買(mǎi)房的剛性需求

去年年末，公司有員工在買(mǎi)房和買(mǎi)信托之間糾結(jié)。在與他的交流中看到他的購(gòu)房心路歷程，覺(jué)得是反映了當(dāng)下一些剛需購(gòu)房者的心態(tài)，在此拿出來(lái)和大家分享一下。

首先該不該買(mǎi)？該員工已經(jīng)結(jié)婚，是第一次購(gòu)房，也就是首套房，屬于剛需。小兩口的購(gòu)房預(yù)算在2 50萬(wàn)至300萬(wàn)元，首付100萬(wàn)元左右。當(dāng)時(shí)小兩口有兩種選擇：一種是買(mǎi)房，另一種是買(mǎi)信托產(chǎn)品。到底是該買(mǎi)房，還是該買(mǎi)信托產(chǎn)品呢？

如果買(mǎi)個(gè)穩(wěn)健型的信托，一年收益能有9%，但是需要繼續(xù)租房住。小兩口一合計(jì)，每月支出75 0 0 元的房租，在北京3 環(huán)4環(huán)間能租個(gè)三室一廳，過(guò)上無(wú)負(fù)債小康生活。如果買(mǎi)房，每月月供10 0 0 0元上下，在北京4環(huán)只能買(mǎi)個(gè)兩室一廳，過(guò)負(fù)債溫飽生活。兩人思來(lái)想去后決定：買(mǎi)信托，奔小康！沒(méi)想到這一決定卻遭到了兩家老人齊齊反對(duì)：有什么比買(mǎi)房更劃算？過(guò)去5年房子至少翻了一番！

小兩口聽(tīng)著也有道理，但還是猶豫不定，于是跑來(lái)問(wèn)我的意見(jiàn)?？紤]到兩人計(jì)算的只是本金的收益，我建議兩人細(xì)細(xì)算筆賬。從2013年推到2018年，每年月供加購(gòu)房的稅費(fèi)等其他成本，這期間還了多少本金，給銀行多少利息。再按9%的年利率，算算信托5年連本帶息的收益，扣去每月房租開(kāi)銷(xiāo)。兩者一對(duì)比，房子每年溫和上漲4%，5年后再次售出后的利潤(rùn)，差不多等于信托的收益扣除房租費(fèi)。

看到這樣的結(jié)果，小兩口有點(diǎn)懵懂了：一個(gè)每月還供，一個(gè)每月進(jìn)錢(qián)，賬面上看，買(mǎi)信托明明怎樣都比買(mǎi)房劃算呀！其實(shí)不然。房屋有巨大的杠桿作用，10 0萬(wàn)元的現(xiàn)金撬動(dòng)的是2 5 0萬(wàn)元的房子，收益是翻倍的。在正收益的情況下，2 . 5倍杠桿的房子當(dāng)然比無(wú)杠桿的信托劃算。中國(guó)房?jī)r(jià)每年4%的溫和上漲的預(yù)期，聯(lián)系國(guó)內(nèi)近幾年的通貨膨脹情況，基本可以實(shí)現(xiàn)。

其實(shí)，對(duì)于在一線(xiàn)城市的剛需購(gòu)房者，我近兩年一直在積極倡導(dǎo)買(mǎi)入。一線(xiàn)城市的房屋泡沫還是比較小的，有足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐，尤其是北京。放眼整個(gè)北方地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較強(qiáng)較快的省市屈指可數(shù)，同時(shí)北京也是國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，從各方面考慮都有極大的吸引力。這就造成了整個(gè)北方地區(qū)人員向北京涌入的現(xiàn)象，多少父母用盡一輩子積蓄，給孩子在北京置業(yè)。因此，北京房?jī)r(jià)下降的可能性是不大的。

在需求源源不斷增長(zhǎng)的情況下，房?jī)r(jià)如何不漲？雖然政府一次次推出房產(chǎn)調(diào)控措施，希望把房?jī)r(jià)控制住，但是政府能調(diào)控的只有對(duì)房屋的投資性需求，對(duì)于剛性需求并未進(jìn)行控制。

因此，在信貸比以及二套房交易稅不斷加碼的情況下，杠桿效應(yīng)被沖垮，投資房屋失去意義。但由于具有杠桿效應(yīng)，這使得房屋可以媲美任何理財(cái)產(chǎn)品。只要中國(guó)人口還能保持增長(zhǎng)，城市間發(fā)展不平衡的地區(qū)差距仍舊存在，對(duì)于一線(xiàn)城市的投資者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房仍是最佳選擇。