2013北京房地產市場謹慎樂觀

進入2013年的“土地熱”與“房價漲”這一邏輯循環重現，再次改變著市場各方的預期，房地產市場將走向何方，成為很多人的心頭疑問。

2012年，我國房地產市場走出了一條先抑后揚的上升曲線。在限購、限貸等政策的持續影響下，2012年上半年，我國房地產市場信心一度低迷，這種局面一直持續到2012年5月。從下半年開始，房地產市場開始復蘇，尤其對于一線城市來說，更是“漲多跌少”，且上漲趨勢日益明顯，2012年房地產市場最終在暖冬中強勢收官。

進入2013以來，一線城市延續上揚行情。數據顯示，今年1月，北京市二手房成交總量高達19561套，創下了近24個月以來的新高。總體成交均價也回到了北京樓市調控細則出臺前的水平。

房價上漲加強了土地市場的看漲預期。1月份，北京土地市場也交出了驕人的成績單：共成交土地22宗，單月成交額高達241.66億元。這一成績刷高了北京2003年有統計記錄以來的最高值，相比2012年1月份的21.9億元，今年首月的土地成交金額同比增長10倍！

再來看看2012年四季度數據：2012年四季度共有43塊土地成交，總金額達139億元；2012年全年總成交金額達到648億元，其中五分之四下半年成交。值得注意的是，四季度成交的43塊土地中，9宗為商業金融用地，9宗為住宅用地，23宗為工業用地，其余為旅游或倉庫等多功能用地。雖然數量增加，但大宗交易僅一宗。

有業內人士曾形象地將土地與房子的關系比喻為面粉與面包。在價格關系上，究竟是面粉的價格決定面包價格，還是面包的價格拉高了面粉價格，不同的人有不同理解。但無論如何，地價與房價相互推升，成為近年房地產市場的常見現象。

也就是說，進入2013年的“土地熱”與“房價漲”這一邏輯循環重現，再次改變著市場各方的預期，房地產市場將走向何方，成為很多人的心頭疑問。

以北京房地產市場為例。已經3年沒有完成土地供應的北京，2012年共成交住宅用地37宗，僅僅完成全市年度計劃的三成，創近6年來新低。而自去年四季度以來，北京住宅成交開始回暖，特別是今年1月，與去年同期相比，商品房成交量大幅上漲近6倍。同時庫存量持續下降，截至1月末，北京地區商品住宅庫存為74294套，達到歷史低位。

有業內人士就此分析認為，開發商庫存壓力降低，市場出現短暫性的“供不應求”，未來若新增供應難以滿足大量需求釋放，價格仍會存在上漲壓力。很多人對2013年房地產市場持樂觀態度，他們認為2013年整個房地產市場將在2012年的基礎上繼續企穩、成交放量、企業積極拿地、政府積極推地。有開發商表示，由于銷售的回暖及持有現金的增加，使得他們對未來市場的預期也逐漸由悲觀轉為積極。

與住宅市場相比，商業地產的租賃和銷售市場顯得波瀾不驚。

第一太平戴維斯北京公司助理董事王瓊對2013年北京房地產市場持謹慎樂觀態度，她談到，從2012年四季度后北京整個投資銷售市場來看，整體平淡，僅一宗重大交易成交，成交金額為8.54億元，2013年1月有兩宗，金額分別為17.3億元和18億元，多為核心區域優質資產；甲級寫字樓租金及資本值的同步放緩使得甲級寫字樓毛收益率大致穩定在6.1%。

“目前若干項目已經引起了眾多投資者興趣，預計于今年上半年內完成交易。”

寫字樓市場租金上漲乏力

“與住宅市場相比，寫字樓市場是對經濟的真實反映”。

戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞指出，由于寫字樓是一個相對市場化的板塊，受政策影響較小而受整體經濟環境影響較大，因此寫字樓市場是一個能夠真實反映整體經濟的房地產板塊。而寫字樓市場的供需關系也基本上可以在其租金走勢上得以反映。

以北京為例。北京寫字樓從2010年開始需求集中釋放，在過去三年時間里，原來的大面積供應基本被消化掉，并且由于供應稀少而需求一直保持一個比較旺盛的狀態，因此整個市場從原來的買方市場轉變成了一個業主市場，也就是說業主在整個市場的話語權越來越大，這也就直接導致了北京寫字樓租金的飛漲。

經歷了2011年高達44.2%的激進式租金增長，2012年北京甲級寫字樓租金同比僅增長13.8%，其中第四季度租金僅環比攀升0.9%，系2010年以來最慢漲幅。

第一太平戴維斯數據顯示，2012年第四季度，北京甲級寫字樓資本值環比上漲1.2%，至每平方米62267元。鑒于同期租金漲幅亦放緩至0.9%，甲級寫字樓毛收益率穩定在6.12%。不過王瓊指出，持有性經營寫字樓的毛收益率為6%左右，扣除費用等項目后，實際收益率在4%左右，這個數字目前難以令投資者滿意。但如果將寫字樓散售，將會面臨更大風險，收益未必會好于住宅。

與2011年寫字樓需求量大增、成交活躍程度高不同的是，2012年由于租金一路上漲，達到歷史最高值，反而導致租賃市場開始變得不夠活躍，一直快速上漲的租金最近開始呈現放緩的跡象。

去年第四季度，北京東長安街成為近3年首個租金環比下跌的區域，這也表明市場境況可能出現扭轉跡象。同期，北京寫字樓的租金出現自2010年第一季度以來的首次環比負增長。

王瓊認為，2013年中國經濟預計將保持相對較緩的增長，鑒于國內外經濟中極為不確定的因素，企業預計將對資本支出、辦公面積擴大或人員擴張等方面繼續保持審慎態度。價值有限的可租賃面積及高昂的租金，使得2013年新租需求預計進一步放緩。

盡管需求放緩，但由于近幾年北京寫字樓供給一直維持不足的局面，使得空置率保持在較低的水平。

截止2012年12月，北京甲級寫字樓可租賃存量為914萬平方米。從供應量來說，2012年北京甲級寫字樓更是達到了近十年的最低值。

王瓊認為，2013年，北京寫字樓供應不足的問題仍將繼續。今年預計有6個項目竣工入市，可為市場帶來22.3萬平方米新增供給。這些項目中，1個為業主自用，其他5個項目將進入租賃市場。但這些新增供給僅為過去5年年均供給量的一半，項目主要位于包括燕莎、CBD周邊等的傳統商務區及望京等備受青睞的新興區域。鑒于新增供給有限，全市整體空置率仍將穩定在3%-4%，令眾多租戶缺乏選擇余地。

盡管可租賃面積有限，但前幾年激進的租金已經迫使很多租戶搬遷到了品質較差的寫字樓或新興商務區。面對較高租金，租戶有限的支付能力預計將使2013年租金漲幅減至5%以內。

“2013年北京甲級寫字樓市場預計將表現平靜，租金將大致維穩或錄得小幅上漲， 同時在有限的新增供給支撐下空置率保持在低位”。

高端住宅租賃市場基本穩定

2012年第三季度，中國GDP增長7.4%，是過去三年的最低增長率。由于經濟形勢走弱，且四季度通常為淡季，使得潛在租戶的新增需求減少，尤其是很多跨國公司對于成本的控制，使得潛在租戶的新增需求減少，在住房租賃市場體現為高端住宅項目入住率略有降低，但隨著內資公司租戶的增多，一定程度上削弱了國際客戶在高端租賃市場的負面影響。同時，由于供給有限，只有部分細分市場的租金穩步增長。

與普通住宅租賃市場不同，高端租賃市場一直存在一個獨特的現象：即便是在房源明顯供大于求的情況下，價格卻一直趨穩或快速上漲。2012年四季度北京的服務式公寓整體市場平均租金環比提高0.1%，達到每月198.6元/平方米，同時豪華服務式公寓租金保持不變，為每月235元/平方米。

一般來說，高端租賃市場價格上漲，除了受到新增面積的影響外，還受到通貨膨脹、房價上漲等因素影響。而北京高端市場一直趨穩，源于租賃雙方均不差錢，更看重房子的品質，這也是其租金逆市上揚的主要原因之一。

目前，北京的高端住宅租賃市場，主要分為服務式公寓、甲級公寓和高端別墅三種，主要租戶多為企業高管、外籍人士和高科技企業管理層為主，另外影視明星也是高端租賃市場的客群之一。

據記者了解，2012年四季度北京服務式公寓只有位于北三環路的金隅環貿國際公寓進入市場，該公寓為市場帶來134套供給，戶型主要集中于76平米一居室到400平米的復式戶型。

嘉里中心公寓于2012年11月如期開始裝修， 使得可租賃存量減少195套。但2012年下半年北京共有3家服務式公寓竣工，并提供超過500套新增供給，由于國內經濟增速達到最低點，因此這些公寓完全出租需要時間得以吸納，使得整體入住率徘徊在一個低位。總體來說，四季度服務式公寓整體市場和豪華服務式公寓的入住率環比分別降低0.8%和1.3%，達到83.2%和89.9%。

同樣受制于經濟放緩，北京的甲級公寓市場和豪華甲級公寓的入住率均有降低，環比分別減少0.5%和0.6%，達到89.5% 和88.7%。與之相反的是，甲級公寓租金卻保持了積極的增長態勢，整體市場和豪華市場分別提高0.5%和0.9%，達到每月139.2元/平方米和162.5元/平方米。

與其他分類市場類似，淡季使得高端別墅市場需求減弱，入住率小幅降低。整體市場和豪華別墅市場入住率環比分別降低0.6%和0.5%，達到91.5%和92.3%。四季度高端別墅整體市場和豪華別墅市場租金保持穩定，環比分別增長0.1%，達到每月129.8元/平方米和157.4元/平方米。

王瓊認為，2013年北京僅2個服務式公寓開業，帶來246套的供給，位于CBD的逸蘭服務式公寓將提供59套大戶型，平均面積達到350平方米，盛捷遠洋望京服務公寓提供187套供給，戶型包括開間、一居室、二居室和三居室。

盡管經濟不確定性仍存在，但她認為高端租賃市場核心區域的優先供給將有望保證市場穩定， 2013年服務式公寓租金將穩健增長5%。

高端住宅銷售市場溫和增長

不久前，英國一家調查公司發布報告顯示：2012年9月以后，大量中國富豪和歐洲富豪選擇在中國購置資產。業內人士表示，富豪階層回歸中國置業是去年豪宅市場火熱的重要因素之一。

與之相對應的，2012年四季度，北京高端住宅市場走勢強勁。第一太平戴維斯物業數據顯示：四季度整體市場住宅銷售價格環比上漲1.6%，使得全年售價增長1.6%，比2011年5月的峰值高1.2%。一手住宅整體市場供應量環比減少12.4%，至300萬平方米；成交量環比增長4.8%，至397萬平方米。

專家指出，由于流動性增強，高端人士可支配資金數量增多，以及人們對貨幣的保值性需求增強，使得高端市場走俏。在2013年，上述因素依然存在，而核心區地塊供應卻日益稀少，供不應求的局面將促使高端市場持續保持旺銷格局。

從數據可看出，2012年四季度北京共有64個住宅項目進入預售市場，總建筑面積約300萬平方米，環比減少12.4%。2012年總供給量比上年減少2.1%，為104萬平方米。其中，一手住宅整體市場成交量四季度持續增加4.8%，達到397萬平方米，使得2012年全年的成交量達到130萬平方米，成為2009年以后的最高成交量。

這其中，高端項目表現尤為良好。

就甲級公寓一級市場來說，2012年四季度有一個新項目和四個老項目后期進入市場，共748套供給，主要集中于望京新區，雖然成交量環比減少4.9%，但其中60%的項目提高售價使得銷售均價環比提高3.8%，達到每平方米5.6萬元。

最為出色的要屬金茂府和長安太和兩個項目了，前者入市1278套公寓，在四季度成交177套，均價為4.97萬元，為過去6個季度里成交最為活躍的項目。后者四季度成交21套，銷售均價為9.1萬元，是均價6萬元以上項目中交易最為活躍的。

高端別墅市場自然不甘示弱。2012年四季度兩個現有項目——遠洋天著和格拉斯小鎮推出新一期，為銷售市場帶來了272套供給，環比增加52.8%。雖然四季度成交量環比減少29.6%，連續第二個季度供應量超過成交量，60%的成交量由遠洋天著和潤澤莊園獲得。由于近65%的項目提高售價，同時開發商希望年底加速銷售而提供價格折扣，這兩個因素使得高端別墅的平均售價保持了4.34萬元的恒價。

對于此階段高端市場的出色表現，主要緣于兩個方面的原因：一是經濟因素，進入下半年以來，為緩解國內嚴重低迷的經濟形勢，政府采取降低存準以及逆回購等多種方式，向市場投放大量流動性，各行業尤其是實體經濟行業資金情況均出現明顯好轉，財富人群手中可供支配的流動資金數量也有所增多，因此，紛紛希望購買高端住宅產品來提升居住舒適度。由于政府的住宅限購政策已經有效地抑制了投機和投資需求，此輪成交量的反彈主要得益于降息和自住型購買者需求的穩定增長。

從土地成交狀況來看，2012年共有37宅用地成交，遠低于2011年的59宗。據記者了解，在這37宗中，根據地塊位置、開發商北京和樓面價格等因素判斷，僅有5宗具備開發為高端住宅的潛力。再加上北京“十二五”供地計劃，三環內不再新增住宅用地，使得位于三環內的高端項目更稀缺。因政府禁止供給容積率等于或小于1.0的住宅用地，因此未來幾年獨棟別墅更為稀缺。

波士頓咨詢公司和建設銀行私人銀行于2012年底聯合發布的《中國財富管理市場》報告顯示，北京約2%的家庭擁有超過600萬元人民幣的可投資資產，為中國各城市中比例最高。持有住宅物業對該富裕階層財產保值具吸引力。北京富裕群體比例較高將有助于支持高端住宅市場的持續發展。

可見，由于新供給有限，且自用型需求穩步增長，王瓊認為2013年北京住宅售價將保持穩定，不過政府的調控政策將抑制售價的增速。

“對高端住宅項目的強勁需求將支持2013年價格的溫和增長。”王瓊表示。

商鋪市場增長率趨緩

在2012年的寒冬，北京住宅市場出現了量價齊升的局面，但商鋪市場卻開始降溫。

第一太平戴維斯報告顯示：2012年北京優質零售物業市場平均租金為864.9元/平方米/月，最近6年租金增長率由2011年第三季度7%的最快增長速度，降為2012年第四季度的最低點0.3%。

由于經濟低迷，整個2012年，除來自兒童服飾、教育和娛樂業態的需求保持強勁之外，大部分零售商業績乏善可陳。零售商，尤其是那些為消費者熟知的品牌采取了更為保守的方式進行店鋪擴張，在過去幾個季度里，這些小眾品牌和不為大眾所熟知的奢侈品牌已經開始獲得市場份額。此外，有部分商區項目在過去一年將更多商鋪調整為兒童服飾、教育和娛樂品牌，以吸引新租戶，最典型的如Solana藍色港灣國際商區；雖然消費乏力，但2012年四季度仍有以Karen Millen、RODO、René Caovilla等為首的新品牌進入北京市場。

王瓊告訴記者，由于2012年四季度沒有新項目入市，全市中高端購物中心空置率環比小幅下調0.1%，達到10%，中關村及崇文門區域因租戶調整，空置率分別提高2.7%和5%。

相對來說，那些成熟項目的空置率偏低，這是因為他們更加關注租戶的業績，經常進行租戶調整，比如東方新天地引入Kickers、EVISU和集合赫基集團旗下Ochirly、Five Plus和TRENDIANO三個品牌的多品牌店鋪，替代原先的柯達快速沖印店、酷和翡翠皇宮酒店，這些順應市場的調整使得雙方都受益。

受宏觀經濟增速放緩、社會消費品零售額增長減慢及消費者信心趨弱的影響， 第四季度業主吝于大幅提高租金。優質購物中心首層平均租金環比僅增加0.3% ，達到人民幣每平方米每月864.9元。

王瓊認為，商鋪低迷的原因之一主要來自于電子商務與百貨商店的競爭。

近年來電子商務迅猛發展，對實體零售業的影響不容小覷。淘寶及類似電商大部分的銷售額來自于服裝、配飾、鞋包，與百貨商店形成直接競爭。2012年消費者在淘寶購買服飾鞋包類商品超過3，000億元，占淘寶和天貓總交易額的30.3%。

2011年北京網上商店實現零售額256.4 億元，僅占社會消費品零售額約3.7% 。2012年上半年北京網上商店實現零售額187.1億元，同比增長64.7%，占社會消費品零售額約5.1%。預計2015 年北京電子商務零售額占全市社會消費品零售額的比重達8%左右，即人民幣800億元。

然而百貨企業同期增速放緩。2012年上半年北京65家重點百貨企業實現商品銷售額368.1億元，僅增長5.8%，其中銷售負增長企業占31%。相比之下，購物中心能夠提供購物、餐飲、服務、休閑和娛樂等多種功能，給消費者帶來更好的購物體驗；百貨店通常依賴于價格和商品的豐富度，而電子商務在這兩方面更具優勢。

戴德梁行中國區商業地產服務主管及董事陳凇泓表示，未來北京50%以上的商鋪都將處于非核心商圈，主要是服務于社區的商業項目。2013年北京將有11個新的中高端商業項目進入市場，帶來約78萬平方米商業面積，其中55%位于五環路以外區域。盡管有新增供應，預租率表明需求仍較為強勁，足以吸納絕大多數新增體量，這意味著入住率不太可能被顯著影響。

王瓊同時表示，盡管需求旺盛，但因零售商有更多的選擇，業主亦不能過于激進。與過去兩年業主方主導的市場相比，雖然她預計2013年平均租金不會降低，但市場狀況將更有利于租賃方。

“我們預測2013年、甚至到2014年，北京各大商圈不會再出現2011年租金大漲的局面，轉為小幅調整。王府井、CBD、新光天地等核心商圈仍會出現5%-10%的租金上漲，但新的開發區域則會出現低租金、加速商圈推廣的現象。北京四、五環以外的商圈可能不會達到開發商預期的投資回報，投資回報期應由3-5年延長至8-10年。”陳凇泓表示。