新“國五條”下的泛家居市場

新“國五條”無論對泛家居行業整體增長還是細分市場都是利空因素，企業必須對此做好充分準備。

房地產市場的興衰歷來是泛家居建材行業的“晴雨表”。2013年2月20日國務院常務會議確定出臺五項加強房地產市場調控的政策措施，簡稱“國五條”。這是國務院近十年內第九次出臺房地產調控措施。新“國五條”最核心、最敏感的條款是對二手房交易按照差價課以20%的個人所得稅（備注：個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征個人所得稅政策）。一時間，各界對“國五條”會將房地產帶向何方眾說紛紜，莫衷一是。

筆者認為，“國五條”對房地產市場的影響主要體現在以下兩個方面：

其一，扼制流通，限制需求（尤其是限制投資性及投機性的買賣需求）。“國五條”對限制房產交易和房價的作用不會太明顯。其中受到影響較大的是那些經驗不足的買家，相比之下，“職業炒家”可以通過“陰陽合同”、“裝修買賣合同”等方式逃避稅收。不過，從長遠來看，“國五條”必將使交易量縮水。

其二，抬高房價，抑制需求。“國五條”增加了二手房的交易成本，變相推高了二手房的價格。這樣，二手房的買家必將轉移到新房市場，推高新房價格。

筆者認為，新“國五條”是一種房地產消費及交易的限制型政策，會在一定程度上推高房價、抑制流通，對房地產銷售及對下游的泛家居市場起到負面作用。而“剛需”消費者也不能從中得到好處。可以說，新“國五條”抑制房價的有效性值得商榷。對廣大家居建材企業來說，必須做好應對更嚴峻市場局面的準備。

或帶來更嚴厲“寒冬”

我個人認為“國五條”主要的作用將是抑制二手房流通買賣而不是抑制房價，房價甚至會因為國五條的出臺實施、交易成本的提高而進一步上漲。其綜合影響將是房價上漲、銷售流通受到扼制，這對下游的泛家居市場將產生如下影響：

1.二手房交易量下降，針對二手房翻新裝修的泛家居產品消費將會受到扼制，這對泛家居市場顯然是一個不利因素。在歐美國家，二手房翻新裝修這一細分市場對泛家居建材行業的需求量占總需求量的比例相當可觀（部分國家甚至超過50%，而中國大陸目前尚不足10%）。因此，新“國五條”的出臺限制了泛家居行業的旗下的這一塊重要的細分市場。因此，泛家居企業需慎重考慮適合二手房翻新裝修類產品的投入。

2.新“國五條”將通過推高房價、扼制需求、限制消費與交易等手段來限制房地產的銷售，無疑將對下游的泛家居市場繁榮起到負面作用，房地產及其下游的泛家居市場將因此而持續、深化低迷狀態。此外，新“國五條”推高二手房交易成本從而進一步推高房價，“打劫”了消費者的腰包，從而對包括泛家居產品在內的后續消費產生負面影響。不僅如此，因為高房價導致消費者節衣縮食，還會對消費者其他行業如汽車、服飾、旅游、教育等眾多行業的消費產生“擠出效應”。正因如此，泛家居企業需以非常謹慎的態度對待擴張策略。

泛家居如何能迎來“春天”

什么樣的房地產政策才能既有利于消費者，又能促進泛家居市場的繁榮呢？筆者認為，凡是有利于消費者的房地產政策，肯定有利于泛家居行業；如果有利于做到“居者有其房”，下游的泛家居行業自然能夠健康發展。

現今中國房地產市場的主要癥結在于房價增長速度超過了消費者的購買能力及其增長。這固然有剛需旺盛、投資及投機性買賣推動等原因，但根本原因在于，現行的土地政策抬高了房地產開發成本、半壟斷性市場限制了有效供給而導致適價房供給不足。供給不足導致價格上漲，而價格上漲又刺激投資及投機性買賣進一步推高房價，形成惡性循環。最后的結果是，房價畸高，居者無屋。

要如何才能比扼制“炒房”更有效地抑制房價、更好地滿足消費者的剛性需求呢？本人做出以下隨想：

隨想一，通過抑制土地價格、降低房地產成本與需求抑制相結合來抑制房地產價格，而不是單純依賴需求扼制如限購、限貸、征收高額所得稅等手段。要抑制土地價格，首先要改變“土地財政”的現狀，運用多種手段，多管齊下抑制房價。

隨想二，切實增加廉價安居房的供應量，通過增加供給的方法降低房價。

隨想三，降低行業“準入門檻”。讓更多的企業、資金進入房地產行業，增加供給，參與競爭，從而實現行業的健康發展。③

編輯：趙曉萌myhouse02@163.com