開發(fā)強(qiáng)度視角下的臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)風(fēng)險與收益研究初探*

謝 沁 夏南凱 沈 銳

自2005年北京籌建“國門商務(wù)區(qū)①”以來，上海、廣州等越來越多的城市也開始圍繞航空樞紐進(jìn)行了商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。但由于土地整理、招商引資等多方面的原因，目前大多數(shù)開發(fā)項目仍處在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和推廣招商的階段，鮮有已建成并成熟運營的實例。本文旨在針對臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)的前期規(guī)劃階段，在開發(fā)強(qiáng)度視角下，選取開發(fā)容積率作為分析機(jī)場與商務(wù)區(qū)的空間和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的切入點，分析影響緊鄰機(jī)場地區(qū)的商務(wù)區(qū)開發(fā)可能面臨的風(fēng)險，建立規(guī)劃開發(fā)的風(fēng)險評估模型，預(yù)測項目建成后可能需要面對的危機(jī)，為此類型開發(fā)項目提供設(shè)計和判斷的依據(jù)。

1 開發(fā)特征分析

1.1 臨空地區(qū)開發(fā)特征研究

1.1.1 土地利用方面

（1） 排斥性

在機(jī)場周邊，某些土地利用類型對其他類型具有排斥性，如機(jī)場控制區(qū)對居住、醫(yī)療、教育等功能用地的制約性。

（2） 專用性

居于核心位置的機(jī)場運營區(qū)在土地、產(chǎn)業(yè)、交通和就業(yè)等諸多方面具有特定的專用性，如機(jī)場土地利用存在著專用性和公共性之間的矛盾，普遍對各類城市功能用地開發(fā)實施約束性競租。機(jī)場運營區(qū)在空間布局和土地利用方面對非生產(chǎn)性的居住教育、科技文化等諸多功能具有排他性，無法像城市商務(wù)區(qū)那樣對人口、產(chǎn)業(yè)等要素資源形成強(qiáng)大的集聚性和擴(kuò)散性（圖1）。

1.1.2 空間開發(fā)方面

空間開發(fā)方面，機(jī)場凈空保護(hù)被作為強(qiáng)制性的約束因素嚴(yán)格執(zhí)行，這也就導(dǎo)致了機(jī)場周邊地區(qū)傾向于水平向的廣度開發(fā)，而非城市中心的趨向高度開發(fā)。在機(jī)場分層限高的長期控制下，其周邊地區(qū)的空間形態(tài)將形成類似于圈層式的城市空間發(fā)展模式，但這又與臨空產(chǎn)業(yè)由內(nèi)向外逐層開發(fā)的強(qiáng)度和建筑高度近乎相反。

圖1 機(jī)場周邊地區(qū)土地利用一般模式

1.2 商務(wù)區(qū)開發(fā)特征研究

1.2.1 地理特征

商務(wù)區(qū)一般處于城市相對中心的地段，接近城市人口分布和經(jīng)濟(jì)活動的重心，即人際交流和信息交流最密集的區(qū)域。大部分情況下城市的地理幾何中心與這個重心重合，但某些濱水、山地城市可能受限于自然環(huán)境的約束而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)活動重心與城市幾何中心偏離的情況。此外，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，很多大型城市已從單核心結(jié)構(gòu)向多核心結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化，則商務(wù)區(qū)也將隨著城市核心的增多而出現(xiàn)數(shù)量和等級上的變化。探究傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)位于城市地理中心的主要原因，在于欠發(fā)達(dá)的交通條件導(dǎo)致空間距離直接決定了可達(dá)性。然而，隨著交通水平的提高，時間距離逐漸取代了空間距離成為商務(wù)區(qū)空間布局的基本規(guī)律。

總之，商務(wù)區(qū)主要是與高度活躍的城市經(jīng)濟(jì)活動相伴相生，與城市的幾何空間結(jié)構(gòu)并沒有絕對的關(guān)系。

1.2.2 功能特征

商務(wù)區(qū)的功能特征可以從兩個層面進(jìn)行分析。

（1） 商務(wù)區(qū)在城市功能定位中的特征

一般地，商務(wù)區(qū)應(yīng)具備管理、集散、服務(wù)和交往四大功能。

①管理功能。商務(wù)區(qū)聚集了眾多國內(nèi)外跨國公司總部或地區(qū)總部，它們發(fā)揮著企業(yè)戰(zhàn)略策劃和生產(chǎn)經(jīng)營決策的中樞作用，發(fā)布投資、生產(chǎn)組織和經(jīng)營管理的各項指令，實現(xiàn)對輻射區(qū)域的經(jīng)濟(jì)運行控制，也使所在商務(wù)區(qū)成為全球或區(qū)域經(jīng)濟(jì)循環(huán)網(wǎng)絡(luò)中的重要節(jié)點。

②集散功能。由于商務(wù)區(qū)的集聚效應(yīng)為總部經(jīng)濟(jì)提供了優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外跨國金融保險機(jī)構(gòu)、知名傳媒公司和各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，隨之建立的便捷的國際資本市場，將大幅加速信息和資本的中轉(zhuǎn)及使用，使商務(wù)區(qū)成為人才、經(jīng)濟(jì)資源和生產(chǎn)要素的集散地。

③服務(wù)功能。商務(wù)區(qū)作為城市經(jīng)濟(jì)活動最活躍的地區(qū)，其市場運行和公共服務(wù)的效率和水平也應(yīng)相應(yīng)地處于城市領(lǐng)先的地位，具備完善的市場服務(wù)體系，規(guī)范多樣的市場經(jīng)營主體，全面的信息、法律、會計、培訓(xùn)、會展和物流服務(wù)，降低企業(yè)市場運營成本，構(gòu)筑高度發(fā)達(dá)的服務(wù)體系。

④交往功能。商務(wù)區(qū)具備高度的集聚性、流動性和開放性，不僅是城市經(jīng)濟(jì)活動的中心，也應(yīng)是城市公共活動的中心。通過建設(shè)現(xiàn)代化的展覽館、會議中心、會展中心等國際交往設(shè)施，舉辦大型國際或地區(qū)會議和展覽，加強(qiáng)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、文化的交流，拓展知名度和影響力，使商務(wù)區(qū)成為不同國家、不同民族、不同文化交流的主要區(qū)域。城市層面，通過建設(shè)公園等公共活動場所，為商旅人士和城市居民提供交往平臺。

（2） 商務(wù)區(qū)功能構(gòu)成的特征

一般地，商務(wù)區(qū)功能主要可分為商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、公共設(shè)施和住宅四大類。

①商務(wù)辦公：包括金融、貿(mào)易、信息、服務(wù)類行業(yè)辦公，是商務(wù)區(qū)的主導(dǎo)功能，所占比例最高。

②商業(yè)娛樂：包括購物中心、百貨、酒店、休閑、娛樂、餐飲等，主要為商務(wù)辦公配套服務(wù)。

③公共設(shè)施：包括市政、交通、學(xué)校、醫(yī)院、公園、文化等公共設(shè)施，作為支撐商務(wù)區(qū)高效、快捷運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是吸引投資者的重要環(huán)境條件。

④住宅：這是增加商務(wù)區(qū)人氣的需要，同時也有利于緩解通勤壓力，但所占比例不宜過大。

1.2.3 經(jīng)濟(jì)特征

以地租理論為基礎(chǔ)，從城市土地開發(fā)的步驟和程序看，商務(wù)區(qū)土地成本可看作主要由農(nóng)地征用費（包括農(nóng)民土地補(bǔ)償費、農(nóng)民安置費、政府收取的稅費、管理費等）、土地開發(fā)費（可視為級差地租Ⅱ）、城市建設(shè)配套費（即土地開發(fā)的配套項目投資費用）、土地出讓金（即級差地租Ⅰ和壟斷地租）等幾個方面構(gòu)成。由于商務(wù)區(qū)所在地區(qū)是跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、大企業(yè)和大財務(wù)總部或分支機(jī)構(gòu)最集中的區(qū)域，作為城市經(jīng)濟(jì)的核心，應(yīng)具備完備的基礎(chǔ)設(shè)施和辦公條件。因而，其城市建設(shè)配套費、土地出讓金也相應(yīng)較高。同時，商務(wù)產(chǎn)業(yè)具有高生產(chǎn)率水平的特點，由此產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅱ，即土地開發(fā)費用隨之提高。因此，商務(wù)區(qū)的地租一般都處于地區(qū)和城市的最高位。

同時，高地價也要求只有利潤豐厚、資本巨大的商務(wù)活動才能在商務(wù)區(qū)內(nèi)立足，而與商務(wù)活動配套的消費型服務(wù)業(yè)也必須是經(jīng)過高租金選擇的業(yè)態(tài)。這也就說明了為什么商務(wù)區(qū)內(nèi)會出現(xiàn)很多世界知名的商業(yè)品牌，停車等公共服務(wù)費用在城市中也是最高的。

1.2.4 空間特征

無論是傳統(tǒng)的核心布局式商務(wù)區(qū)，還是后期出現(xiàn)的軸線布局、濱水布局、沿街?jǐn)U散布局模式的商務(wù)區(qū)，都具備高密度、標(biāo)志性、多樣性的空間特征。

（1） 高密度

商務(wù)區(qū)的高度聚集特征實質(zhì)上是城市功能的高度聚集化與高度效能化的體現(xiàn)。另一方面，高地價、高租金也是導(dǎo)致商務(wù)區(qū)內(nèi)高強(qiáng)度和高密度開發(fā)的原因。因此，商務(wù)區(qū)在空間上往往表現(xiàn)出高樓林立的形態(tài)。

（2） 標(biāo)志性

商務(wù)區(qū)作為城市最重要的功能區(qū)之一，由于其在經(jīng)濟(jì)、公共活動等方面承擔(dān)的特殊職能，往往匯聚了獨特的建筑群體，營造出與眾不同的空間領(lǐng)域，成為城市公共形象的載體之一。其空間形態(tài)的顯著標(biāo)志性成為影響城市整體風(fēng)貌的重要因素。

（3） 多樣性

商務(wù)區(qū)功能的復(fù)合性是決定其空間多樣性的重要原因之一，作為最濃縮的城市精華區(qū)域，辦公、商業(yè)、綜合體、公建、住宅，共同建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，形成一個多功能、高效率、復(fù)雜的統(tǒng)一體。因此，商務(wù)區(qū)成為一個規(guī)模宏大、形態(tài)多樣、能夠24h運轉(zhuǎn)的系統(tǒng)。其內(nèi)部各種公共、半公共空間形成互補(bǔ)優(yōu)勢，將隱藏其中的經(jīng)濟(jì)往來、社會關(guān)系、文化背景等通過多樣化的空間呈現(xiàn)出來。

（4） 交通特征

商務(wù)區(qū)公共活動強(qiáng)度高、建筑密度大、人流集中，并存在“自我強(qiáng)化”的傾向。因此，商務(wù)區(qū)交通具備如下特征：

①交通集散強(qiáng)度高

商務(wù)區(qū)的功能特點決定了其交通吸引力較高，不僅如此，單位面積的高強(qiáng)度開發(fā)也導(dǎo)致了對交通的高需求，雙重疊加決定了中央商務(wù)區(qū)交通的高強(qiáng)度集散。

②可達(dá)性

商務(wù)區(qū)的區(qū)位要求從城市的任何一處都能夠方便地到達(dá)。各類人流、車流都在此交匯、交換。這就要求商務(wù)區(qū)需要同時具備發(fā)達(dá)的城市內(nèi)部交通和對外交通聯(lián)系，實現(xiàn)交通出行的安全高效。借鑒國內(nèi)外商務(wù)區(qū)交通組織的理論、觀點和實踐，一個成功的商務(wù)區(qū)需要具備如下兩個方面的交通特征：一是交通設(shè)施供給充足，二是疏導(dǎo)調(diào)控交通得力。具體說來，就是公共交通發(fā)達(dá)、道路功能分級系統(tǒng)完善、私人交通調(diào)控適宜。

2 評估模型

本文中提及的臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)的風(fēng)險，主要是指在臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)的過程中，由規(guī)劃設(shè)計要素直接或間接引發(fā)的風(fēng)險。與風(fēng)險相對的是臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)的收益，主要是指政府在城市開發(fā)過程中可能獲得的實際經(jīng)濟(jì)收益。

2.1 風(fēng)險來源

機(jī)場周邊地區(qū)和商務(wù)區(qū)這兩類開發(fā)主要存在空間開發(fā)模式、市場開發(fā)模式、功能組合和交通組織等4個方面的主要矛盾。但究其根本，最關(guān)鍵的矛盾來源，還是在于兩種開發(fā)類型的空間開發(fā)強(qiáng)度分歧較大，尤其是容積率的分歧。機(jī)場在社會安全等方面的特殊性，導(dǎo)致其周邊地區(qū)在空間開發(fā)方面受到的強(qiáng)制性約束較多?？梢哉f，航空樞紐周邊地區(qū)的空間屬性是限制開發(fā)，相反的，商務(wù)區(qū)作為城市重點打造的功能區(qū)屬于鼓勵開發(fā)。若完全遵從機(jī)場周邊低密度開發(fā)的規(guī)律，則按照商務(wù)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的物業(yè)開發(fā)很可能造成土地利用不經(jīng)濟(jì)；若完全遵從市場的高密度開發(fā)規(guī)律，又難以符合機(jī)場凈空的控制要求。因此，空間開發(fā)強(qiáng)度中容積率的矛盾成為本文選取的探討臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)風(fēng)險的切入點，即容積率的取值作為本文研究考察風(fēng)險的主要依據(jù)。

2.2 風(fēng)險因子識別與計算

為了考察臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)的容積率變動趨勢，根據(jù)臨空地區(qū)的開發(fā)特征，提出機(jī)場周邊地區(qū)可開發(fā)容積率（F1）；根據(jù)商務(wù)區(qū)開發(fā)市場運作的特征，提出最低開發(fā)容積率（F2）和最佳經(jīng)濟(jì)容積率（F3）；根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計調(diào)控要求，查詢規(guī)劃容積率（F4）。將以上4類容積率作為風(fēng)險因子（表1）。

2.2.1 機(jī)場周邊地區(qū)可開發(fā)容積率（F1）

機(jī)場周邊地區(qū)由于受到凈空保護(hù)的限制，可能實現(xiàn)的最大開發(fā)容積率會隨著限高控制而發(fā)生變化。

設(shè)機(jī)場周邊地區(qū)商務(wù)商業(yè)功能用地可能實現(xiàn)的最大開發(fā)容積率為F1，開發(fā)用地受機(jī)場凈空約束限高為Hi，開發(fā)用地所在城市一般商業(yè)用地建筑密度為d，商務(wù)辦公建筑平均層高為h，則

2.2.2 開發(fā)容積率（F2）

要保證市場開發(fā)能夠達(dá)到行業(yè)最低的正常利潤，就是從開發(fā)商的投入產(chǎn)出來進(jìn)行考量，即土地開發(fā)總產(chǎn)出不僅包括應(yīng)收回的成本，而且包括開發(fā)商應(yīng)得的基本利潤，即：開發(fā)總投入×利潤率②=總產(chǎn)出-總投入。

2.2.2.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本

（1） 土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價

國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)提供給土地使用者，而土地使用者一次性地向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用。影響土地出讓價格的因素眾多，其主要作用機(jī)制可歸納為兩個方面：一是土地開發(fā)經(jīng)營的收益影響地價，二是土地供求關(guān)系影響地價。

（2） 土地征用費用

國家將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有時，需要依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償，一般包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)助費。

表1 風(fēng)險因子及其定義

（3） 動遷安置成本

一般情況下，動遷安置費=現(xiàn)狀建筑面積×單位面積安置費。實際操作中通常先根據(jù)建筑的性質(zhì)、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等因素把用地劃分為不同區(qū)類，然后測算各區(qū)現(xiàn)狀容積率F，確定各區(qū)類建筑的安置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)P，然后計算每平方米用地內(nèi)的建筑拆遷安置補(bǔ)償費為F·P。

（4） 建安成本

建安成本是建設(shè)房屋和安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入之和，兩者都包括材料成本投入和人工成本。作為房屋售價中相對穩(wěn)定的部分，按照國外一般情況，建安成本占房地產(chǎn)總開發(fā)成本的70%。而在國內(nèi)，由于房地產(chǎn)泡沫的存在，建安成本費用所占比例大于國外一般標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.2.2 投入產(chǎn)出法確定容積率

設(shè)P1——土地出讓價格（元/m2用地面積）；P2——土地征用費（元/ m2用地面積）；P3——動遷安置成本（元/ m2用地面積）；P4——建安成本（元/ m2建筑面積）；R——行業(yè)最低正常利潤率；S——銷售價格（元/ m2建筑面積）；A——總用地面積；F——規(guī)劃容積率。為簡化計算，暫不考慮貸款利息的影響，可以得出：

當(dāng)R取值為行業(yè)最低正常利潤時，此時的開發(fā)容積率可稱為“最低開發(fā)容積率”，即實際開發(fā)容積率低于“最低開發(fā)容積率（F1）”時，開發(fā)商獲取不了行業(yè)的正常利潤，會挫傷開發(fā)商進(jìn)行市場開發(fā)的積極性，政府主持的土地一級市場開發(fā)也將受阻。

2.2.3 最佳經(jīng)濟(jì)容積率（F3）

從一般市場規(guī)律來說，當(dāng)市場開發(fā)利潤最大時，政府通過土地出讓獲得的利益也最大，因而存在最佳經(jīng)濟(jì)容積率，使開發(fā)商與政府共贏。最佳容積率的確定根據(jù)市場開發(fā)利潤最大化的原則，通過分析收益與成本確定。從理論上說，開發(fā)商總是希望在既定土地上能夠盡可能多地提高建筑面積的總量，以獲得更多的“商品（建筑面積）”可供交易。商業(yè)地產(chǎn)與住宅類的房地產(chǎn)不同，在一定的容積率取值范圍內(nèi)，商務(wù)和商業(yè)活動的集聚和活躍程度隨著容積率的上升而增強(qiáng)，即商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的市場價格與容積率呈正相關(guān)關(guān)系；當(dāng)容積率達(dá)到最大值以后，容積率的升高將導(dǎo)致公共空間減少，場所壓抑，從而降低商務(wù)、商業(yè)環(huán)境的質(zhì)量，即商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的市場價格隨著容積率的上升而降低。如果用F來代表商務(wù)區(qū)的容積率，用P來代表每平方米辦公（商業(yè)）建筑面積的銷售價格，則有：

其中，α代表隨著容積率的增大，以二次曲線關(guān)系變化的銷售價格；β代表隨著容積率的增大，以線性關(guān)系變化的銷售價格；σ代表除開發(fā)容積率以外的所有影響辦公（商業(yè)）建筑銷售價格P的各種因素價值的總和（圖2）。

一般情況下，在一容積率范圍內(nèi)，隨著容積率的提高，建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計趨向經(jīng)濟(jì)最大化，單位面積建造成本逐漸降低；然而，一旦超過某個邊界容積率，隨著容積率的上升，建筑物地基基礎(chǔ)的復(fù)雜程度加大、結(jié)構(gòu)支撐體系加強(qiáng)，施工成本上升以及必要的設(shè)施增加等加大了建筑物的建安成本。因此，有

其中，C為辦公（商業(yè)）建筑每平方米建筑面積的建安成本；τ代表隨著容積率的增大，以二次曲線關(guān)系額外增加的建安成本；μ代表隨著容積率的增大，以線性關(guān)系額外增加的建安成本；λ代表建筑物每平方米基本的建安成本（圖3）。

根據(jù)數(shù)學(xué)推導(dǎo)，可得利潤（P-C）與F的函數(shù)關(guān)系：

P線和C線之間的垂直距離，表示開發(fā)商從每平方米建筑面積中能夠得到的利潤為（PC）。由于建筑物價格（P）和建安成本（C）隨著容積率變化的趨勢并不一致，P和C之間的不同代表了每平方米建筑面積的利潤，通過水平軸線上的F，可將其轉(zhuǎn)化為每平方米土地面積所產(chǎn)生的利潤，即

則，令PL最大時的F值即最佳經(jīng)濟(jì)容積率F3（圖4）。

2.2.4 規(guī)劃容積率（F4）

規(guī)劃容積率F4在其控制性詳細(xì)規(guī)劃中做了明確規(guī)定，因而其值可查。

2.3 風(fēng)險評估模型

將規(guī)劃容積率（F4）分別與機(jī)場周邊地區(qū)可開發(fā)容積率（F1）、最低開發(fā)容積率（F2）、最佳經(jīng)濟(jì)容積率（F3）進(jìn)行比較，得出規(guī)劃容積率處于不同區(qū)間內(nèi)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險與收益分布，并分級賦值。其中，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分為四級，風(fēng)險由小到大分別賦值為-1、-2、-3、-4；經(jīng)濟(jì)收益也分為四級，收益由小到大分別賦值為0、1、2、3。2.3.1 F2≤F3≤F1

表2 風(fēng)險評估模型1

表3 風(fēng)險評估模型2

（1） 當(dāng)F4≤F2時，由于規(guī)劃容積率低于最低開發(fā)容積率，最低經(jīng)濟(jì)收益難以保證，可認(rèn)為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險最大，賦值-4；經(jīng)濟(jì)收益最低，賦值0；

（2） 當(dāng)F2＜F4≤F3時，規(guī)劃容積率處于最低容積率和最佳經(jīng)濟(jì)容積率之間，可認(rèn)為隨著容積率不斷逼近最佳經(jīng)濟(jì)容積率，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險降低，賦值-1,；經(jīng)濟(jì)收益接近最大化，賦值3；

（3） 當(dāng)F3＜F4≤F1時，規(guī)劃容積率處于最佳經(jīng)濟(jì)容積率與可開發(fā)容積率之間，高于最佳經(jīng)濟(jì)容積率導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)收益逐漸減小，賦值2；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險少量存在，賦值-2；

（4） 當(dāng)F4＞F1時，規(guī)劃容積率超過可開發(fā)容積率，經(jīng)濟(jì)收益仍然存在，但逐漸減少，賦值1；規(guī)劃容積率更加遠(yuǎn)離最佳經(jīng)濟(jì)容積率，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險增大，賦值-3。

具體賦值評估計算模型如表2。2.3.2 F3≥F1

（1） 當(dāng)F4≤F2時，由于規(guī)劃容積率低于最低開發(fā)容積率，最低經(jīng)濟(jì)收益難以保證，可認(rèn)為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險最大，賦值-4；經(jīng)濟(jì)收益最低，賦值0；

（2） 當(dāng)F2＜F4≤F1，規(guī)劃容積率處于最低開發(fā)容積率和可開發(fā)容積率之間，隨著容積率的上升，經(jīng)濟(jì)收益有所提高，賦值1；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險適當(dāng)降低，賦值-3；

（3） 當(dāng)F1＜F4≤F3時，規(guī)劃容積率處于可開發(fā)容積率和最佳經(jīng)濟(jì)容積率之間，經(jīng)濟(jì)收益趨向最大化，賦值3；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險不斷降低，賦值-1；

（4） 當(dāng)F4＞F3時，規(guī)劃容積率高于最佳經(jīng)濟(jì)容積率，經(jīng)濟(jì)收益下降，賦值2；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險增大，賦值-2。

具體賦值評估計算模型如表3。

3 研究應(yīng)用

本研究通過理論與實踐的分析總結(jié)，歸納了臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)的一般原則和規(guī)律，并初步構(gòu)建了風(fēng)險與收益評估體系，為政府與開發(fā)區(qū)管委會提供決策依據(jù)與技術(shù)支持，為將來在臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)項目規(guī)劃的初期，就對未來的不確定性開發(fā)因素做出預(yù)估，從而實現(xiàn)針對性地預(yù)防危機(jī)和緩解危害。然而，臨空商務(wù)區(qū)開發(fā)在中國正處于起步階段，少有經(jīng)驗可循，除了本文討論的開發(fā)強(qiáng)度可能引發(fā)潛在風(fēng)險，其他方面也需要進(jìn)行詳細(xì)的研究分析，因此，仍需慎重對待臨空商務(wù)區(qū)的開發(fā)，結(jié)合多專業(yè)進(jìn)行綜合評估，避免未知風(fēng)險。

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