重磅炸彈二手房20%個稅新政

自2006年以來，二手房強征20%個稅經歷了試征、停征、反復等一系列變動，如今終于塵埃落定。但此項政策對于抑制房價上漲效果有限，未來房價下跌的可能性仍然較小，人們該買的還是要買。

“擔心政策落地，自己趕不上末班車，但是看的房子又不是十分滿意，中介還不斷地打電話催，最近幾天我一直都在上火。”3月1日，國務院出臺樓市新政，要求“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。政策突然加碼，令很多人措手不及。張晨便是其中之一。

張晨，北京的剛需購房者，原計劃下半年購置婚房，但自從得知這項政策，立即調整了自己的購房計劃，開始馬不停蹄地奔走于各個售樓處和中介公司之間。

“我現在就希望可以盡可能早地買到一個比較理想的房子。”不過，張晨心中一直有個疑惑，這項政策真的是為了控制房價嗎？它能控制住房價嗎？

恐慌搶跑成交井噴

二手房20%個稅新政，猶如一顆炸彈，炸開了整個中國樓市。

3月5日，北京市海淀區房產交易中心人頭攢動。正在等待叫號的陳先生告訴記者，“20%的稅誰受得了啊。”

陳先生給記者算了一筆賬：目前自己買的這套房子原價250萬，現在售價450萬元，原來只需交4.5萬元的稅，現在按新規定則需要交增值額的20%也就是40萬元的稅。“兩者相差太大，大家都想盡快完成交易，把稅繳了。”說話間，陳先生不時地抬頭看看信息顯示屏，著急之情溢于言表。

記者現場了解到，除了像陳先生這樣“搶買”的購房者，還有不少幫顧客完成交易的房屋中介。我愛我家的一位中介稱，從政策發布開始，大家就忙了起來，一天電話不斷，不是咨詢政策的，就是催促盡快完成買賣的。“這兩天，我們門店的二手房簽約量比往常翻了好幾倍。”

公開資料顯示，受樓市新政影響，不少城市二手房交易量在短時間內出現了“井噴”。3月4日是“20%房產轉讓個稅”出臺后的第一個工作日，北京當日二手房成交1073套，創下2009年12月以來的次新高紀錄；南京當日成交428套數，接近28個月最高水平；蘇州一日成交264套，較細則出臺前的3月1日增長近4倍……

除了成交量整體上漲，近日來，二手房市場的交易周期出現明顯縮短，交易價格也有所上升。

中原地產的一位業務員告訴記者，交易周期縮短得非常厲害，原來從房東掛牌到看房，再到簽合同、審稅……整個流程走完最快也要1個多月，但現在差不多幾天就完成了。并且，房東臨時抬價的事情也時有發生，“萬柳有套三居的房子，簽約當天房東就漲了5萬。但買家還是二話不說就簽了。”

新政顯威股市大跌

受樓市新政的影響，比二手房交易變臉更快的是股市。

3月4日，政府出臺包含“20%二手房個稅”的新“國五條”后的第一個股市交易日，A股滬指大跌3.65%，創19個月來最大單日跌幅，深成指暴跌5.29%創28個月最大跌幅紀錄。

當日，在以萬科A為首的房地產龍頭股封死跌停下，房地產板塊全日有多達50只個股封死跌停，其中四大地產龍頭股“招保萬金”更是集體封死跌停，板塊整體跌幅更是達到7.67%。盤面時隔近三年地產股再現集體暴跌。

地產股拖累大盤走低，A股又拖累港股。當日，港股恒指隨A股低開后大幅跳水，受累新“國五條”調控樓市，中資地產股暴跌并拖累大盤。近40只地產股跌逾5%。截至收盤，恒生指數跌342.41點，報22537.81點，跌幅為1.50%；國企指數跌239.59點，報11104.65點，跌幅為2.11%。大市成交828.4億港元。

“不要房子和股票一起被套”是廣大老百姓的共同心聲。但是圍繞新“國五條”究竟對股市利好還是利空，市場人士爭論不休。

知名私募吳國平是看多派的代表人物，“我們判斷房地產最嚴厲調控政策，一旦讓房地產的資金被迫徹底轉向的話，對股市必然是帶來極大推動作用，可以說，這對股市不是利空，絕對是利好。”并且他強調稱，“市場從房市轉戰參與股市的資金可能超過很多人的想象。”

然而，對于“樓市資金轉戰股市”觀點，知名財經評論員葉檀則表示這不符合邏輯。她分析認為，股市和樓市并沒有直接的相關性，“大多數情況下，當貨幣政策收緊或者是泡沫崩潰時，所有的資產品價格都會下跌，所以當經濟周期下跌時，資產品價格下跌，樓市和股市都會下跌”。

強征個稅為了啥？

遏制房價過快上漲，打擊房屋炒作和投機性購房是政府出臺樓市新政的初衷，但在現實的二手房交易中，由于稅費通常都是由買家承擔，政策執行極易誤傷剛需購房者和改善型購房者，樓市新政遭到一片聲討。

得知二手房個稅新政出臺后，家住安定門的桂女士一直不能認同。她向記者講述了她買房的故事。桂女士在北京市內有兩套房，一套自住，一套出租。去年12月底，為了改善居住環境，桂女士賣掉正在出租的房子，買了一棟順義區的別墅。

但有趣的是，辦手續的時候，桂女士發現，自己的這一買一賣竟然涉及到7個家庭。“因為限購，這7家，都是為了孩子結婚，把城里的房子賣了，換成兩套，或者為了孩子上學，換的學區房。”桂女士稱，“現在房價這么高，炒房已經沒有意義。大多都是自需。”

二手房20%個稅“一刀切”的做法，過于簡單粗暴，成為人們反對它的重要理由。不過，在這聲勢浩大的反對聲中，還有著另外一種聲音：“我贊成、我支持新政。”

目前來看，對新政持肯定態度的人尚屬少數，資深媒體人老關就是其中的一位。

在老關看來，政府提出“二手房20%個稅”的政策是一個非常明智而有深遠含義的舉措。據他分析，這主要與中國宏觀經濟走勢有著莫大的關系。

“一個月前我就判斷，下一步，調控政策走向一定是極力地把房屋變現的能力壓下去，這和中國宏觀走勢有著極大的關系。”

如今，中國宏觀經濟的一個熱點問題就是中國廣義貨幣供應量M2的問題。2012年末，中國M2總存量接近百萬億，被部分學者視為中國經濟下一個定時炸彈，但通過大量的數據分析，老關認為，中國M2數值偏大，不是因為基礎貨幣超發引起的，而是在金融系統中產生衍生貨幣過多而引起的。

“這部分資金規模很大，為了防止這部分資金被人們用來炒黃金、炒大蒜，影響中國經濟正常運行，政府必須把它們鎖在一個可以控制的領域，也就是我們常說的三大‘蓄水池’：股市、樓市、理財金。”

在老關看來，政府的樓市調控思路已經發生了轉變。之前，所采取的調控政策，主要在于降低炒房收益率，促使這些資金流向基礎設施建設和其他實業領域，但因為經濟大勢不景氣，企業做實業所得利潤遠不如炒房所得，所以，這種調控的結果就是房價越調越高。

“這說明政府控制內生貨幣的能力有限，所以下一步，政府一定會是限制這些資金的變現能力。也就是如今出臺的新‘國五條’。”老關稱，已經進來的要鎖在里面，想要進來的要提高門檻，想要出去的門檻也要提高，“這些人擁有的是紙面的財富，但人們的衣食住行不會有大變化。剩下來的事情就簡單了，政府對銀行的控制是百分百，通過信貸就可以將這些資金投向自己需要的領域，比如基礎設施，比如國防、新能源等。”

“這就是我為什么支持它，因為我支持現實。”在老關看來，這已經不是政策能不能達到預期效果的問題，而是政策必須達到效果的問題。“如果這次控制不住，政府還會出更新的‘國五條’、‘國八條’。”

該漲還要漲該投還要投

自2006年以來，二手房強征20%個稅經歷了試征、停征、反復等一系列變動，如今終于塵埃落定，板上釘釘。但是，至于這項政策能否真的遏制住房價過快上漲，很多人心存疑慮。

認為強征個稅能夠抑制房價的理由很簡單：稅收增加，購房成本增加，投資投機需求則會減少。

但認為該項政策難以達到預期效果的理由似乎更多。第一，如今樓市仍是賣方市場，賣方報價一般都是除去各種稅費后的凈得額，買方更多的是無奈的追隨，征收20%個稅，結果只是增加了買方的成本，對賣方影響不大。

第二，征收20%個稅，短期內會造成二手房交易凍結，這對于用于擴大供應的“保障房”尚未見實效的今天，只會堵住“空置房”進入市場的路，加劇市場供需矛盾。

第三，目前，市場上二手房和一手房之間的差價未必都能達到20%的幅度，增加20%二手房交易成本，買方因供需關系處于弱勢，無形中會提升二手房價格，從而使得一手房價格也隨之水漲船高。

第四，二手房交易短時間內凍結，業主轉售為租，買家轉買為租，在一定程度上也會推動租金的上漲。

因此，多位業內人士分析認為，受此項政策的影響，房價下跌的可能性較小，人們該買的還是可以買。

不過，不同的人群，需求不同。對于一般的白領買房自住，老關建議，“應該樹立這樣一個理念，在一線城市工作二十年，然后回老家養老，所以要做一個可以在20年后變現做養老金的投資。”

而有著豐富的房產投資經驗的桂女士則建議：第一，投資房產，首要考慮周邊的教育醫療交通環境，推薦房源較為稀缺的北京三環以內。“通州的房子，1萬漲到2萬，不一定就能賣出去，但西城區的房子，2萬漲到4萬，肯定能賣出去，因為這個區域房源太稀有了。”

第二，一個區域里，一定要買品質好的，不能怕貴，貴有貴的理由，這個樓盤現在是最貴的，以后也一定是最貴的。

前車之鑒杭州為鏡

政策實施細則尚未落地，“離婚結婚”避稅法、“贈與房產”避稅法、“陰陽合同”避稅法……各種避稅秘籍已經開始在網絡上瘋狂轉載。如何更好地執行這項政策，杭州的經驗或可借鑒。

2004年1月1日杭州率先在全國范圍內開征二手房交易20%的個人所得稅，以求抑制杭州不斷高企的房價。據當時的新聞報道稱，2003年杭州市平均房價從1998年的4000元/平方米上升到了7200元/平方米，六年間整整上漲80%，而當時杭州市民人均可支配年收入僅為12898元。

快速高漲的房價，吸引了大批的投資客瘋狂炒作，據悉很多溫州炒房客都是從杭州炒房起步。

一路高漲的房價和瘋狂的炒房客們終于迎來了二手房20%個稅這項政策的出臺。

這項政策的效果與它的出臺一樣出人意料。杭州二手房掛牌量、成交量大幅下跌，中介公司迎來關門潮。然而，與冰凍的市場氣氛相隨的是堅挺的二手房價格。與二手房市場量降價穩的情況截然不同的是一手房市場量價齊升，交易十分火爆。有資料顯示，在政策干預下，2004年1月1日至9月1日杭州房價漲幅在15%左右。而與此同時，未采取該項政策的北京、上海等一線城市同期房價20%左右的漲幅則顯得就不是那么難以接受。

2004年9月1日，杭州政府宣布暫停辦理征收20%售房個人所得稅。業內分析暫停的理由有三：第一，一年內賣一買一，個稅全退的實施細則導致炒房客進出自由，且無需大額成本；第二，剛需卻因為沒有頻繁買賣最終成為了該稅收的主要來源，調控失去意義；第三，個稅最終成功轉嫁買家，房東掛牌價不降反升，與調控方向背道而馳。

那么，今年剛公布的二手房20%個稅新政如何避免重蹈杭州的覆轍呢？

新政的目的主要在于打擊炒房，所以理應保護剛需和改善型需求的購房者。要做到這一點，需要出臺配套的退稅制度。例如，對于像張晨這樣的年輕人，能力有限，又急需買房結婚，就應該在交易完成后，將之前所收取的個人所得稅退還。

政策尚未落地，人們就已經開始研究對策，加強監管力度，尤其是對于“陰陽合同”加強監管勢在必行。

中國樓市十年九調控，并且很多政策都是“試試再說”，“有問題再調”，公眾對樓市調控政策的一個最主要印象就是“臨時性政策”。這次的二手房個稅政策也是如此，很多業主、購房者都在“等等看”，暗算著這項政策什么時候會取消或暫停。“征多征少，穩定就好。”葉檀如是說。

此外，解決中國房價問題，是個長期的系統工程，要根本解決房地產的問題還需深層的制度改革。比如土地供給制度改革，比如加快保障房建設，等等。