房產調控應把好信貸關

張利寧 國務院昨日召開常務會議，確定堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。面對最近新一輪的購房熱，進一步調控方案呼之欲出。 降低或控制房屋的有效需求，有兩類手段，一是行政手段，二是市場手段。 行政手段有兩種方式，一是限購，二是通過稅收增加交易成本和持有成本。前者只能限制部分人的購房權利，但這有可能形成需求的“堰塞湖”。如果增加稅收，只要房屋供給跟不上房屋需求，在某種外力因素作用下，仍然可以填平稅費的缺口。事實上，除行政手段外仍有市場手段可供我們選擇。 市場手段大體有兩方面。一是增加供給和降低房產成本，二是降低有效需求。增加房屋供給受到土地約束，而降低房產開發成本只是增加開發商利潤而不是降低房價的因素。因此只有降低有效需求。就我國目前的實際情況而言，有效需求是由購買者自身財力和銀行信貸構成的。所以我們調節有效需求的關鍵因素是控制信貸杠桿作用效應，這包括對居民的購房信貸，以及對開發商的開發貸款。 當居民因為可以獲得購房信貸，購買力數倍增長；開發商在信貸杠桿效應下，開發能力獲得倍增。由于房屋需求在信貸杠桿效應下被放大，當房屋供給有限時，房產價格必然上升，由此帶動房屋開發需求增長從而帶來對土地需求的增長。 在市場經濟里，價格是由自愿買賣基礎之上的供求關系所決定的。換言之，無論是房價還是地價，和一般商品一樣，完全是買賣雙方的自愿行為，取決于供求關系。所以說，我們指責開發商炒作房價和開發商“抬高”地價都找不到理論支持，也找不到普遍的實踐佐證。 筆者認為，政策層面的調控著力點應該放在信貸上，宏觀上調節信貸規模和結構。銀行根據經濟和政策環境變化，調節購房首付比例和開發商自有資金比例，可以有效調節其杠桿率高低，首付或自有資金比例越高杠桿率越低，反之則高。 通過調整貸款評審條件的審核上的松緊度，也可有效調控對房產的有效需求而抑制房價過快上漲。特別是在調控力度大時，貸款條件評審要嚴格做到實質性審查，并且從嚴資產評估規則。房產過熱時提高風險預警和管控程度，對土地證和交易房產的資產評估打折系數加大。 所謂把好信貸關，就是以上這兩個層面。政策思維轉變到依靠經濟手段政策層面上來。政策執行要放在銀行企業的業務技術層面上來。通過把好信貸關，調節宏觀和微觀的杠桿率水平，即使政策層面沒有太大調整，通過調整銀行業務操作上的松緊尺度，也可有效抑制過度的房屋有效需求，從而抑制房價過快上漲。▲（作者是清華大學中國與世界經濟研究中心研究員）