保障性住房大型居住社區配套項目設計階段成本控制方法淺析

王曉臨 程鵬

1.上海市住宅建設發展中心 200003

2.上海陸軍預備役高射炮兵師第二團 201203

引言

上世紀90年代，全國大中型城市逐步推進了以“大型居住社區”模式的保障性住房建設模式，這些社區經過十多年的開發，已相繼建成，并已成為中心城的組成部分。

本文詳述的大型居住社區（以下簡稱“大社區”），是指進入新世紀以來在中心城區外及部分新鎮范圍內新規劃建設的，是以廉租住房、共有產權保障住房（經濟適用住房）、公共租賃住房、征收安置住房（動遷安置房）等保障性住房和面向中低收入階層的普通商品住房為主，重點依托新城和軌道交通或城市快速交通建設，有一定建設規模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的居住社區。

推進大社區建設，是優化房地產市場結構，完善“四位一體”住房保障體系，改善市民群眾居住條件，促進經濟社會健康、持續發展的一項重大舉措。近年來，全國各大中型城市陸續組織了大社區建設，取得了顯著成效。加快了重大工程和重點舊區改造項目的進程，改善了居民的居住條件，推進了新市鎮的發展。

1 保障性住房大型居住社區的主要特點及相關配套建設的難點

保障性住房大型居住社區配套建設的難點是：要新建的配套項目總量大、種類多、占用資金量比例較高而建設時間相對集中、彈性小。

1)新建大社區規劃用地面積大。以某大型城市為例，近年來，最大一塊的大社區選址用地面積超過1000公頃，累計選址用地總面積近20000公頃。

2)新建大社區選址相對偏遠。由于基地的規劃用地范圍大，同時還要考慮經濟社會因素，所以目前從城市的土地利用規劃來看，通常基地選址會相對偏遠。基地選址主要分布在郊區環線之間的部分新市鎮規劃居住用地范圍內。一些大社區甚至選址在偏離鎮區中心的邊緣位置，與外界的交通聯系不是很方便，即使與最近的鎮區中心也還有一定的距離。

3)新建大社區大多地處配套基礎薄弱地區。因此，需規劃新建的配套項目多，配套建設資金需求大。為了能確保大基地建成后居民入住的日常需求，主管單位需要新建大量的配套項目。這些項目一般分為市政公用配套設施與公建配套設施兩類，主要有道路、橋梁、河道、各類管線和教育、行政管理、社區服務、商業金融等配套設施，資金投入量大。以某大社區控規階段的市政公建配套及前期工程的配套成本測算，每平方米接近千元。可見，配套建設資金所占整個大社區建設資金比重大，配套項目的造價對保障房后期供應價格的核定有直接影響。

4)新建大社區建設的總體建設進度要求高。眾所周知，配套項目的建設雖然是一個逐步完善的過程，但為了滿足首批居民入住時候的“衣、食、住、行”等日常生活需要，會有相當數量的規劃配套項目原則上要與住宅項目同步建設并交付使用。因此，對這類首期就需要完成的新建配套項目而言，其建設進度要求是很高的。

2 關于保障性住房大型居住社區配套設計管理難點

新建配套項目的造價合理與否、品質的好壞、建設進度快慢將直接影響到整個大基地的建成。而這些影響大基地建設的主要因素在項目的設計階段就被基本決定下來。因此，在大基地建設工作中要重視新建公建配套設施項目的建設管理，尤其要做好設計階段的管理工作，及時統籌協調處理好設計階段的相關復雜問題非常重要。

筆者將結合歷年的工作經驗，主要以基礎教育設施為例，來淺析大社區新建公建配套設施項目中在設計階段遇到的主要難點情況。

2.1 選擇教育公建為突破口的理由

一是其他公建配套設施項目中可能會遇到的共性問題在基礎教育設施項目設計中基本都存在，具有突出的代表性。

二是基礎教育設施項目雖然是獨立的小項目，但項目造價不低。在項目建設成本測算時，基礎教育設施項目考慮的單位造價是所有其他公共配套設施項目中最高的。原因是，其他公共配套設施項目建設標準是完成毛坯即可移交相應的接管部門，再由其自行安排裝修、開辦。（如行政管理類的移交給所在鎮政府或街道，公交首末站移交給所在區建交委，醫療衛生類移交給區衛生局，養老類移交給區民政局，文化類移交給區文廣局）唯獨基礎教育設施項目需要建設單位落實了學校開辦前的裝修后才進行移交接管手續。因此在建設經費中，基礎教育設施項目還需要考慮開辦標準的裝修費用。

三是在每個大社區里基礎教育設施項目是所有公建配套設施項目中累計占地與累計建筑規模最大、數量最多的，是公建配套設施項目建設的大頭。舉例說明：某基地是03年選址的市屬基地之一。規劃總用地面積約196公頃，其中教育用地達15.79公頃，約占8%；規劃總建筑面積196萬平方米，公建配套設施規劃建筑面積為32萬平方米，其中基礎教育設施項目規劃建筑面積達9.6萬平方米。規劃配置的基礎教育設施的具體項目是6所幼托及小學、初中、九年一貫制學校、寄宿制中學各1所。

四是基礎教育設施項目建設的時間進度要求最緊，它不僅是入住后所必須配置的項目，同時它從建設完成到交付使用還要預留一段時間（一般至少需要半年左右時間）須交教育部門裝修用，且配合要在每年的9月份的開學使用。所以，如果基礎教育設施項目設計進度能確保，其他配套項目的建設計劃就不會有太大問題。

2.2 目前實際工作中設計階段遇到的問題

一是選址早，大社區建設持續時間長，原規劃用地不能滿足現行的設計標準，從而給設計工作帶來先天不足的難度。

仍以某大基地為例。該基地歷時04年開始部分交付使用，06年徹底完工。在此期間有若干公建配套設施的設置標準都進行了調整。例如，原控規編制單位是依據《城市居住區公共服務設施配置標準》確定各公建用地范圍與規模。而建設期間經調整后新執行的工程建設規范就有06年4月1日施行的《城市居住地區和居住區公共服務設施設置標準》DGJ08-55-2006、05年8月1日施行的《普通幼兒園建設標準》DG/TJ08-45-2005等內容有所調整。例如《普通幼兒園建設標準》針對幼兒園的園舍面積、建筑用地、綠化用地和室外游戲場地進行了向上的調整。這意味著設計階段面臨到原規劃用地變小的同時還要滿足園舍、綠化和室外游戲場地變大的苛刻條件。

二是教育部門對建設標準要求的逐年提高，從而導致設計標準不斷提高，設計造價控制難度相應增加。

公建配套設施的規劃配置標準逐年調整、提高，用地規模、建設規模不斷增加，建設標準也因結構抗震、二次裝修、新型墻體材料應用、外墻保溫等要求不斷提高，加之近年來主材價格漲幅較大，致使建設成本大大提高。而大社區內的基礎教育設施項目雖然屬于城市基礎配套費投資項目，實行包干建設的模式。但包干費用與實際投入費用間的差額也在不斷上升。筆者在對部分已建成的項目進行初步估算后發現，實際發生土建成本比原來的包干造價標準多出近600元。教育項目的單個體量較住宅而言雖然不大，但累計體量就不可小覷。因此該項目的建設將產生巨大的資金缺口。

三是以往的實際建設中，通常配套項目的設計工作啟動會相對晚于周邊的住宅建設進度，但對于教育項目來說可能就是致命的問題，會出現日照排不出等情況。如果設計工作能比住宅項目提前，則住宅項目實施時應配合我幼托項目進行退讓設計。若幼托項目與住宅項目同步，那在方案設計階段就能請住宅項目配合提供其設計數據供我方進行有效的日照分析，在我方確實無法調整的情況下要求住宅項目對其設計方案進行及時的調整修改。

四是目前大基地中的各類配套設施項目的設計普遍存在的情況是各配套設施項目間設計的整體性弱，如色彩、風格顯零散、無序。雖然配套設施是分散在基地不同位置的獨立單體，但在設計中不能僅簡單考慮項目的獨立性與標示性，同時還應考慮它作為一個基地其中之一的配套項目與其他項目它們之間的聯系性。

3 關于保障性住房大型居住社區配套設計管理工作設想

要解決好上述的問題，筆者認為要做好事前與事后兩個階段的設計管理工作。簡單說就是，一要加強事前的設計計劃制定，二要完善事后的設計數據整理。

一是關于事前的計劃制定。每一個大社區的配套建設工作都是一個整體的工作，因此在對一個大社區的配套工作建設前需要編制一份與所在大社區相適應的配套設施設計導則。編制的時間應該在控規文件編制完成后就可開展，而且越早開展越有利，盡可能與各行業編制專項規劃同步。從而能對各項配套工作的規劃數據情況進行梳理，能提前發現問題情況后及時進行面上的統一協調工作，而不是等單個項目實施中發現問題后再逐個解決。例如發現面上有用地不足、標準更新等問題情況時就能在設計方案前與相關職能部門開會作面上統一協調，商議合理的折算系數，允許若干設計指標的合理調整。

大社區配套建設的設計導則是一個綜合性的文件，里面還應該有一項重要的內容就是該基地結合住宅建設計劃的各項配套設計計劃。筆者建議的設計計劃是一個整體的計劃，而不是常規的開一個項目進行一項設計工作。以往的這類設計計劃容易出現設計滯后性的缺陷，所以應該事先將所有的配套設施的設計工作提前開展。這樣就可提前發現問題，確保基礎教育設施日照等設計要求、減少各配套項目間平面布置開口位置的矛盾等。

大社區配套建設的設計導則內容應該有一項內容，即對后續的各項配套項目具體設計內容有一個指導意見，能對后續的各項目的設計單位擇優比選工作有幫助。比如可以對這個基地中的配套項目進行分類后確定各自的設計風格、色彩等，實現基地設計的完整性，提高保障性住房大社區的配套建設品質。

二是事后數據的匯總整理工作。筆者認為，基于大基地配套設施建設開發的復雜性，雖然項目建設完成，但管理者仍應做好事后的匯總整理工作，為日后的開發建設測算提供更為精確的參考數據。因此匯總整理已建基地的配套設施設計數據、建設標準與問題,建立大基地配套設施設計數據庫很是必要。通過數據庫能方便查詢到各類配套設施項目的結算單位造價數值。對材質、工藝的錄入做到同類配套項目全市統一，但各基地略有特色差異的有效工作管理，保證設計建設標準有據可循。從而使造價管理有效可控。