小產權房合法化大門從溫州打開

■ 魏雅華

（陜西電視臺，西安710082）

小產權房合法化大門從溫州打開

■ 魏雅華

（陜西電視臺，西安710082）

“禁止城市居民到農村買房”是中國城鎮化道路上最霸道的藩籬，是橫在中國城鎮化道路上的一堵“柏林墻”。若是這道禁令能被沖破，那么如果說中國的第一次改革開放是從深圳特區開始的，中國的第二次改革開放將從溫州特區啟程。

2013 年10 月1 日，對于中國，對于溫州，都會是一個里程碑式的日子。從這一天開始《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》（以下簡稱“《辦法》”）正式實施，“小產權房合法化”大門從溫州打開。

4年前的2009年5月30日，深圳市人大通過了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，這個《決定》標志著深圳為小產權房頒發了第一張“準生證”，小產權房合法化的大門從深圳徐徐開啟。眼看蝸居族們剛有了希望，可誰知《決定》隨即被封殺了，剛要微啟的大門重重關上。4年后，中國土地革命從溫州舉義，溫州會像深圳遭遇一樣的命運嗎？

今年9月2 日 ，幾乎中國各大媒體都醒目地報道了這樣一條重大新聞《太原鐵腕整頓小產權房封幾千套》。文中說，太原市房地產監察大隊7月20日兵分三路對太原市迎澤區、小店區、萬柏林區的22家違規預售樓盤進行清查，并貼了封條。規劃局一位人士說，這段時間他們光封條就印了3萬張，已經查封了幾千套房子，對不符合規劃、用地等手續的項目一視同仁。

就在此新聞見報的當天，《證券時報》便發表了評論《給小產權房生路就是給老百姓生路》。該文針鋒相對地說，現在太原市政府以強硬姿態圍剿小產權房，這與其他地方形成了鮮明的對照。政府采用一種雷霆萬鈞的力量封門，在業主中造成恐慌心理，這不是一種可取的態度。即使這些小產權房確實存在很多問題，也需要在保護業主基本利益的基礎上再進行監管，而不是簡單地叫業主去跟開發商打官司，引發社會矛盾。

小產權房的大量出現是長期以來城鄉之間二元化的土地管理制度產生的結果，也是房價過高的產物。購買小產權房的業主大多數是城市里的中低收入者，他們在高房價的現實壓力下只能選擇這種產權不完整的住房。

據稱，目前全國各地的小產權房已經高達60億平方米，說明它已經積累成為一個牽涉面十分廣泛的大問題，在房地產調控越來越深入的今天，小產權房的問題已經不能回避，政府必須采取務實的態度，為小產權房問題的求解尋找到對榫的鑰匙。

中國廣播網溫州8月30日報道說，《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》日前出臺，10月1日起，包括農村房屋所有權、農村土地承包經營權在內的12類產權可上市交易。這12類農村產權包括：農村土地承包經營權；林地使用權、林木所有權和山林股權；水域、灘涂養殖權；農村集體資產所有權；農村集體經濟組織股權；農村房屋所有權；農村集體經營性建設用地使用權；農業裝備所有權；活體畜禽所有權；農產品期權；農業類知識產權以及其他依法可以交易的農村產權等。

其中最引人注目的是“農村房屋所有權”即小產權房被允許上市交易。

為什么是溫州？

為什么“小產權房合法化”的大門會選擇從溫州開啟？

一是因為溫州的經濟已經為“小產權房合法化”鋪平了道路，溫州的房價截至到 2013年9月，已連跌了24個月，從全國最高跌入全國跌幅第一，與高峰期相比已跌去了一半。溫州的商品房房價與溫州的小產權房房價已經非常接近，這個時候放開小產權房上市交易，對當地的商品房不會構成很大的沖擊，也不會打亂當地的商品房價值體系。二是這個民間金融之都極度地缺錢，它們需要將城市金融擴大到農村金融，釋放潛藏在農村的土地金融。

從浙江省國土資源廳官網上可以查到，溫州市農村土地將全部進行確權，而整個浙江省土地確權率已達97% 。大規模的推廣條件已經成熟。

因此，兼具“國家級農村改革試驗區”和“金融綜合改革試驗區”雙重身份的溫州，正在成為農村土地改革的新樣本。

一石激起千重浪

改革開放三十多年來，我國法律對農民私有房屋的買賣、轉讓限制嚴格，禁止轉讓給外村村民和非農業戶口居民。溫州這次改革最大的突破在于農屋從村級交易擴展到縣域交易，這就意味著城鎮居民可以成為農房買賣的買主。

此事輿論好評如潮，國情輿情民情網情歡聲雷動，它打破了近年來反復重申的“禁止城市居民到農村買房”這道中國城鎮化最霸道的藩籬，猶如橫在中國城鎮化道路上的一堵“柏林墻”。《辦法》的出臺意味著農村人擁有的農房、林地等不能變現的資本，今后可以盤活，也將激活溫州數以百億計的農村“沉睡資本”進入市場，具有破冰意義。同時，溫州市中級人民法院也發布文件，首次肯定農民房買賣的合法性，表示依法保護合法的農村集體土地上的房屋轉讓。

《辦法》出臺的那天，中國股市里農業產權流通概念股大漲，陰雨綿綿的股市雨歇日出，上證綜指上漲24點，漲幅達1.26% 。

農地有望直接入市

同樣是在2013年9月2日，“中國房地產報”報道了一條題為《土地管理法修訂 農地有望直接入市》的重要新聞，文中援引相關人士的話“我們希望2013年年底土地確權能夠全部完成，部分城市給予賦能，下一步的話，就是鼓勵城鎮居民購買農村房屋，這是改革的方向。如果這些能夠在實踐中執行，那么《土地管理法》修訂工作就簡單了。”這條新聞顯示，“城市居民不允許到農村買房”的禁令很快會變成“鼓勵城鎮居民購買農村房屋”的推進令。該文中還說，如果本次修訂順利通過，意味著集體土地可以不經過轉為國有土地就可以入市交易。

土地財政大限已到

根據國務院安排，國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內有望推出相關政策，除了重新修訂后的《土地管理法》，還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等，受此影響，未來農地征補過程中，農民不僅有望獲得較高的補償收益，還可以逐步成為農地入市的交易主體。

土地問題歷來是中國房地產乃至中國經濟的核心環節之一。早在2010年，時任國務院總理溫家寶就在回答城鎮化問題時直言：土地問題根本上與制度有關，農民合法的土地得不到應有的保障，現有的財稅制度在相當程度上還存在著“土地財政”現象。這造成一手從農民那里廉價得到土地，另一手又高價賣給開發商。他明確表示，必須從制度上解決這些問題。土地財政是一筆不義之財，這就是國家為什么會下決心砍斷土地財政之根的原因所在。

2010年1月，國務院法制辦公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見稿。2012年12月24日，國務院提請全國人大常委會審議《土地管理法修正案草案》。該草案對“土地補償”做出重大修改，刪除了現行法第47條中“按土地原有用途補償和30倍補償上限”的規定，標志著中國的土地財政謝幕。

結束土地財政的歷史不可逆轉，值得討論的是在此后，如何彌補土地財政所留下的政府財政的巨大空缺。早已設計好的出路便是用房地產稅取代土地財政。

在國外，房地產稅大多占到地方財政收入的70%左右，加拿大是85%，美國、南非是75%，菲律賓是73%，法國是69%，就連世界上最窮的國家肯尼亞也占到 69%。也就是說，世界幾乎所有國家的基層政府收入主要來源都是靠房地產稅。而中國的房地產稅在國家稅收中卻是微不足道的。用房地產稅取代土地財政是必走之路，這是一條光明正大的、通向繁榮富強的中國復興之路。

小產權房合法化將帶來什么？

或許只有當年作為中國改革開放的標志性事件——包產到戶能與今天的小產權房合法化之舉相媲美。

包產到戶挽救了中國瀕于破產的農業，讓糧票布票棉花票從中國人的經濟生活中消失了，讓食不果腹、衣不蔽體的中國人吃飽了穿暖了，打勝了中國改革開放的第一仗。

而今小產權房合法化將成為中國改革開放的第二座紀念碑，它將讓中國從改革開放的第23個年頭開始民更富國更強。

中國的第一次改革開放是從改革中國的土地制度開始的。中國的第二次改革開放仍然是從改革中國的土地制度開始的，把農民的土地權歸還給農民，把土地權的財富權完完整整地歸還給農民。兩次改革開放都是以公權力對私權力的讓渡為標志的，兩次改革開放共同的特征都是國家對私有財產的保護。

放眼世界，國家富裕的程度與國家對私有財產的保護的程度成正比。也就是說，國家對私有財產保護的程度越高，則越富裕強大，國家對私有財產保護的程度越低，則越貧窮落后。概莫能外。

第一次改革開放留下了許多弊端，其中最大的一點就是農民對土地的有限產權。《中華人民共和國憲法》中明確規定，城市土地為國家所有，農民的土地為集體所有，可那是1954年的《憲法》。1982年版的《憲法·修正案》中規定，農民的集體所有的土地不允許上市交易。所以農民集體所有的土地，只有使用權而沒有處分權。就其本質來說，農民僅僅只是國家土地的承租人，實際上，中國的土地制度是絕對單一的國有化的土地制度。

中國的土地制度既不是社會主義初級階段的，或社會主義高級階段的，也不是共產主義的，而是幾千年一脈相承的封建主義的“普天之下莫非王土”，改革開放已經三十多年了，可數千年前所建立的封建主義式的土地制度卻堅守不變。國家買農民的地不叫買地，叫“征地”，國家的出價不叫出價，叫“補償”。結果就是城鄉差別不僅未能縮小，反而還在加大，舉世界之罕見。

面對禁止城市居民在農村買房建房的法律，單不說現在農村人可以進城，并在城市落戶，買房定居，可是手持資金和技術的城鎮居民卻不能到農村落戶，買房定居，這樣的農村如何招商引資？如何筑窠引鳳？經濟如何發展？城鄉又如何統籌發展？誰又能成為職業化的新農民？引用一句經典的話：有恒產者有恒心。那么，沒有恒產會有恒心嗎？

盡管這次對中國土地革命從溫州舉義的爭論仍不絕于耳，可這樣的爭議與當年的小崗村農民冒著坐牢的危險簽下的生死合同時，已不可同日而語。我們深信，中國的土地革命會隨著溫州的小產權房上市而如星火燎原，從農村包圍城市的又一次大革命將風起云涌，中國經濟將會隨著農民土地的上市交易，而跨入一個全新的世紀。可以想象，如果中國經濟在強大的工業經濟一翼，又加上了強大的農業經濟一翼，會飛得有多高，會飛得有多遠！

當年的十一屆三中全會舉起了中國農村土地改革的第一面大纛，改革開放的戰機從此起飛，呼嘯長空；今年的十八屆三中全會召開在即，我們期待中國的天空再次升起嶄新的一面農村土地改革大纛！

（作者為陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）