“國五條”先行者東莞房市調(diào)查

3月1日，旨在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的“國五條”細(xì)則公布。其中，“二手房個人所得稅按差額的20%征收”的規(guī)定，引發(fā)強烈反響。事實上，廣東省東莞市已從嚴(yán)實行該政策五年有余。欲觀察“國五條”對房市的影響，東莞無疑是一個現(xiàn)成的樣本。

炒家逐漸撤退

2006年，東莞城區(qū)住房均價突破每平方米6000元。2007年上半年，東莞中心城區(qū)均價超過每平方米7000元，在隨后的兩三個月時間內(nèi)，城區(qū)均價攻破每平方米8000元，炒家托市、樓市過熱等風(fēng)險亦初見端倪。

從2007年開始，東莞執(zhí)行“按照出售二手房的個人所得計征20%個稅”的政策。所謂“個人所得”，須要將出售的總價減去原價格，還須扣除相應(yīng)的費用（如裝修費用等）。與廣州等城市“按照成交總價的1%計征個稅”的政策相比，東莞這一政策顯然有些“苛刻”。

“2007年之前，二手房交易成本很低，炒家不會顧及交易成本。”業(yè)內(nèi)人士表示，從2009年開始，外地來東莞的炒房者大幅減少。

房價漲幅低于全國平均水平

房企如此描述東莞樓市：炒家極少，二手房交易不溫不火。有大型國有房企人士表示，東莞與佛山、中山和珠海等城市的人均收入、經(jīng)濟總量、發(fā)展水平相當(dāng)，而房市的火熱程度并不如這些城市。

在嚴(yán)格執(zhí)行政策的五年間，相對一二線城市，東莞房價上漲的幅度并不大。據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，五年來，東莞一手房均價漲幅僅為42%，二手房均價漲幅則為60%左右，而同期全國城鎮(zhèn)房價平均上漲68%。據(jù)媒體報道，2006年至2012年3月，深圳新房均價漲幅達(dá)77%；2006年至2012年7月，西安普通住宅均價漲幅達(dá)98.45%；2006年至2011年7月，上海浦東新區(qū)商品住宅均價更是上漲了136.7%。

執(zhí)行層面仍有“空子”可鉆

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管個稅政策十分嚴(yán)格，但仍有“空子”可鉆。例如“差額”中的“合理費用”就被大做文章，相應(yīng)地減少計稅的金額。

2012年3月31日，東莞二手房評估系統(tǒng)正式上線，統(tǒng)一了東莞二手房交易價格的衡量標(biāo)準(zhǔn)，以期防止賣家“買通”評估公司做高房屋原值，借此減少繳稅額。但有房產(chǎn)中介從業(yè)者表示：“只要支付一些費用，我們還是有辦法幫你操作。”除此之外，還有一種“潛規(guī)則”是，這些稅費會被轉(zhuǎn)嫁到買家身上。

“國五條”彰顯了政府調(diào)控樓市的堅定決心。業(yè)內(nèi)人士指出，其他城市執(zhí)行“20%個稅”政策，首先要解決兩個問題：一是房屋的原有價值如何準(zhǔn)確評估；二是征收的稅費一定要按照相關(guān)規(guī)定，由賣家來承擔(dān)。