我國城市土地集約利用研究現狀綜述

摘 要：對近年來我國城市土地集約利用的內涵、評價和相關問題等研究內容、研究特點以及研究中存在問題進行了系統的綜述。

關鍵詞：城市土地；集約利用；研究現狀；綜述

中圖分類號 F301.2 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2013）04-95-03

城市土地集約利用，主要是研究城市土地合理利用，重點在于確定城市土地開發和利用強度的合理程度，充分挖掘城市土地利用潛力。城市土地集約利用研究是目前理論界研究的熱點問題之一。我國目前正處在經濟快速發展階段，土地供需矛盾十分突出。為充分利用土地資源，有必要通過詳盡深入的研究，確定在當前技術經濟條件下，城市可供挖潛的土地數量、類型和分布，進一步提高城市土地使用效率的途徑和措施。鑒此，筆者對近年來我國城市土地集約利用研究的內容、特點和存在問題進行系統的綜述。

1 城市土地集約利用內涵研究

“集約”和“粗放”是兩個相對的概念。集約經營原指農業土地的一種經營方式，即增加對單位土地面積上變量資源的投入，以提高土利用的集約度。因此，人們通常把單位土地面積上使用高比率的變量投入的經營稱為集約經營，而把單位土地面積上使用低比率的變量投入稱為粗放經營。著名的土地經濟學家伊利在其名著《土地經濟學原理》一書指出：“對現在已經利用的土地增加勞力和資本，這個方法叫做土地利用的集約”[1]。德國著名的農業經濟學家屠能從農業生產布局的角度闡述了土地集約利用問題。在《孤立國》一書中，屠能建立了區位地租理論和農業區位論，確立了按土地區位地租高低，確定農業土地利用的合理集約度的原則：凡距市場越近，地租越高，土地利用的集約度也相應越高；反之，離市場越遠，地租下降，土地利用的集約度越低[2]。

隨著土地利用范圍的不斷拓展，人們對土地集約利用問題越來越重視，但是，多年來，中外學者對于土地集約利用的概念和內涵并沒有明確、統一的界定。目前，國內學者對此問題的研究主要有以下幾種觀點：一種觀點主要是沿襲了土地集約利用最初的概念，強調以增強土地投入獲得較高產出；另一種觀點是把土地利用置于社會經濟可持續發展這一終極目標下考慮，追求土地利用的社會效益、經濟效益和生態效益的統一，更具長遠性和綜合性；還有一種觀點是在研究城市土地集約利用時，依據城市土地的特性功能，把握城市土地利用的多樣性和復雜性，強調土地集約利用具有時段性和區域性，突破了以土地投入為出發點的土地集約利用模式，將城市土地利用與城市經濟發展、城市產業布局以及城市體系等聯系起來，強調城市土地的合理布局，結構優化完善，良好的生態環境是土地集約利用的前提[3]。該觀點豐富和完善了城市土地集約利用的內涵。

隨著對城市土地集約利用內涵的理解不斷深入，人們對城市土地集約利用的表現形式也有了進一步的認識，認為從城市土地集約利用的區域差異特性上講，城市土地集約利用可以從3個層次上加以理解：宏觀集約利用、中觀集約利用和微觀集約利用。對此，理論界有不同的觀點。一種觀點強調宏觀、中觀、微觀層次是指區域內城市體系、城市整體以及具體地塊的土地集約利用；而另一種觀點則認為宏觀、中觀、微觀層次是指整體城市、城市內部不同功能區以及具體地塊的集約利用。二者的分歧主要是對宏觀、中觀層次理解的不同；共同之處則在于都認為：不同空間層次評價城市土地集約利用的方法和指標體系是不完全相同的，宏觀集約利用強調城市綜合效益及用地功能、結構的合理性，而中觀、微觀集約利用則偏重于土地投入產出的效果。

2 城市土地集約利用評價研究

2.1 城市土地集約利用評價指標體系研究 近年來，人們試圖通過建立一套完整的指標體系對土地集約利用問題進行更深入的研究。城市土地集約利用潛力評價指標體系設計的基本思路是以城市土地集約利用內涵界定為基礎的，由于學者們對土地集約利用的內涵界定不同，相應地評價指標體系建立的原則、評價指標構成以及評價的側重點等各有不同。

有人認為城市土地集約利用評價指標體系應遵循的基本原則是“評價指標體系應與不同城市土地集約利用潛力評價的各個層次的空間范圍相對應，各個層次評價的重點應有所差別”，并構建了包括宏觀層次總體評價指標體系、中觀層次潛力區評價指標體系和微觀層次地塊評價指標體系在內的完整的城市土地集約利用評價指標體系。宏觀層次以整個城市為評價對象，側重從土地資源的開發利用程度，城市用地布局和用地結構的合理性等方面評價建成區內土地總體的使用效率和潛力，具體包括：土地投入強度指標、土地利用經濟產出效率指標、土地利用強度指標、土地集約利用約束程度指標以及土地集約利用動態發展趨勢指標；中觀層次以城市功能區為評價對象，側重從城市用地的功能差異評價不同潛力區土地的使用效率和潛力，設計的指標體系具有一定的針對性，即潛力區評價指標體系只反映潛力區的土地集約利用狀況，并且對于商業、住宅和工業等不同類型潛力區的指標各不相同，中觀層次評價指標體系具體包括商業區評價指標體系、工業區評價指標體系和住宅區評價指標體系；微觀層次以地塊作為評價對象，評價地塊的土地使用效率和建筑潛力，具體包括建筑容積潛力、經濟潛力和環境潛力3個指標。

2.2 城市土地集約利用評價實證研究 研究人員分別從3個層次上對不同城市、城市內不同功能區土地集約利用評價進行了實證研究。

在宏觀層次研究方面，章牧構建了包括土地資源可持續利用程度、城市用地結構、ⅠⅡ級地價區中工業倉儲用地比重、地均年基礎設施投入、土地利用率、人均建設用地、城市總容積率、地均年二、三產業GDP以及城市人口與用地增長彈性數等9個指標在內的宏觀評價指標體系，并運用極限條件法對福州市城市土地集約利用進行了評價，為在城市范圍內進行內部用地結構調整，提高市域范圍內土地集約利用水平提供了定量的分析方法。劉力等人則將“信息熵”的概念引入土地集約利用研究，構建了城市土地利用集約度指標，對全國13個特大城市的土地集約利用水平進行區域差異研究[4]。

在中觀層次研究方面，城市不同功能區土地集約利用是實現城市土地集約利用的重要組成部分。房地產業是城市國民經濟中的基礎性產業部門，是城市國民經濟各部門進行經濟和社會活動的物質載體，決定著城市景觀、城市住宅用地布局和功能開發，在城市土地資源絕對稀缺的前提下，住宅用地的集約利用成為政策和房地產開發商關注的問題。從房地產價格鏈增值過程來看，房地產開發商轉變房地產開發經營策略，實現土地資源管理和資產管理相結合，充分運用地價杠桿、金融杠桿和經營杠桿的作用，優地優用，以小博大，以本求利，提高房地產開發用地的效率，促進土地資產保值增值是增強企業核心競爭力的有效手段。房地產企業的這種自覺的用地集約化行為，在客觀上優化了城市住宅用地布局，使整個城市建成區內單位面積土地平均利用效率和效益得到提高，有助于實現城市土地集約利用。

在微觀層次研究方面，常用的指標有建筑層數，建筑密度和建筑容積率。隨著城市化進程的不斷加快，城市用地日趨緊張，地價快速上漲，高層建筑成為一時間人們追崇的對象。近些年來，由于人文科學、環境經濟科學日益受到人們的重視，有學者從城市美觀、改善人居環境、減少污染、緩解交通壓力的角度，以及將土地報酬規律應用于城市用地的開發利用中，強調城市用地的經濟性，提出“最適樓高”的概念；容積率是反映城市用地集約度的重要指標，由于容積率的大小對建筑容量、地價、建筑造價等都有較大影響，近些年也引起學者們的廣泛興趣[5]。如王萬茂在其《市地集約利用及其對地價的影響》一文中，采用技術經濟學的分析方法，將等產量曲線的概念引入城市土地集約利用研究中，用以分析地價對城市土地集約度的影響，認為“隨著地價的上漲，除成本支出增加以外，將促使土地集約度的增加”。同時他還對建蔽率和建筑容積率對地價的影響規律做了較為深入的研究，提出“城市中心部位由于區位條件優越，市地利用集約度高、土地利用收益顯著，土地需求量大等原因，而使容積率對地價的影響程度大于城市中的其他地區，呈現由中心向外圍影響程度遞減的趨勢。在城市不同類型用地中，商業用地容積率對地價影響最大，住宅用地次之，工業用地最小”的結論[6]。

2.3 城市土地集約利用評價系統研究 土地集約利用評價是一項復雜的系統工程，涉及到的參評因子類型多樣、數據量大，同時評價單元是性質相對均一的空間幾何體，不僅具有空間屬性，而且具有非空間屬性，具體評價時需要對大量的圖形數據和屬性數據進行加工、處理、分析、統計。因此，GIS技術已經被廣泛應用于土地集約利用評價，目前國內許多城市已經開始進行系統的開發與設計，并將其應用于實證研究，取得了較好的成績。

3 城市土地集約利用相關問題研究

城市是以空間與環境利用為基礎，以聚集經濟效益為特點，以人類社會進步為目標的一個集約人口、集約經濟、集約科學文化的空間地域系統，它是一個經濟實體、政治實體、社會實體、科學文化實體和自然實體的有機統一，是社會的政治、經濟、文化中心。因此，通過城市土地利用結構、利用強度以及城市土地利用空間布局的調整可以促進城市經濟發展，在加快城市化進程、提高城市土地利用的社會效益、經濟效益和生態效益的同時提高城市土地集約利用程度。關于土地集約利用評價成果對城市規劃編制、建設項目審核、供地計劃制訂、土地置換規劃編制、開發區用地布局和規模控制的影響，以及通過將土地集約利用信息納入城市土地市場及土地價格信息體系，建立更為完善、高效的市場引導機制等方面也進行了相應的探討[7]。

4 城市土地集約利用研究的特點、存在的問題

目前我國土地集約利用研究在研究思路、研究方法上表現為3個轉變：從定性研究向定量研究轉變、從理論研究向實證研究轉變、從傳統研究方法向引入計算機輔助研究方法轉變。土地集約利用研究已經改變了以往只是對概念、定義、土地集約利用的目的、意義、作用等進行定性的泛泛論述的狀況，在土地集約利用內涵界定的基礎上，更加注重定量研究方法的應用，通過建立不同層次的評價指標體系和選擇一定的評價方法，將土地集約利用程度以及土地利用潛力定量化；同時，結合各地進行土地集約利用潛力研究試點的經驗，對包頭、福州、南京、長春、蘇州等城市進行了實證研究，體現了研究的實用性；除此之外，研究中還加強了對技術手段的更新和新技術的應用，使研究的范圍和深度不斷擴大和深入。但是，從現有的研究領域和研究成果來看，研究中還存在以下幾個方面的問題。

4.1 相關概念界定不清 首先，“土地集約利用”、“土地可持續利用”和“土地合理利用”概念與內涵界定不清。“土地集約利用”、“土地可持續利用”和“土地合理利用”是一組密切相關的概念，三者之間既有聯系，又有區別。三者都強調土地資源的合理配置，均以提高土地利用效率為出發點，但是三者的側重點又有所不同。土地集約利用更多強調的是投入產出效率；而土地資源可持續利用則強調土地資源利用的代際公平，強調土地資源在代際、區際和產業間的配置；土地合理利用則是一個更加寬泛的概念，它既包括土地集約利用的內涵，又包括土地資源可持續利用的內涵。因此，研究中有必要從概念上加以嚴格界定，突出各個概念的側重點。

其次，“土地集約利用評價”和“土地集約利用潛力評價”概念界定不清。“土地集約利用評價”和“土地集約利用潛力評價”是土地集約利用定量分析中經常用到的概念。土地集約利用評價是對現有狀態下的土地集約利用程度進行評價，而土地集約利用潛力評價則側重于對現有集約利用程度與適度集約利用之間差距的評價，反映土地資源利用潛力狀況。但這兩個概念在現今幾乎所有的研究文獻中都被混用，學者們對這兩個概念也沒有進行嚴格的定義。

4.2 評價指標體系針對性不強，評價標準的設定缺乏充足的科學依據 由于對“土地集約利用”、“土地可持續利用”和“土地合理利用”三者內涵界定不清，必然導致土地集約利用定量研究中設置的指標體系不能更好地反映評價目的。除此之外，目前對農業用地集約利用研究較多，而對于城市建設用地集約利用研究較少，尤其是對城市公共設施用地、交通用地等研究更為少見。

土地經濟學的基本原理顯示，土地集約利用只表明土地利用的一種狀態，雖然土地利用集約利用是土地利用的必然趨勢，但這并代表土地集約利用就是高效的土地利用方式，合適的土地利用集約度才是人們的最佳選擇。因此，合適的土地利用集約度的確定成為土地集約利用研究中不可回避的問題。由于土地集約利用內涵復雜，加之現在并沒有可供參考的國家標準或地方標準，這給土地集約利用的定量研究帶來極大的困難。

4.3 土地集約利用評價的應用研究較少 眾所周知，土地集約利用研究是國家國土資源部開展國土資源大調查的重要內容，近幾年取得了一定的成果，但是，現在土地集約利用潛力評價并沒有在全國范圍內推廣開來。因此，關于土地集約利用評價的具體應用研究成果較少。以后，隨著國土資源部門對國土地資源進行大調查以及土地集約利用潛力評價工作的進一步展開，土地集約利用研究在土地利用總體規劃修編、土地利用出讓計劃制定、建設項目用地審核以及農用地轉用等方面的應用成果會越來越多。

4.4 研究的綜合性、宏觀性不夠 目前關于城市土地集約利用研究均是在同一行政區域內展開的，將土地集約利用置于區域經濟一體化發展背景下的研究較少，可以借鑒的研究成果也較少。

綜上所述，針對當前城市土地集約利用研究中存在的問題，進行更進一步的深入研究，以更好地實現“理論服務于社會生產實踐”的目的，是擺在所有土地資源管理者及理論工作者面前的重要課題。

參考文獻

[1][美]理查得.T.伊利，愛德華.莫爾豪斯著，騰維藻譯. 土地經濟學原理[M]. 北京：商務印書館，1982.

[2][德]屠能著，衡康譯. 孤立國同農業和國民經濟的關系[M]. 北京：商務印書館，1997.

[3]龔義，吳小平，歐陽安跤. 城市土地集約利用內涵界定及評價指標體系設計[J]. 浙江國土資源，2002（1）.

[4]劉力，邱道持. 城市土地集約利用評價[J]. 西南師范大學學報，2004（10）.

[5]歐陽安跤，容積率影響地價的規律及修正系數確定法[J]. 經濟地理，1996（3）.

[6]王萬茂，李玉英. 市地集約利用及其對地價的影響[J]. 南京土地，1997（1）.

[7 陳瑩，劉康. 城市土地集約利用潛力評價的應用研究[J]. 中國土地科學，2002，8（4）. （責編：陶學軍）