基于區域優勢下的城市更新

【摘 要】 改革開放以來，伴隨著我國經濟與社會的快速發展，城市化進程突飛猛進。數以萬計的“城中村”作為一種城市擴張的形式出現并迅速流行起來。

本文從合肥 “城中村”改造成功的例子入手，強調“城中村”的改造模式應該根據“城中村”自身的特質，從不同角度創新改造模式，均衡考慮“城中村”居民日后的生活方式，提出最優化的城市更新模式。

【關鍵詞】 “城中村”改造 區域優勢 城市更新

引言

在城市化過程中，那些位于城市規劃區范圍內，被城市包圍的村落稱為“城中村”。這是我國快速城市化進程中出現的一種特殊的空間形式。

“城中村”的改造模式因各地區的具體情況有差異，城中村改造模式和改造重點也有所不同，其取決于原村落經濟、地理、交通區位、城市總體規劃和發展走向等因素。改造時抓住“城中村”區域優勢，是政府、開發商和村民三方面共同作用的結果。

1 合肥“城中村” 透視

1.1 合肥“城中村”簡介

合肥市總面積達到7498km2，市轄區面積596km2，分布了大約75個城中村， 主要集中在一環外，人口約26.6萬人，外來人口11.8萬人，外來人口占“城中村”總人口的44%，并逐年遞增。

1.2 合肥市城中村改造的必要性及社會意義

1.2.1 合肥市城中村改造的必要性

“城中村”的出租屋以便宜的租金吸引外來務工人員入住，但人員成分復雜常帶來社會治安等問題，由于缺乏行之有效的監督管理，嚴重影響了合肥市的文明形象與綜合競爭力。

1.2.2 合肥市城中村改造的社會意義

合肥“城中村”數量較多、分布較廣，存在的種種問題不僅僅對村落本身，更對合肥市“和諧城市”的創建和良好人居環境的塑造產生了很多不良的影響。因此，合肥市“城中村”改造能否順利完成直接關系到“文明合肥”和“和諧合肥”的成功構建。

2 合肥市“城中村”改造

2.1 合肥市“城中村”改造主要運作模式

目前合肥市“城中村”基于區域優勢的改造主要有三種運作模式，即政府主導型改造模式、市場主導型改造模式和村民主導型改造模式。“周谷堆模式”即由政府進行招商，將土地進行拍賣、開發；“小朱崗模式”則是由開發商投資開發的典型；“九華山路城中村”改造模式，就屬于借助周邊學校與居住區的地域優勢，村民自發創業、改造的典型。無論何種模式，在改造實踐中，“城中村”改造遵照以城市規劃為先導的方向，發揚區域優勢，積極、有序地推進。

2.2 周谷堆“城中村”的改造

2.2.1 合肥周谷堆的背景

合肥周谷堆“城中村”位于周谷堆農貿市場的東南側，上世紀八九十年代，那里還是合肥的郊區，村民收入來源以向農貿市場提供農副產品為主，所以每家每戶基本多有自己的田地。近幾年合肥城市化進程速度增加，城市的快速發展需要通過征收周邊農村的耕地獲得擴展的空間。于是村莊進入城市，形成了城中村。

2.2.2 區位透視

周谷堆地區由于在一環邊，獨特的地理優勢，與商業價值，使市政府對該區域進行重新規劃與整改。自2006年商務部實施“雙百市場工程”以來，合肥周谷堆農產品批發市場在安徽省商務廳及合肥市商務局的大力支持下，順利完成了質量安全可追溯系統及基礎設施項目建設，不斷完善了市場交易、服務及管理功能。

2.2.3 政府主導下的改造模式

周谷堆“城中村”地處一環邊，以其重要的地理位置與服務功能成為合肥市城市建設不可分割的一部分，屬于暢通一環建設工作的重要環節。其規劃應與周邊的城區一起納入城市市區級規劃體系，改變了原“城中村”吃水難、排水難、環境臟亂差的局面。市政府積極牽頭，招商引資，世界500強企業“家樂福”進駐，更是帶動周邊的商業氣氛。另外由于配套完善，開發商愿意來，住宅設計突破以往的陳舊概念，遵循花園式設計的精品意識。

基于此種區位優勢，這里的“城中村”將逐漸納入城市整體有序發展的軌道，豐富與健全城市的功能，由“村”變“城”。

2.3 小朱崗“城中村”的改造

2.3.1 小朱崗“城中村”背景

小朱崗“城中村”，可以說是合肥市“城中村”中環境最差的地方，但其處在第三人民醫院和中國科技大學的中間，太湖南路從中間穿過，這又是個位置絕佳的“城中村”。

2.3.2 小朱崗“城中村”的區位特色

小朱崗“城中村”除了具有“城中村”一般特征：建筑密度高、形態凌亂，與城市環境不容、城市基礎設施缺欠、人口密度大等，還有自身的特點：

1.建筑容積率不高

與其他位置“城中村”相比，小朱崗“城中村”由于較好的區位，使房子租金比較高，較少數外來人口會選擇在這里生活，城市廉租房需求并不大。雖然該“城中村”的建筑密度較大，但建筑層數不多，以二層為主，容積率不高，據統計只有約1.5。

2.單體建筑結構簡單

此處“城中村”是基于原地區自然村基礎上發展來的，房子是村民自發建的，相比江浙一帶的同類型建筑，顯得極為簡陋，例如外墻就是最簡單的水泥砂漿粉刷。

2.3.3 開發商眼中的寶地

由于小朱崗在合肥市中獨特的地理位置，使該地塊潛在著很大的商業價值，一些有眼光的開發公司如：萬振地產、綠地地產等，已經逐步開始對該小區進行開發，并給當地居民優厚的補償。

如今小朱崗“城中村”改造項目總投資2.8億，由兩幢32層、高達百米的高層建筑和4層裙樓以及地下兩層組成，總建筑面積約8萬平方米，是一個集居住、辦公和商業于一體的高品質社區。項目南面還將建成一個約5000平方米、開放式的城市廣場，廣場以星座文化為主題，填補合肥城南老城區沒有城市廣場的空白。

2.4 九華山路“城中村”的改造

2.4.1 九華山路“城中村”背景

合肥九華山路位于合肥工業大學南校區以南，東臨馬鞍山路，西接徽州大道，其南面就是世紀陽光花園居住區，人氣頗盛。在這條路兩側， “城中村”就生存在其間的夾縫中。

2.4.2 九華山路“城中村”改造遇到的難題

1.資金問題

當地村民對賠償金的期望值較高，改造難度較大。成本高現已成為當地“城中村”改造無法回避的難題。

2.拆遷安置成本問題

“城中村”拆了再建的現象是隨處可見的。可是九華山路“城中村”的基地范圍基本上是沿街道往兩邊擴一到兩間房屋，即狹長的范圍無法滿足開發商開發要求，另外巨額的拆遷補償也讓不少開發商開始望“村”興嘆，嚴重阻礙了 “城中村”改造的進程。

2.4.3 由“城中村”變成美食街

九華山路“城中村”村民沒有耕地，基本以第三產業為主。考慮到附近臨近大型居住區和高校，又作為美食一條街的寧國路的分支，其特點是大量人群的流動。于是村民開始利用自家沿街的店面做起了餐飲生意。“村民”生計有了保障，生意越來越紅火，不難看出也是合理掌握其自身區域優勢的結果。政府通過此舉，發展城市飲食文化，保障中低收入者的生活權利才是合肥市“城中村”改造的所面臨根本問題。

3.對區域優勢下“城中村”改造的建議

“城中村”的改造是根據自身優勢，然后順勢而發的過程。這一過程中應當注意以下幾個原則

第一， 經濟成本。城中村改造實現城市土地資源的合理利用和獲得相應的土地資源使用權出讓金。提高城中村及周邊地區的商業價值，實現房屋建筑的升值。

第二， 社會和諧。城中村改造可以充分利用城中村的土地資源、完善市政基礎設施；改造后，還可以美化環境、改善城中村的治安混亂情況，使社會穩定和諧。

第三， 生態環境。城中村是城市生態環境的一部分，城中村改造應該通過對城中村整體的建筑環境、建筑容積率等做出一個較科學的規劃，從而實現城市整體生態效益的提升。

參考文獻

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