CBD租金緣何節節高？

北京CBD在全球最貴租金榜單上的排名已迅速升至全球第四位，而香港中環地區的辦公樓租金已經超過了倫敦西區，成為全球第一。

北京CBD在全球最貴租金榜單上的排名已迅速升至全球第四位，而香港中環地區的辦公樓租金已經超過了倫敦西區，成為全球第一。

世邦魏理仕日前發布的全球《優質辦公樓租用成本》半年度調查報告顯示，亞太地區在全球十大最昂貴商業地產市場中占有明顯優勢。

租金上漲

2012年下半年，世邦魏理仕追蹤了全球133個市場的優質辦公樓的租用成本。在50大租金最昂貴的市場榜單上，19個市場位于歐洲、中東和非洲地區；18個市場位于亞太地區；13個位于美洲。

調查結果顯示，位列榜首的香港中環地區總體租用成本，達到每年每平方米2841.76美元，超過了倫敦西區的每年每平方米2366.09美元。在這張租金最貴的辦公樓市場榜單上，東京位居第三，第四和第五位的分別是北京中央商務區和新德里中央商務區。位于前十強的亞太地區其它市場還有北京金融街和香港西九龍。

世邦魏理仕首席經濟學家雷蒙德·托特表示，由于受到歐洲債務危機、新興市場增速放緩及美國“財政懸崖”引起的普遍不確定性等因素的影響，全球辦公樓市場的復蘇在過去一年中有所減緩。但供不應求的市場環境、對于優質辦公樓的強勁需求以及有限的新增供應量等因素，仍繼續推高了全球許多優質辦公樓市場的租用成本。數據顯示，盡管經濟逆風襲來，但去年全球辦公樓總體租用成本仍平均增長了2.1%。

就北京而言，2012年北京甲級寫字樓的租金已經連續十二個季度實現增長，全年增幅17.1%，雖然較2011年的41.4%增幅大幅下降，但仍遠高于香港和上海，這兩個城市同期分別實現了3.6%和2.2%的租金增幅。2012年四季度，北京市場平均租金再創歷史新高，達到每月每平方米343.5元人民幣，而北京高檔寫字樓空置率則創下1995年以來的新低。

據了解，2010年之前，北京寫字樓租金還處于相對平穩的水平，普通甲級寫字樓的租金維持在180至200元/月/平方米，國貿的頂級寫字樓也只不過500元/月/平方米。2008年和2009年，由于金融危機以及北京寫字樓新增供應面積的大量入市，其租金一度接近歷史最低點。但是2011年以后，北京甲級寫字樓租金便呈現了成倍上漲的態勢。

據北京中原市場研究部監測的寫字樓數據顯示，2012年10月北京甲級寫字樓租金為413.50元/平方米/月，而這一數據在年初為350元。

目前北京主要有六大寫字樓區域，分別為CBD區域、金融街區域、東長安街區域、燕莎區域、東二環區域和中關村區域。其中，金融街和CBD區域因為地理位置的優越，云集了更多的知名公司，租金價格在寫字樓市場中也位列前兩位。金融街曾一度主導著北京寫字樓市場的風向標，但從2010年第三季度開始，CBD的甲級寫字樓平均租金已超過金融街，成為北京寫字樓市場租金最高的區域。

對此，有專家表示，金融街的寫字樓以大面積出租為主，總價動輒上億元，平均價格也就有更大的商討空間，而CBD區域內有不少中小公司，承租的寫字樓面積不大，單價也相對較高。

以2012年10月為例，CBD區域的建國門、國貿、燕莎等東部商圈甲級寫字樓租金漲幅明顯。建國門商圈租金價格為544.11元/平方米/月，環比上漲7.72%；國貿商圈租金價格為463.69元/平方米/月，環比上漲3.73%；燕莎商圈租金價格為352.42元/平方米/月，環比上漲1.30%。

企業搬離

當寫字樓租金迅猛飆升，連英特爾和惠普這樣的世界500強企業也不得不從北京CBD搬出。而一些中小型的高新技術企業，更是不堪運營成本上漲重負，正在醞釀撤離北京。

在業內人士看來，寫字樓租金的連續上漲，加之長期經濟高速發展造成的資源緊張，直接帶來土地、勞動力、水、電等要素成本大幅上升，劇增的運營成本逼迫很多企業搬出核心商圈，甚至逃離北京。

之前，英特爾中國公司的辦公地點還在國貿嘉里中心的5、6、7三層樓，但如今英特爾已從嘉里中心搬至北三環的環球貿易中心。無獨有偶，同在CBD的甲骨文亦把部分辦公面積搬到了上地，惠普、奧林巴斯和燕寶汽車則部分遷址酒仙橋區域。

此前，CBD作為北京最大的黃金商圈，包括世界500強在內的大部分駐京公司樂于在此扎堆。數據顯示，CBD區域內聚集了近500家跨國公司、800余家外資企業、500余家外國駐京代表機構，以及中外律師、會計師、金融投資等中介服務機構近200家。

然而，近兩年來，像英特爾、甲骨文這樣的不少全球知名企業紛紛撤離，開始向非核心商圈擴散。北京上地、望京、石景山等區域，成為目前大企業青睞的辦公新址。

眾多大企業搬出CBD，源于這一區域寫字樓租金近兩年的瘋漲。頂級的寫字樓國貿三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當，最高報價甚至達到1200元/平方米/月。

戴德梁行方面表示，由于鮮有新項目入市，加之租金增幅較大，北京核心商圈吸引力已不比從前，原有租戶為了尋求充足租賃空間以及較低廉的租金價格，開始向周邊區域突圍。

與上述世界500強撤離CBD的原因類似，一些更小的企業，難以承受高租金之重，甚至選擇逃離北京城，這其中要以高新技術企業為甚。北京的先鋒教育網、清華陽光能源開發、水晶石數字科技股份有限公司等十余個科技企業去年集體出走，南下無錫等地為企業選址。

不過，即使這些企業撤離，北京的優質寫字樓依然“一屋難求”。以CBD區域為例，大企業搬離之后，留下的空缺很快被律師事務所、金融機構等新的進入者填補。

據中原地產的數據，目前CBD甲級寫字樓中，出租率最低的也達到了90%，而其他甲級寫字樓出租率都在95%以上。

需求強勁、供應量減少的供需失衡現象，致使北京寫字樓租金不斷攀升。專家表示，2012年年初以來，北京幾乎沒有新的甲級寫字樓項目竣工，而多數優質寫字樓已接近滿租，沒有太多空置面積滿足新增需求，因此北京寫字樓租金漲幅如此之大。

雖然近兩年來，商業物業的土地出讓密集，尤其是CBD區域和望京區域，出讓了十余塊商業用地，寫字樓開工面積大幅增長。但這些優質寫字樓完工并投入市場，預計會在2015年至2016年之間。所以說，眼前寫字樓的新增供應不能滿足市場需求。

供應不足，需求保持平穩。這一現象導致寫字樓租賃進入業主主導的市場，優質寫字樓的租戶在租賃時不但沒有任何議價能力，也幾乎無法提出其他的談判條件。

記者從研究機構了解到，2012年內資企業在寫字樓租賃市場中再次扮演了重要角色，超過60%的甲級寫字樓租賃由內資企業完成。目前主導寫字樓租賃市場的內資企業主要包括能源企業、金融機構、保險公司等，有些企業不但租賃部分甲級寫字樓，甚至還自己購買物業。

有關專家表示，在目前房地產市場整體受到調控，資金緊張的情況下，不可否認相比普通的開發商來說，央企、國企在融資渠道方面更具優勢，在這個過程中，加大房產持有力度，或是轉投商業地產，都是很自然的選擇。同時，隨著中國經濟結構轉型步伐加快，中資企業高速發展，不少企業傾向于在北京設立總部或辦公室，而CBD區域往往是這些企業的首選。

相關部門預計2013年北京將有4個優質寫字樓項目落成，為市場提供約38.6萬平方米寫字樓面積。重點區域CBD只有一個項目落成，金融街和中關村則沒有新項目落成，供應將持續緊張。

產業升級

另一方面，從產業發展的角度來看，北京CBD租金高企的背后，還有著產業升級換代的背景因素。

聚集眾多世界500強企業和國際金融總部的北京CBD，今后將被打造成為具有全球影響力的國際金融城。

“建設國際金融城，不是將原有建筑推倒重建，而是深化北京CBD的頂層設計，進一步提升和優化空間布局，提高國際金融資本的集聚能力和配置能力，實現不同金融業務的分門別類聚集。”朝陽區金融辦相關負責人介紹。

入駐國際金融城的金融企業將以金融行業內標志性金融機構總部和各類外資金融機構為重點，凸顯北京CBD的國際化特征，重點發展高端金融業態，力爭用十年的時間建成具有全球影響力的國際金融城。

近年來，朝陽區金融產業得到快速發展，并逐步形成以國際金融為龍頭、總部經濟為主要特征的產業格局。以CBD為代表的朝陽區已經成為國際金融機構聚集度最高、外資金融機構最齊全的區域之一。全市過半外資金融機構匯集朝陽，國際金融機構聚集區的功能定位已基本形成。

截至目前，該區共有各類金融機構1308家，其中外資金融機構277家，約占全市65%；法人金融機構259家，占北京市三分之一。北京市100%的外資再保險公司和外資汽車金融公司、57%的外資法人銀行、82%的外資保險公司總部、71%的國際證券交易所代表處，以及世界銀行、國際貨幣基金組織、亞洲開發銀行等國際金融機構和國際金融組織齊聚朝陽。2012年前三季度，金融業區級收入同比增長30%；金融業營業收入超過1100億元，資產規模超過20000億元，同比增長20%。金融業已成為地區經濟發展的支柱產業。

“可以說，國際金融機構的不斷集聚，使得北京CBD作為首都國際金融機構聚集區的功能定位基本形成。”朝陽區委副書記、區長吳桂英說。

為建設具有全球影響力的國際金融城，朝陽區政府出臺多項政策，通過完善的產業規劃，優惠的產業政策，良好的產業環境，優質的高端服務，吸引并扶持各類金融機構的入駐以及高端國際金融業務在朝陽區的發展，實現該區在全球國際金融領域舉足輕重的金融地位。

在發展規劃方面，朝陽區將著力打造“一區兩園”的金融空間布局，加快發展北京CBD核心區、東擴區和金盞金融服務園區的基礎設施建設，全面推進金融前臺后臺互相依存，協同發展的功能互動，強化朝陽區作為首都唯一擁有金融前臺、后臺的區域優勢，按照國際標準、全球領先的需求，全力推進國際金融城的建設。

在優惠政策方面，近年來朝陽區不斷提高對金融機構總部、分行分公司等的購房、租房等政策獎勵標準，擴大了政策補貼范圍，加大了對金融產業的支持力度。2006年至今，為駐區金融機構累計兌現政策345家次，補貼金額達6.53億元人民幣。同時，為駐區企業積極爭取國家先試先行政策的試點，北京CBD跨國公司外匯管理改革試點獲得國家外匯管理部門的原則通過，在跨國公司資金統一運營、跨境往來等多方面均有較大突破。

在發展環境方面，朝陽區始終堅持為標志性金融機構總部提供專業定制樓宇；完善了路網結構和交通配套設施；加快優質教育資源、醫療資源的引進聚集；逐步實現與國際金融資源的多處對接，加快國際金融機構、資金、人才、信息、創新、政策、服務、合作等八大要素的聚集，健全中介服務和行業自律組織體系，促使產業生態環境良性發展。

在高端服務方面，朝陽區政府按照標準化、國際化、精細化的要求，主動上門為企業排憂解難，成立專門的金融服務辦公室，為金融機構協調解決注冊登記、消防驗收、稅務登記、外籍高管多次往返簽證、子女入學等各類問題，為金融機構在朝陽區的快速健康發展提供有力的保證。近年來區政府著重加快以北京CBD金融商會、北京CBD國際論壇、北京CBD國際金融研究院和國際金融博物館等多個平臺的組織和建設，通過各類高端金融活動，為金融機構高管搭建交流、合作、共贏的服務平臺。

栽下梧桐樹，引來“金”鳳凰。在國際金融城這一藍圖逐步轉變為現實的過程中，北京CBD優質寫字樓租金價格將會下挫，抑或繼續上揚呢？