中國房地產亂象與房產稅改革

房屋在人們生存中屬于剛性需求品，其彈性幾乎為零，世界各地對于房子的政策不盡相同，但是大多發達國家和地區把房屋作為基礎性物品由政府保障。其他地區暫且不論，以中國香港為例。香港特區政府規定，月收入6萬港幣以上的居民必須向私人開發商購買商品住房；月收入在2.2萬到6萬港幣由政府提供低息貸款，以優惠價供應住宅；月收入在1.1萬到2.2萬之間的，以低于市場價30%到45%的價格購買；月收入低于1.1萬的可以享受廉租屋平均價格1320港元。由于香港政府執行嚴格，香港將近50%的居民得到香港政府的優惠。與此相對比的，中國大陸又是什么價格和保障層次呢？

一、中國房地產亂象分析

從1999年到2003年我國的房價基本上維持在一個平穩水平，從2003年開始以接近指數函數的趨勢瘋長。原因在于：1998年我們規定80%經濟適用房，10%的廉租房，10%的商品房。到了2003年我們的政府把經濟適用房改為了保障性的商品房，這實際上不就是商品房嗎？因為“保障性”根本無從定義。這就造成了從2003年之后我們的房屋價格大幅度上漲。所以，房價的不合理變動，雖然不是全部因為這個原因，其相關系數統計也比較困難，但是可以說，與政府的決策失誤關系巨大。

土地是特殊的商品，它的價值增值不是由于生產性的活動，而是源于社會間接創造。例如一塊60萬買的地，兩年之后可能就是200萬，那么這多出來的140萬源于什么？如果這塊土地什么都不做，就有了價值增值，肯定違反馬克思的價值論，其實創造價值增值的就是我們這些公民。由于我們的貢獻經濟發展了，社會公共設施完善了，土地才會增值，不然，西部戈壁的土地就是100年都不會增值。然而，土地財政政策，依靠土地出讓金來獲得財政收入，土地出讓金也就是土地50年或70年使用權的價值。土地財政的實質是，利用全社會經濟發展成果，以及未來的土地價值滿足今天政府的消費。本來土地價值上交國家沒有什么錯，但是為什么我們不滿政府呢？因為政府的行政不作為，沒有把我們創造的財富來改善民生，卻貪污腐敗公款吃喝。而且政府的土地財政是穩賺的，因為經濟不斷發展，加上政府和開發商勾結，權力尋租，地價會無節制的上漲。另外，土地出讓金，實際是以今天的貨幣來購買未來幾十年的土地使用權。這本身就是不合理的，因為貨幣具有時間價值，隨著未來的70年通貨膨脹，未來土地價值的折現值就存在內在上升的動力。而且這種做法可以說就是花明天的錢干今天的事情，透支未來的土地資源。當土地資源不足時，政府又拆遷，拆遷重建拉動GDP，也就是凱恩斯經濟學中的“破窗理論”，這樣就可以保持經濟增長。看似荒謬嗎？這就是我們的政府正在干的事情，難怪有的地方政府官員說“社會主義現代化是拆出來的”。

我國的產業結構不合理喪失產品定價權也是助推房地產價格上漲的動力。我國的消費對GDP貢獻率僅僅35%而且逐年下降，投資在GDP比重逐年上升，2008年金融危機我國4萬億救市計劃振興10大產業也是以投資為主。誠然，投資具有投資乘數效應，可以拉動上下游經濟的發展，但是我們要考察投資結構是什么。我國政府的投資搞基建、鐵路還有公路。這會拉動消費嗎？只會是鋼鐵水泥有色金屬等等少數壟斷產業受到刺激。

中國錯誤的匯率利率政策也是推高房價的兇手。郎咸平教授認為，從2006年開始我國的工商業投資環境不斷惡化、人民幣升值、提高利率等等政策使企業家不愿意再做實業，都去炒股炒樓了。筆者認為這一論點是十分切中肯的，這就解釋了為什么煤老板還有溫州商人、珠三角商人不再進行固定資產投資不進行產業調整而去投資于虛擬經濟。投資環境的惡化造成實業不再方便盈利，不如轉向虛擬經濟。我國的股市由于缺乏監管缺乏法律造成一直不正常，自然不適合投資，房地產也就成了首選。房地產是一個唯一不要你去做什么，只要持有就可以賺錢的產業，自然趨之若鶩。錯誤的政策也導致了外資大規模進入股市樓市，推高資產價格。

當然，造成房價高企的原因是綜合性的，不能做到全面概括，下面分析一下如今我國政府是如何操作的。

我國2006年進行了一次房地產調控，做法無非是收緊銀根提高存貸款利率。結果是失敗，這就說明了我國政府的政策根本性錯誤。2010年初我國政府又一次進行宏觀調控出臺了所謂國十條，細節不做闡述，只想說明幾條政策，包括不給第三套房貸款，二套房首付比例50%，新購商品房首付不低于30%，僅僅這幾個就可以看出來我國策略變了嗎？還是在存貸款利率，在土地調控上下文章，和2006年在本質上有什么區別？2006年已經失敗，2010年還要繼續，難道政府是認為具體矛盾已經改變嗎，還是說政府認為鍥而不舍的精神可以成功。我認為還是因為政府的思路依舊局限于2006的水平層次上，只是以堵為主，沒有找到房地產亂象的根源。

我們要實現居者有其屋，保證老百姓有居住權，要做的不是打壓投資品，而是建設保障房，讓房屋成為準公共產品。這方面我們可以學習新加坡的做法，到2009年新加坡政府建設了99.2萬套經濟適用房，保證老百姓6年的收入可以支付房價，而同時存在15%的投資性商品房。這些商品房的價格政府是不管的因為不關系國計民生。有的經濟學家認為房地產是國民經濟的支柱，不能忽視，這不僅僅陷入了鋼筋水泥的怪圈，也犯了一個低級錯誤。靠房地產拉動上下游企業發展，為什么非要是商品房而不是保障性住房？一個靠泡沫吹起來的商品房市場可以支撐我們的經濟持續發展嗎？所以我們的政府決策是失敗的，根本沒有找到房地產亂象的根源。

二、關于房產稅改革的分析

中國的房產稅是對房地產征收的一種賦稅，1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》開始實施房產稅。現行的房產稅有兩種稅基：其一是對經營性房產扣減原價10%～30%之后按照年1.2%稅率征收。其二是對出租房產按照12%的比例征收。房產稅由納稅人向房產所在地繳納，房產不在一地的納稅人根據房屋坐落位置繳納房產稅，所有人不在房產所在地的由使用人和代管人代為繳納。

根據我國稅法規定以及我國現實國情，房產稅有不可避免的缺點。首先按照經營性房屋原價作為基礎，會出現價格難以確定。在中國特殊的歷史背景下，有的家庭房屋來源于國有企業職工宿舍，當時可能是無償或者低價將產權轉讓給職工。有的家庭房屋的購買時間甚至在30年以前，當時房價自然不可和今日相提并論。如果按照歷史成本計價，自然會出現不公平的現象。如果按照公允價值，也就說按照稅法規定“不能確定原價的有稅務機關根據同類房屋價值確定”這就會造成腐敗。因為現在的房產稅是屬于地方稅，也就是說稅務局也是受益單位之一。如果受益單位來定價，極有可能產生故意提高房價多征收房產稅，給老百姓造成經濟負擔。其次，現在的所謂炒房者，以溫州人為例，都是買北京上海的房，而且擁有多套房產，各地稅務機關如何稽查納稅情況？如果由使用人或者代管人繳納，那么空置房如何繳納？他們為了炒房，可以囤積房源，沒有使用人沒有代管人，也找不到產權人，這樣對于投機者的影響還有嗎？所以說，在現實國情下房產稅只會更加加重中低收入者的生活負擔而不會影響真正炒房者。

首先，90平米住宅的擁有者并且是要購買新用商品房的在中國的大部分都是中產階層。如果二套房首付比例提高到50%又不予免除個人所得稅，加上現行貸款利率的上調影響，只會是增加他們改善生活水平的成本，這不就是在消滅中產階層嗎？而且，這樣做會抑制一些家庭改善居住環境的需要，不利于生活水平的提高。其實中國現在最危險的不是那些40、50歲的低收入中年人。他們雖然月收入在2000到3000左右，但是他們的父母絕大數有養老金，自己不用負擔房貸，最大的花銷就是子女的讀書費用。而我們的中產階層，白領階層，月收入在10000左右的人群，每個月要負擔每月4000左右的房貸，要贍養四位老人，加上子女上學成本越來越高，他們才是這個社會的窮人，即所謂卡奴、房奴們。房產稅的改革會是他們的生活成本更加高昂。對于其他階層的沖擊也是巨大，在天津商品房以12000均價計算，80平米的房子，每年的房產稅就是7680元，這對于一個公司家庭的影響同樣不可小覷。

其次，所謂抑制炒房，這更是一廂情愿。何謂“炒房”，就是低價買入通過囤積再高價賣出。也就是說這些人根本不是為了自己擁有也不是為了出租或者做商業等，這些炒房人所控制的房產最后是要賣給對于房屋有真實需求的人群，這些人往往就是我們的白領中產階層，和大學畢業生們。這樣一來，房地產新政對于他們的影響微乎其微，不過就是多付出一些所得稅和契稅，這與炒房的高收益相比較有算得了什么呢。房產稅不過是政府錯誤的認識房地產亂象的又一個代表。

房產稅也會造成另外的意料之外的后果。比如，房產如果按照現在的市場價作為計稅依據，就會形成對經濟發展的阻力，而絕對不是政府所謂的改變人們對房地產價格的預期。因為，經濟的發展，公共基礎設施的完善帶來的土地升值是不會停止的，房屋價格自然也會升值，老百姓的稅負就會更加沉重，自然會對經濟的增長造成阻力。如果按照歷史成本作為計稅依據，也會有另外的后果。人們不愿意再購買新建商品房，轉而尋求租賃，造成新建商品房價格小幅度下跌。與此同時房產稅的從嚴征收以及巨大的需求又會推高租房成本，人們又轉而重新尋求新建商品房，導致價格重新上升。如此一來就會形成一個沒有結果的循環，最后被榨干的還是中產階層，還是那些等待房子結婚的年輕人。

房地產調控再也不要像以前一樣，只會頭痛醫頭，要從源頭上解決問題，把握住上面的問題才是解決之道。我們要改變土地財政政策，大力建設保障房，讓商品房成為真正的商品，改善投資環境，變堵為疏這樣才是解決房地產亂象的有效做法。

（作者單位：天津財經大學）