淺析房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的技術(shù)管理

【摘 要】近年來，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在本案，筆者基于實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的不同施工階段中采取的技術(shù)以及質(zhì)量監(jiān)管進(jìn)行了分析和研究，借此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的提高。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；技術(shù)管理；質(zhì)量管理

市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，它對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著導(dǎo)向的作用，作為市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵組成部分之一，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的地位也是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)系到經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)與同行間的競爭力大小以及其市場存活力。由此可以得出，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量問題必須得到保證和提高，對(duì)于從事房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營者，必須樹立質(zhì)量第一的價(jià)值觀，研究和探索房地產(chǎn)工程質(zhì)量提高的技術(shù)措施，借此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量的提高。

一、技術(shù)管理

何謂技術(shù)管理？它是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中涉及到的一切管理活動(dòng)的總稱，它主張通過對(duì)科學(xué)的管理手段的運(yùn)用，控制或協(xié)調(diào)、組織或指揮、計(jì)劃或決策在整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中涉及到的施工技術(shù)各要素和技術(shù)活動(dòng)。其中“技術(shù)活動(dòng)”涵蓋了工程前期的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工規(guī)劃、組織施工人員熟悉工事，施工中的施工質(zhì)量控制、質(zhì)檢，施工后，工程驗(yàn)收的整個(gè)過程涉及到的技術(shù)工作；“施工技術(shù)各要素”涵蓋了工程項(xiàng)目技術(shù)管理活動(dòng)中的一切技術(shù)因素，包括：技術(shù)責(zé)任制、技術(shù)規(guī)章制度、技術(shù)指標(biāo)、技術(shù)情報(bào)、技術(shù)裝備、技術(shù)人才等。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)繁雜，只有依靠多種技術(shù)和多類專業(yè)才能實(shí)現(xiàn)其成功的開發(fā)，同樣，依附于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的企業(yè)，其技術(shù)活動(dòng)也并不單一。技術(shù)管理的落腳點(diǎn)不是“技術(shù)”本身，而是對(duì)整個(gè)技術(shù)的管理，即源自技術(shù)又高于技術(shù)。技術(shù)管理的能力關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及工程建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)。

二、施工前的技術(shù)管理

加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目施工前的技術(shù)管理，直接決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量問題：

（一）對(duì)規(guī)劃與策劃的質(zhì)量監(jiān)管

房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)是：協(xié)助單位多、涉及面廣。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的單位有：郵電通訊、消防、市政園林、供氣、供電、供水、建筑等，基于對(duì)實(shí)際情況的研究分析，在工程項(xiàng)目正式開工前，盡量協(xié)調(diào)好涉及到的單位或者部門，并做到在總體規(guī)劃的實(shí)施中進(jìn)行合理協(xié)調(diào)，確保工程規(guī)劃的高質(zhì)量。

（二）對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量監(jiān)管

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)決定著房地產(chǎn)質(zhì)量的好壞，因此，在對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到建筑物的節(jié)能省地、空間利用、平面布局、結(jié)構(gòu)體系、造型等，借此確保工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案最優(yōu)。

以確保工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)科學(xué)合理為前提，嚴(yán)格把握好以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

1．開間科學(xué)、合理

當(dāng)套房面積固定的情況下，對(duì)房屋內(nèi)交通、衛(wèi)生、使用以及居住等的面積要科學(xué)、合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以此確保房屋使用者感覺到舒適、方便。

2．建筑物風(fēng)格以及造型有一定的藝術(shù)價(jià)值

對(duì)于建筑風(fēng)格和造型設(shè)計(jì)，給人以很高的藝術(shù)造詣，可以實(shí)現(xiàn)建筑物本身在觀賞價(jià)值以及使用價(jià)值的提高：恰當(dāng)、靈活地處理建筑物屋蓋風(fēng)格以及墻體立面風(fēng)格，使其給人美的享受，因此，加強(qiáng)對(duì)圖紙?jiān)O(shè)置的質(zhì)量監(jiān)管可以成功避免項(xiàng)目后期的一系列沖突和麻煩。

（三）統(tǒng)籌質(zhì)量監(jiān)管

在審查專業(yè)性很強(qiáng)的圖紙時(shí)要確保其深度，特別是綜合管道與市政園林、結(jié)構(gòu)與建筑間的聯(lián)系，解決好圖紙上呈現(xiàn)的大的方向性問題，對(duì)于交叉點(diǎn)的出現(xiàn)要盡量減少，但是一切設(shè)計(jì)活動(dòng)的開展要嚴(yán)格立足于國家的相關(guān)法規(guī)、規(guī)范。

三、施工中的技術(shù)監(jiān)管

房地產(chǎn)質(zhì)量得以提高的重點(diǎn)和中心環(huán)節(jié)在于對(duì)工程施工中的技術(shù)監(jiān)管，其涵蓋了兩個(gè)方面的內(nèi)容：現(xiàn)場施工與輔助施工。

（一）輔助施工

1．何謂輔助施工的技術(shù)監(jiān)管？對(duì)輔助施工的技術(shù)監(jiān)管包括以下方面：施工團(tuán)隊(duì)的確定，施工材料、設(shè)備以及構(gòu)配件的選用，后勤保障以及動(dòng)力供應(yīng)等，以上方面與房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量有著直接的關(guān)系。

2．房地產(chǎn)質(zhì)量的確保還要求對(duì)施工企業(yè)的篩選，以一定建設(shè)成本為前提，從技術(shù)素養(yǎng)高、施工現(xiàn)場管理優(yōu)、資質(zhì)等級(jí)高以及技術(shù)質(zhì)量管理好等方面確定施工企業(yè)。

3．對(duì)于構(gòu)建以及建材的選用要符合原設(shè)計(jì)的需要，其色澤、品種、規(guī)格以及性能都要完全符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，建材和構(gòu)建必須保證其出廠合格證以及施工前的嚴(yán)格檢驗(yàn)。

（二）現(xiàn)場施工

何謂現(xiàn)場施工的技術(shù)監(jiān)管？它是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量得以提高和確保的核心所在，對(duì)其的科學(xué)把握可以從以下三點(diǎn)入手：

1．施工團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量意識(shí)要加強(qiáng)

勞動(dòng)力在工程質(zhì)量中處于中心地位，它存在雙重性質(zhì)：勞動(dòng)力在生產(chǎn)力中表現(xiàn)最活躍、最積極，它不僅是質(zhì)量監(jiān)管的主體，也是質(zhì)量管理的客體。在整個(gè)工程隊(duì)伍中，加強(qiáng)對(duì)與質(zhì)量有關(guān)的思想的宣傳：如質(zhì)量第一等，其意義相當(dāng)重要。從工程領(lǐng)導(dǎo)層到施工現(xiàn)場工人，樹立起“質(zhì)量第一”的思想觀念，強(qiáng)化施工人員的責(zé)任意識(shí)，從而保證房地產(chǎn)質(zhì)量的提高。

2．加強(qiáng)施工隊(duì)伍的技能培訓(xùn)

加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍技能的培訓(xùn)是新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)駐房地產(chǎn)建設(shè)工程的需要，也是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的要求。對(duì)于施工隊(duì)伍的技能培訓(xùn)的開展可以采取以下方式：第一、對(duì)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及先進(jìn)技術(shù)的學(xué)習(xí)；第二、施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)知識(shí)的普及，實(shí)現(xiàn)專業(yè)技能的強(qiáng)化提高。

3．完善施工現(xiàn)場的監(jiān)管機(jī)制

對(duì)于監(jiān)管機(jī)制的完善可以從以下四個(gè)點(diǎn)入手：

（1）把好材料質(zhì)量關(guān)。對(duì)于施工過程中需要采用的一切材料或者制品要嚴(yán)格檢驗(yàn)，不合格的材料或者制品堅(jiān)決不適用。

（2）把好抽驗(yàn)關(guān)。對(duì)于施工中使用的砼或者砂漿，施工部門要嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制備；每一道工序完成后都要進(jìn)行試壓試驗(yàn)，并做好報(bào)告，工程專業(yè)技術(shù)人員時(shí)刻對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督和隨機(jī)抽樣檢查。

（3）把好施工關(guān)。施工人員必須嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)以及施工圖紙進(jìn)行施工工作，現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督員以及工程專業(yè)技術(shù)人員要對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。如遇施工部門不按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和施工圖紙進(jìn)行施工作業(yè)，相關(guān)監(jiān)督人員必須及時(shí)作出處理辦法。

（4）把好記錄關(guān)。施工現(xiàn)場的管理人員必須認(rèn)真填寫“日志記錄”，對(duì)檢驗(yàn)的工程質(zhì)量結(jié)果、隱蔽工程的驗(yàn)收情況、施工過程注意事項(xiàng)等都要進(jìn)行詳細(xì)的記載，這樣要求的目的是保證工程施工完全符合設(shè)計(jì)的需要，確保工程質(zhì)量。

四、施工后的技術(shù)監(jiān)管

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的落腳點(diǎn)在于對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的技術(shù)監(jiān)管。房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管并不能因?yàn)楣こ炭⒐せ蛘咦》渴鄢龆Y(jié)束，在這一點(diǎn)上，需要從三個(gè)方面進(jìn)行把握：

1．竣工驗(yàn)收工作要做好。嚴(yán)格依照國家頒布的工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，組織有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及專家對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)工程不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決不允許其投入市場。

2．售后服務(wù)要做好。制定行之有效的房地產(chǎn)售后服務(wù)管理辦法，堅(jiān)定管理同建設(shè)的統(tǒng)一性，成立專人團(tuán)隊(duì)和專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)售后房地產(chǎn)的管理工作。對(duì)于售后房屋出現(xiàn)的問題要安排專人及時(shí)處理，借此保證客戶對(duì)所購住房的信心，即良好的房地產(chǎn)售后服務(wù)可以實(shí)現(xiàn)住房的保值、增值。

3．意見征求與消費(fèi)者市場的調(diào)研。房地產(chǎn)企業(yè)在住房售出后，定期組織人員向客服征求意見，對(duì)客戶提出的問題要及時(shí)作出處理意見和措施，明確房地產(chǎn)開發(fā)中可能存在的問題，以及潛力的挖掘，不足之處的改進(jìn)等，對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行整合分析，恰當(dāng)及時(shí)的回訪可以確保工程質(zhì)量的提高。

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