農村房屋買賣要謹慎

農村房屋買賣很常見，但由于農村集體土地性質的特殊性，很容易由此引發各種矛盾糾紛。本文通過幾個案例來提醒廣大農民朋友及交易人，在您進行農村房屋買賣時，一定要慎之又慎。

出賣農村房屋后不能再申請宅基地

案例：農民楊某將自己家的房子賣給同村村民后便外出打工。今年，村里有一塊魚塘對外承包，楊某決定回村搞養殖不再出遠門。這時他向鄉政府申請宅基地重新蓋房子時，鄉政府工作人員說他原有的房子賣了后便不能再申請宅基地了。楊某怎么也想不通，認為自己雖然賣了房子，但還是本村村民，咋就不能在村里再蓋房呢？

說法：農村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無償取得的，農民在出賣原有房屋后，如果又重新獲得新宅基地蓋房子，實際上是農民用無償取得的集體宅基地使用權獲利后再次無償用地，此舉將變相侵害村集體的公共利益。對此，我國《土地管理法》和《關于加強農村宅基地管理的意見》等法律法規都明確規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不予批準。

城鎮居民到農村買房不受法律保護

案例：田老太家中一兒一女均在城市工作生活，田老太便有意將農村老家房子賣了跟隨兒女生活。經他人介紹，田老太將老宅賣給了在縣城某機關上班的王某。后來政府要對田老太原有房子進行拆遷。田老太得知政府補償款與其賣房價格差異很大后覺得虧了，便找到王某要求歸還房子，王某不肯。田老太起訴到法院，請求確認她與王某簽訂的房屋買賣合同無效。法院最終支持了田老太的訴求。

說法：當前城鎮居民到農村買房現象非常普遍，但我國《土地管理法》等法律法規明確規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民房屋或者“小產權房”。農村宅基地使用權是本集體經濟組織成員內部享有的權利，與特定身份相關聯，為此，國家對本村以外人員進村買房限制非常嚴格。據此，王某與田老太簽訂的房屋買賣合同因違反了國家法律的強制性規定而無效。

夫妻一方賣共有房產效力如何看？買方是否善意取得

案例：農民趙某夫婦常年在外打工，但趙某染上賭博惡習。為還賭債，去年初趙某瞞著妻子徐某回農村老家，以夫妻二人做生意急需用錢為由把婚后蓋的房子賣給了同村的黃某。后來，當徐某得知房子已經賣給黃某，便以丈夫賣房未經其同意為由要求黃某歸還房子，黃某拒絕。

說法：司法實踐中對于此種情況下賣房效力如何，主要看買方是否善意取得。婚姻法解釋三規定，夫妻一方未經另一方同意出售共有房屋，第三人此時善意購買、支付了合理價格并辦理了產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，法院不予支持。但目前我國農村房屋登記程序在全國范圍內尚未統一，也就可能無法實際取得產權證。但若有買賣合同、付款手續和房屋交接手續也能足以證明買方對所購房屋的所有權，前提是買房人必須為本村村民，而且是善意購買，即有充分理由相信出賣方是代表其夫妻二人的共同意見賣房，否則會被認定為買賣無效。

買房后擅自超規劃翻建屬違章

案例：村民劉某買下同村殷某的房屋后，嫌院內牛棚過小，便扒下原有圍墻，用磚瓦重新翻建，將牛棚延伸到了院外。鄉國土規劃所工作人員找到劉某，告知其搭建的牛棚已經超出審核的宅基地范圍且沒經過申請，要求其拆除多余的院外建筑。

說法：農民在自家房子里進行翻修施工看似再正常不過了，多數農民也認為這不需要什么手續。但國家對此有相應的制度規定：農民在原有宅基地上翻建建筑設施，需要事先向國土規劃部門申請。取得批準后，在規劃許可范圍內進行施工建設，并且不能超出原宅基地占地面積。超出規劃或原宅基地部分就屬違章建筑，有關部門有權責令當事人進行拆除。

（河南省桐柏縣人民法院）