）、Ⅲ（不監(jiān)督、滿足）和Ⅳ（不監(jiān)督、不滿足）4種組合方式。

若中央政府監(jiān)督且地方政府努力的結(jié)果滿足要求，假設(shè)監(jiān)督成本為c，地方政府滿足要求不會(huì)提升中央政府在社會(huì)輿論前的形象，中央政府的得益為-c，地方政府的得益為B。以I表示。

若中央政府監(jiān)督而地方政府不滿足要求，此時(shí)地方政府的得益顯然大于滿足要求時(shí)的B，為B+？駐b。中央政府由于發(fā)現(xiàn)了地方政府的失敗會(huì)對中央政府的形象有所幫助，此時(shí)中央政府的得益為-c+C。以II表示。

若中央政府不監(jiān)督而地方政府滿足要求，地方政府的得益為B，中央政府的得益為0。以III表示。

若中央政府不監(jiān)督而地方政府不滿足要求，此時(shí)中央政府的不監(jiān)督會(huì)導(dǎo)致相關(guān)群體利益受損，對中央政府的形象、聲譽(yù)有負(fù)面影響，中央政府的得益為-d，顯然-d>-c。地方政府的得益為B+？駐b。以Ⅳ表示。

下面分析他們各自的策略選擇：首先，根據(jù)上述分析，對于地方政府，不管中央政府監(jiān)督與否，它都會(huì)選擇不滿足，不滿足是地方政府的占優(yōu)策略①，可以確定地方政府選擇滿足的概率為0。既而，對于中央政府，不管其監(jiān)督的概率為多大，其選擇監(jiān)督或不監(jiān)督能獲得的預(yù)期價(jià)值都是確定的。當(dāng)中央政府選擇監(jiān)督時(shí)，其預(yù)期價(jià)值為：-c*0+-c+C*1=-c+C；其選擇不監(jiān)督的預(yù)期價(jià)值0*0+（-d）*1=-d。也就是說，中央政府選擇的預(yù)期價(jià)值只與地方政府的選擇概率有關(guān)。當(dāng)-c+C>-d時(shí)，中央政府選擇監(jiān)督。當(dāng)-c+C<-d時(shí)，中央政府選擇不監(jiān)督。結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況來看：地方政府在進(jìn)行行為選擇時(shí)考慮較多的還是地方的政治利益和經(jīng)濟(jì)利益以及官員的個(gè)人利益，對社會(huì)公共利益的考慮往往并沒有滿足中央政府要求。加上中央政府的監(jiān)督力度有限，更加滋長了地方政府的違規(guī)甚至違法行為。

2. 地方政府之間的博弈。現(xiàn)行政績觀和績效考核體系導(dǎo)致地方政府之間會(huì)不遺余力地搞大宅基地?fù)Q房工程，相互競爭，表面上雖然改善了農(nóng)民的生活環(huán)境，卻往往容易對農(nóng)民補(bǔ)償不足，為農(nóng)民日后的長遠(yuǎn)生計(jì)計(jì)劃不周。地方政府之間就是否進(jìn)行宅基地?fù)Q房而言的博弈，假設(shè)存在兩個(gè)博弈方時(shí)，類似囚徒困境。結(jié)合表3做如下分析：

首先在這個(gè)博弈中，地方政府各自的利益不僅取決于自己的策略選擇，而且也取決于對方的策略選擇，屬于有策略和利益依存關(guān)系的典型博弈問題。因此，地方政府a(chǎn)在選擇自己的策略時(shí)，即使無法知道政府b的策略，他也必須考慮政府b的策略對自己得益的影響，從而作出自己的最佳策略。

在本博弈中，對于地方政府a(chǎn)來說，無論地方政府b選擇換房或不換房，地方政府a(chǎn)都應(yīng)該選擇換房，可以說換房是地方政府a(chǎn)的一個(gè)“上策”。同樣的，因?yàn)榈胤秸産的情況與地方政府a(chǎn)完全相同，因此其策略選擇也會(huì)與地方政府a(chǎn)完全相同。因此該博弈的最終結(jié)果必然是兩博弈方均選擇“換房”策略，同獲益5。這也與現(xiàn)實(shí)情況相符，自天津市2007年10月建成第一批新型小城鎮(zhèn)以后，就在各大城市掀起了一股“宅基地?fù)Q房”熱潮，至今在包括青島、廣東在內(nèi)全國的20多個(gè)城市開展起來。

（四）地方政府和企業(yè)的博弈

地方政府的公共利益、政府利益和企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益之間存在共生關(guān)系又存在競爭關(guān)系。企業(yè)希望從政府那里獲得更多的公共產(chǎn)品和服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)。地方政府則希望企業(yè)行為在政府規(guī)定的框架下進(jìn)行，而這里的規(guī)定多是出于保障政府利益最大化的政策規(guī)范。地方政府和企業(yè)有各自的利益主導(dǎo)，兩者之間的博弈結(jié)果要看他們在博弈過程中的合作程度[5]。

華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房中，政府和企業(yè)或者說開發(fā)商之間是合作的關(guān)系，一方面，政府從農(nóng)民手中征地獲得宅基地，開發(fā)商則進(jìn)行舊房拆遷、安置房建設(shè)。開發(fā)商博弈的目標(biāo)是在眾多的競標(biāo)者中勝出拿地進(jìn)行建設(shè)投資獲利，政府的博弈目的是實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)效益和政府利益。

（五）政府和村集體的博弈

村集體組織是法律認(rèn)定的農(nóng)村土地所有權(quán)人。在換房過程中，村集體組織代表村民就本村農(nóng)民的各種利益和權(quán)益與政府、開發(fā)商進(jìn)行談判。談判包括換房標(biāo)準(zhǔn)以及政府給村民提供的四金“薪金、租金、股金、保障金”。其中養(yǎng)老保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)是男60歲以上、女55歲以上每月560元。薪金是適齡青年的就業(yè)安排—工業(yè)園區(qū)、空港加工區(qū)、居住區(qū)，租金即若農(nóng)戶原先在村子里是個(gè)體經(jīng)營戶，換房以后可以每月獲得一定面積商店的出租金。股金即原先農(nóng)戶若種地，以自己的土地入股給種田大戶，收取一定比例的股金。

由于我國土地缺少市場定價(jià)要素，宅基地?fù)Q房的補(bǔ)償主要由地方政府來定，現(xiàn)行“規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)”是主房可以一比一對換，附房則是兩平方米換一平方米，院落空地不算。在實(shí)踐中，有的村集體對此存在很大意見：認(rèn)為應(yīng)該是以房換房而不是以宅基地?fù)Q房，因此也有少部分村民成為釘子戶，至今尚未搬遷。集體和農(nóng)民缺乏充分的定價(jià)權(quán)，除了接受政府的定價(jià)之外，集體缺乏與政府討價(jià)還價(jià)的平臺，這就導(dǎo)致政府忽略、傷害農(nóng)民眼前或長遠(yuǎn)利益的狀況難以避免。

（六）村集體和村民的博弈

在村集體與政府的談判中，村集體組織的談判一方面受到村民的監(jiān)督，另一方面還受到行政關(guān)系的制約。但通常情況下，村民一方多處于信息的弱勢端，缺乏監(jiān)督能力和平臺，尋求相關(guān)信息（比如換房補(bǔ)償）的成本很高。因此，多數(shù)村民會(huì)將其自身利益訴求委信于村集體組織。在這樣的約束條件下，村集體組織會(huì)在一些村民便于直接監(jiān)督的內(nèi)容上（比如上級規(guī)定的補(bǔ)償原則、補(bǔ)償項(xiàng)目等）依法力爭。但在一些難以有效監(jiān)督的談判內(nèi)容上，村集體組織為了自身利益，可能出現(xiàn)以犧牲村民利益為代價(jià)換取自身好處的情形[8]。

四、博弈均衡分析

在宅基地?fù)Q房模式中，對政府、企業(yè)、集體和農(nóng)民在宅基地?fù)Q房模式中的均衡分析問題，也就是如何形成一個(gè)為各利益主體都認(rèn)同的均衡的利益分配方案的問題，并且如何論證其合理性的問題。下文結(jié)合博弈論中納什均衡的方法進(jìn)行分析和說明。

（一）地方政府、集體和農(nóng)民的均衡分析

地方政府、集體和農(nóng)民的均衡也就是在宅基地?fù)Q房所獲的巨大增值收益如何公平分配；農(nóng)民群體作為換房模式的利益犧牲者應(yīng)該得到多少補(bǔ)償；政府作為換房模式的發(fā)起人，究竟應(yīng)該參與分配多少的增值收益。

假設(shè)一：假設(shè)政府和農(nóng)民在博弈過程中是對等的，即真正按照農(nóng)民自愿的原則，公平、公正、公開地進(jìn)行宅基地?fù)Q房。

假設(shè)一戶農(nóng)民的宅基地和耕地給定，經(jīng)過換房和補(bǔ)償耕地后產(chǎn)生的總商業(yè)價(jià)值為∑，政府獲得的價(jià)值為Xa，農(nóng)民自身獲得的價(jià)值為Xb，那么存在一個(gè)可能的協(xié)議集合：

U={（Xa，Xb）∶0？燮Xa？燮∑且Xb=∑-Xa}。

我們定義：對任意Xi∈[0，∑]，Di=Ui（Xi），其中假設(shè)Ui[0，∑]→R是嚴(yán)格遞增函數(shù)且是凹函數(shù)，而且在區(qū)間上處處可導(dǎo)。Di是博弈方從獲得份額中得到的效用，對于政府，效用就是政績，GDP收入，職位升遷等等的總和；對于農(nóng)民就是安居、樂業(yè)、有保障等等的總和。

如果博弈雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，那么博弈雙方獲得的效用各為di，di？叟0。對于政府來說，當(dāng)沒有達(dá)成協(xié)議時(shí)，從這塊地獲得的效用Ua（0）=da=0。而對于農(nóng)民來說，當(dāng)沒有達(dá)成協(xié)議時(shí)，農(nóng)民可以依然可以通過種地獲得收益，設(shè)定為Ub（0）=db=M（M為農(nóng)民通過種糧食或者蔬菜獲得的收益）。效用對d=（da，db）為無協(xié)議點(diǎn)。

（1）假設(shè)不存在Ub（Xb）>db，即換房以后，農(nóng)民所獲得的效用小于等于沒有被征地時(shí)所獲得的效用，那么永遠(yuǎn)也找不到一個(gè)互利協(xié)議。不管農(nóng)民是否清楚自己的土地?fù)Q房后產(chǎn)生多大的商業(yè)價(jià)值，這種情況下，征地是無法獲得農(nóng)民同意的。

當(dāng)f=0.5時(shí)，即為第一種情況，即政府和農(nóng)民是在國家法律法規(guī)的規(guī)范下對等博弈的。而實(shí)際情況是，政府通過各種手段，使得不對稱參數(shù)f>0.5。這樣，政府最終獲得的價(jià)值和效用都將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于農(nóng)民獲得的。通過（3）式我們可以看出，當(dāng)f=1時(shí)政府獲得的效用即為社會(huì)總效用。農(nóng)民獲得的效用和換房前相比是相等的，即ub=bb=m。也就是說，廣大的農(nóng)民集體被社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處在強(qiáng)勢地位的政府邊緣化，未能參與利益分配。

現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民群眾由于知識文化水平低，再加上政府的刻意隱瞞，信息不對稱的情況占多數(shù)，只有政府了解一塊地的總商業(yè)價(jià)值∑，在整個(gè)博弈過程中，政府和農(nóng)民分割的總商業(yè)價(jià)值為∑′（∑′<∑）。那么最后政府所獲得的價(jià)值Xa=XaN+∑-∑′，而農(nóng)民實(shí)際獲得的價(jià)值Xb=∑′-Xa。農(nóng)民雖然也得到城鎮(zhèn)的一套住房，土地附著物與青苗補(bǔ)償費(fèi)，勞動(dòng)力安置費(fèi)，但他們所得到的與他們在失去土地之后生活和重新創(chuàng)業(yè)時(shí)所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)與支出相比較，根本不成正比。由于Ui函數(shù)是單調(diào)遞增的凹函數(shù)可知，政府實(shí)際獲得的效用Di比公眾所知道的要多得多。

（二）中央政府、地方政府和集體的均衡分析

中央政府、地方政府和集體的均衡也就是中央采取多大的監(jiān)督與處罰力度能夠保證一方面，地方政府使農(nóng)民換房后真正實(shí)現(xiàn)“安居、樂業(yè)、有保障”；另一方面，對零散的宅基地的整理能夠達(dá)到“耕地不減少、建設(shè)用地不增加”的要求。實(shí)際上，均衡也體現(xiàn)在上述中央政府與地方政府的博弈的分析上。因?yàn)橹醒氲谋O(jiān)督力度取決于地方政府換房工作在農(nóng)民群體中引發(fā)的滿意或不滿程度，因此，這里不再贅述。

（三）均衡分析的結(jié)論

結(jié)合上述分析，可以看到要達(dá)到納什均衡就要保證農(nóng)民群體充分了解自己土地的社會(huì)價(jià)值，有與政府平等討價(jià)還價(jià)的地位，在雙方都能接受的前提下，尋找納什積的最大化點(diǎn)。而要做到這一點(diǎn)，就需要以下的保證：

一是建立農(nóng)民利益團(tuán)體的博弈渠道、平臺，幫助農(nóng)民了解市場信息，制定恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)償期望。做到雙方的博弈是完全信息博弈，避免政府因?yàn)閯儕Z了農(nóng)民的知情權(quán)，從而侵占搬遷農(nóng)民的利益。

二是增強(qiáng)農(nóng)民的博弈能力，在利益主體之間建立一個(gè)有效的公平的談判協(xié)商機(jī)制，是達(dá)到博弈均衡的必由之路。

三是中央政府加大對“宅基地?fù)Q房”工作的監(jiān)督力度，以農(nóng)民換房后是否“安居、樂業(yè)、有保障”為標(biāo)準(zhǔn)，制定一套詳細(xì)的衡量辦法。要求各地方政府達(dá)到要求，否則進(jìn)行處罰。

四是建立并完善其與政府平等溝通的辦法與機(jī)制，確保農(nóng)民擁有與政府談判的權(quán)力，而不是被動(dòng)只能接受政府的換房條件。并且在適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償期望的前提下談判，避免農(nóng)民打著社會(huì)弱勢群體的旗號對政府“漫天要價(jià)”。

五是為實(shí)現(xiàn)地方政府和農(nóng)民的博弈均衡，應(yīng)該有公開機(jī)制和參與機(jī)制的法律保障。這就要求立法者順應(yīng)時(shí)代不斷更新的需要，在調(diào)研的基礎(chǔ)上補(bǔ)充宅基地?fù)Q房的相關(guān)法律法規(guī)，使農(nóng)民的合法權(quán)益能夠有法可依，避免沖突，協(xié)調(diào)社會(huì)正常的秩序。

五、結(jié)語

當(dāng)前，我國農(nóng)村中的土地問題已成為威脅社會(huì)穩(wěn)定的首要因素。但是某些地方政府在進(jìn)行農(nóng)村居民點(diǎn)整理工作中依然存在對農(nóng)民群體利益的漠視和剝奪。現(xiàn)實(shí)中，部分農(nóng)民存在漫天要價(jià)的情形也會(huì)存在，但在自身利益和地方利益驅(qū)動(dòng)下，很多地方政府憑借其強(qiáng)勢地位，不斷逼近農(nóng)民群體的承受底線。比如強(qiáng)制換房，換房標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行中存在不公平現(xiàn)象，政府之前承諾的條件并未完全兌現(xiàn)（適齡青年提供工作、農(nóng)民土地入股等），雖然為部分人群提供養(yǎng)老保險(xiǎn)但并未做到之前保證的那樣使換房后的農(nóng)民能夠真正“安居、樂業(yè)、有保障”。這直接或間接地對地方穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展帶來負(fù)面的社會(huì)影響，從而阻礙了我國文明與和諧社會(huì)發(fā)展進(jìn)程。

通過對各利益方之間進(jìn)行博弈分析，并對換房模式的納什均衡分析，得到地方政府和農(nóng)民群體的均衡點(diǎn)和均衡條件，要推動(dòng)宅基地?fù)Q房模式向最優(yōu)均衡發(fā)展就必須通過建立公平的博弈渠道保證農(nóng)民的知情權(quán)和對等的博弈權(quán)，讓地方政府的行為不僅處在中央政府的監(jiān)督之下，還要接受廣大農(nóng)民群體的監(jiān)督，同時(shí)政府自身應(yīng)該加強(qiáng)法制建設(shè)，加強(qiáng)自身的服務(wù)意識。唯有如此，才能形成一個(gè)文明和諧的社會(huì)氛圍，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的長治久安和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

2012年初，溫家寶總理在發(fā)表的《中國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展道路》一文中指出，土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等是法律賦予農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，無論他們是否還需要以此來作基本保障，也無論他們是留在農(nóng)村還是進(jìn)入城鎮(zhèn)，任何人都無權(quán)剝奪。推進(jìn)集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。2012年《求是》雜志刊登李克強(qiáng)副總理文章，強(qiáng)調(diào)要在充分尊重農(nóng)民意愿、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益、嚴(yán)格保護(hù)耕地的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化。近期中央高度重視農(nóng)民利益保護(hù)的政策信號頻出，相信在我國后續(xù)的農(nóng)村土地綜合整治中，農(nóng)民的利益將會(huì)得到更多的保護(hù)[9]。

注釋：

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責(zé)任編輯、校對：關(guān) 華