論房地產營銷視角下的住宅建筑設計

【摘 要】 在市場經濟背景下，商品住宅的建筑設計必須與房地產營銷策略進行有機結合，因此，建筑規劃工作者必須從房地產營銷的視角出發，以符合開發商和消費者共同需要的商品住宅設計作品實現各方的經濟利益和社會效益。本文分析了房地產營銷視角下住宅建筑設計的原則與設計中應注意的若干問題，并對現代商品住宅建筑設計的發展趨勢進行了展望。

【關鍵詞】 商品住宅 建筑設計 房地產營銷 發展趨勢

1 商品住宅建筑設計與房地產營銷策略的有機結合

在當前的商品住宅開發過程中，往往存在著建筑師的設計作品與房地產商營銷工作脫節的問題，設計師對商品住宅開發的特點并不了解，無法從銷售賣點出發調整設計思路；而開發商對建筑規劃原理的認知更少，不理解建筑師設計意圖的情況也屢有發生。這一問題使商品住宅的設計與營銷始終無法達到統一，導致建筑設計方與開發商的工作成效都大打折扣。有鑒于此，建筑規劃師應深入了解商品房相關的市場營銷與策劃知識，以便能夠從房地產營銷視角下進行住宅建筑設計，并通過與營銷部門的積極溝通和相互配合，以符合房地產開發特征的建筑設計成果，實現各方的經濟利益和社會效益。

在項目進行的初始階段，開發商首先要做的是獲得土地，而在其獲得土地之前，建筑規劃的工作就已經開始了。通過對項目地段、客戶群等因素的研究，建筑師應與開發商一道，認真探討該項目的開發價值及可行性，并作出多個總體規劃方案供其參考。一旦開發商取得了土地，建筑師就應通過與開發商的緊密互動展開實質性的規劃工作。工作中，應對規劃設計條件進行詳細、深入、嚴格的布置，使住宅在間距、退線、高度等方面均能滿足相關法規的要求。設計過程中，設計師一方面要從商品住宅的銷售策略出發，依據住宅的定位是低價入市還是主打高檔豪華，而針對面積、戶型、層高、進深及其他細節問題進行分析；另一方面，則應從購房者的需求出發，追求細節設計的人性化以及高性價比的住宅設計成果，真正體現規劃、開發、設計、建設、營銷、消費、使用等各個環節的完美統一。

2 房地產營銷視角下住宅建筑設計的基本原則

隨著房地產市場營銷等學科的發展，近年來，商品住宅的建筑設計評價開始從居住功能與社會勞動消耗，向著商品營銷的角度轉變。除空間與平面布置、物理性能及安全性、建筑藝術、廚衛設計等幾項傳統評價指標外，建筑設計的價值也越來越強調其在小區規劃建設、工程造價、設備安裝、物業管理等專業的體現。為滿足現代商品住宅的各種市場需求，設計中應遵循以下基本原則：

2.1 動態評價原則

對于商業建筑設計的評價，應針對某一類型的消費者及其某項需求給予具體的、動態的評定。建筑師不僅要研究其目標消費群體的生活背景和消費心理特征，還應對項目所處的地理、人文環境、小區規劃、物業管理等一系列因素進行了解和分析，以明確項目的整體定位。

2.2 市場導向原則

以市場為導向，即是以客戶需求作為設計的根本依據。從表面上看，建筑設計即建筑的室內平面、空間布置，及建筑的整體造型、結構、承重、建筑材料及水電、光纖等管網線路分布，完全屬于建筑技術問題。然而，由于住宅最終將成為消費者家居生活的基本要素，因此只有滿足消費者需求的設計項目才能確保銷售效果。因此，建筑師必須將顧客利益作為住宅建筑設計的著眼點。

2.3 基于住宅全壽命周期的經濟評價原則

經濟性是商品住宅開發成敗的重要指標，設計中既要考慮到降低開發、建設環節的成本，也要從消費者的角度考慮住宅建筑使用中各種資源的降耗問題，使住宅建筑在建造及使用的壽命周期全過程中符合其經濟性原則。

2.4 美觀和適用原則

為給居住用戶創造一個優雅、宜居的生活空間，建筑設計必然要追求美觀和舒適，但商品住房的藝術設計同時也要遵循適用原則，即“在適用且經濟的條件下注意美觀”。否則，盲目追求藝術效果往往導致住宅建造費用的浪費，而在其市場定位已經確定的前提下，要么提高成本降低銷售效益，要么影響其他工程項目的成本投入，導致建筑安全性降低，維修隱患增加等問題，不利于住宅的銷售前景及其居住其的安全性與便利性。

3 住宅建筑設計中應注意的幾個問題

3.1 面積與戶型的確定

面積設計中，除需確定住宅的總面積，還應對不同功能區間內的面積進行合理配置。面積小了，會影響其居住功能；過大則可能造成住宅使用、維修、管理上的浪費。2006年，國務院發文要求新建項目建筑面積90m2以下的戶型套間應占總建筑面積的70%以上。按照這一標準，二房二廳一衛70m2～80m2、三房二廳一衛85m2～95m2、三房二廳二衛100m2～110m2，四房二廳兩衛115m2～130m2最為適宜。而住宅內不同功能區間的面積也應以“價值最大化”為原則，以適用為標準來設定。

戶型類別及其位置分布是設計的關鍵，設計中應針對不同的市場定位及目標人群的消費習慣，合理確定項目中二房、三房、四房或復式等戶型分別應占的比例。在戶型的位置分布設計中，應將總價最高的戶型設置在最好的位置以確保開發商的銷售利潤。

3.2 進深、層高的設計

“長進深、短面寬”的設計既有利于節約用地和降低建筑造價，也有利于降低房屋使用過程中用于保溫隔熱的能源消耗。而在層高的設計上，設計是可以通過設置夾層或局部調整層高的方式，創造出豐富多彩的室內空間環境，從而在確保經濟、合理、方便使用的前提下形成產品的差異化，更好地迎合顧客多方面、個性化的居住要求。

3.3 戶型布局與細部設計

戶型布局應遵循“動靜分離、干濕分離、公私分離”的基本原則，并依照起居室、主臥、次臥的順序，優先保證重要區域在朝向、景觀、尺寸等方面設計效果。門窗的設計既要保證充足的光照和通風效果，又要避免因其尺寸過大而導致私密性、保溫性降低的問題。應注意，門的開設會影響到家具的擺設，因此，要避免在客廳、餐廳設置過多的門，并避免內衛門直接對著臥室。此外，還應堅持建筑設備和建筑本身的一體化設計，在房屋的設計過程中，就應考慮到諸如太陽能熱水器、空調等建筑設備的安裝與使用，預留相關設備的安裝位置，并在充分考慮到設備安裝和投入使用后對建筑外立面的影響的基礎上，統籌考慮建筑外立面的藝術設計。

4 現代商品住宅建筑設計的發展趨勢展望

隨著科技的進步和全社會節能減排、綠色生活意識的提高，現代商品住宅建筑設計越來越向著生態、綠色、節能及智能化的方向發展，未來建筑在大量運用綠色材料和節能技術的同時，更加強調“個性化”和“人性化”的設計思路。可以想見，在未來很長一段時間內，通過公共空間的藝術設計和無障礙設計、小區規劃中體現出的智能化服務品質和生態化的綠化氛圍、住宅建筑管理中節能、低耗、以及可再生能源利用等環節的設計，滿足現代居民的住宅要求，將成為住宅建筑規劃工作者必須認真研究和解決的首要問題。

參考文獻

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