三四線城市房價泡沫破裂 下一個鄂爾多斯會是誰

《投資與理財》在2 0 13 年1月1日刊中曾說，2013年三四線城市房價上漲空間有限。但從目前的情況看，它可能遠(yuǎn)比預(yù)測的糟糕。歲末年初，房地產(chǎn)市場又曝出遼寧營口樓市出現(xiàn)了類似鄂爾多斯的情況，大量的空置房和房價打折成為事件的焦點。

在三四線城市不斷曝出房價下跌的情況下，誰會成為下一個鄂爾多斯？

多個城市房價下跌

因大量新樓盤閑置而被稱為“鬼城”的鄂爾多斯，在2012年三季度被爆出房產(chǎn)價格大跌，最低跌至每平米3000元。這不只是中國三四線城市樓市的一個個案，更代表了一批在這些年“地產(chǎn)大躍進”的三四線城市的樓市。

繼鄂爾多斯之后，三四線城市房價就像推倒多米諾骨牌一樣，引發(fā)一連串連鎖反應(yīng)，多個城市房價出現(xiàn)大幅下跌。

作為這些年房地產(chǎn)突飛猛進代表的海南，近日也出現(xiàn)了多個城市房價跳水現(xiàn)象。從三亞到海口，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發(fā)商開始以低價沖擊市場的新開盤項目，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。雖然不能說是整體趨勢，但引發(fā)的房價下跌征兆不容忽視。

同樣，有數(shù)據(jù)顯示，以炒房出名的溫州，2012年前11月市區(qū)商品住房銷售均價26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達(dá)23%。

過度開發(fā)的惡果

仔細(xì)回顧這些城市房產(chǎn)開發(fā)歷程就會發(fā)現(xiàn)，在有充足土地供應(yīng)的情況下，過度開發(fā)導(dǎo)致的樓市供大于求，是房價下跌的最直接原因。

以河北邯鄲為例，它是一個典型的三線城市，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。按照中國人均居住面積31.6平方米計算，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納105萬人。而樂觀估計，當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口也不足160萬人。

看來，需要三分之二的非農(nóng)人口都搬進去，才能消化邯鄲市目前房地產(chǎn)市場容量。

在各地轟轟烈烈的“造城”運動中，貴陽的超級大盤給所有人留下了深刻印象。據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽目前建筑面積400萬平方米以上的樓盤有14個，800萬平方米以上的有9個，1000萬平方米以上的有6個，2000萬平方米以上的1個。其中，規(guī)劃用地5000余畝、總建筑面積1830萬平方米的超大樓盤花果園，規(guī)劃居住人口就達(dá)35萬人。超級大盤的開發(fā)，導(dǎo)致2012年貴陽房價同比下降11.2%。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出：“在調(diào)控初期，包括大型房企在內(nèi)的投資資金開始向三四線城市轉(zhuǎn)移。然而，隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續(xù)傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號，這些城市的土地供應(yīng)規(guī)模偏大，可供應(yīng)商品房的庫存較高。”

房企在三四線城市銷量的下降，最直接地說明了市場冷清。保利地產(chǎn)董事長余英最近在微博上說，一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。

城鎮(zhèn)化能否成為救命稻草

一些布局三四線中小城市或城鎮(zhèn)的房企，把最后的僥幸放在了十八大提出的城鎮(zhèn)化上。那么，城鎮(zhèn)化能否成為他們的救命稻草呢？

“城鎮(zhèn)化不只是蓋房子，而是從基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境、生存條件等方面進行改變，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的救命稻草。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。

中指院報告也指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮(zhèn)化，但部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風(fēng)險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移，可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，部分城市存在過剩風(fēng)險。

謹(jǐn)防成為最后的接棒者

中國房產(chǎn)信息集團近日公布的房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中，前50名中竟然包括41個四線城市，還有拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟實力較弱，供應(yīng)明顯大于需求的三線城市。在最簡單的供需平衡的市場規(guī)律被嚴(yán)重打破后，三四線城市的房子成了投資者不敢問津的對象。

“沒有持續(xù)的剛性需求，房產(chǎn)就淪為擊鼓傳花的投資工具。不管是最早的‘鬼城’鄂爾多斯，還是貴陽的超級大盤，或者是現(xiàn)在營口所出現(xiàn)的房屋滯銷、打折銷售，都說明三四線城市房價泡沫正在破裂。”有業(yè)內(nèi)人士這樣評價。

老板“跑路”、炒房者自殺、炒房團覆沒，成為溫州房地產(chǎn)市場泡沫破滅的縮影。有媒體報道，現(xiàn)在溫州新建商品房比最高價時下跌百分之三四十，炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。

在那些經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)流通市場尚未發(fā)展起來的城市，僅以投資為目的的購房者往往被較低的房價所誘惑，購入房產(chǎn)，而再轉(zhuǎn)手就難上加難。

“當(dāng)你身邊的家庭大多都有兩套房時，投資房產(chǎn)就要小心了！謹(jǐn)防成為擊鼓傳花游戲的最后的接棒者。”有房產(chǎn)市場研究員提醒三四線城市的炒房者。

三四線城市房價下跌案例鄂爾多斯房價泡沫破裂

樓市泡沫最早破裂的是內(nèi)蒙古的鄂爾多斯市，這個當(dāng)年的全國首富城市，是個號稱小香港的新型都市。現(xiàn)在許多開盤的樓盤都很難看到有銷售人員，這里的樓市一片沉寂，幾乎沒有成交量。資料顯示，2011年，鄂爾多斯計劃新開工商品房面積1300萬平方米，實際施工總量達(dá)2300萬平方米，這意味著每天有近6萬平方米的住房推向市場。按照鄂爾多斯當(dāng)?shù)厝丝趤硗扑悖司略雒娣e最少達(dá)到10平方米以上。

溫州地產(chǎn)商跑路事件

溫州平陽縣泰宇花苑2009年開盤預(yù)售，2011年已停工，其項目負(fù)債總額達(dá)13億元。購房者表示，該樓盤無法按售房合同于2012年8月31日如期交房，購房夢想化為泡影。購買泰宇花苑的人幾乎每天都出現(xiàn)在溫州建行平陽支行門口，討要首付款。

海南房價過度開發(fā)

據(jù)海南相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化，庫存量最少的三亞需要24個月消化，海口庫存消化周期需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴(yán)重的陵水需要101個月。