影響房地產調控效果的主要因素及對策

陳 龍

（財政部財政科學研究所，北京 100142）

近年來，我國房地產調控取得了積極成果，也面臨著一些新情況、新問題。分析影響我國房地產調控效果的主要因素，提高調控政策的有效性，對于實現調控目標，促進房地產市場健康發展至關重要。

一、2003年以來我國房地產市場政策調控的階段及效果

（一）2003年以來我國房地產調控的主要階段

為了保障房地產市場健康發展，我國自2003年起實施了一系列的調控措施。按照調控的目標，可以將其劃分為四個階段。

第一階段：以控制開發規模為主要目標的階段（2003年6月—2005年2月）。這一階段的政策重點是圍繞房地產開發的信貸資金和土地管理展開，具體包括加強房地產開發貸款管理，提高項目自有資本金要求，從而提高行業進入門檻；改進規劃管理，調控土地供應，嚴格控制土地供給總量；加強審批，嚴禁擅自調整土地利用總體規范占用基本農田；加強市場監管，整頓市場秩序。

第二階段：以穩定房地產價格為主要目標的階段（2005年3月—2008年8月）。這一階段，又可具體劃分為兩個階段。前一階段是以“國八條”為指導的調控（2005年3月—2006年4月），政策的重點在于嚴格控制被動性住房需求，正確引導居民合理消費預期，調整和改善住房供應結構。后一階段是以抑制房價過快上漲和全面治理房地產市場為重點的調控（2006年5月—2008年8月），政策的主要目標是解決部分城市房價過快上漲和房地產投資規模過大，促進房地產市場健康發展。

第三階段：以救市、支持房地產發展為主要目標的階段（2008年9月—2009年10月）。采取了一系列的調控政策，例如，五次下調貸款基準利率，降低房地產項目資本金比例，給予房地產商信貸支持；擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房；實施減免稅措施等。

第四階段：以遏制房價過快上漲、促進價格合理回歸為主要目標的階段（2009年11月至今）。政策的重點在于，一方面抑制投資投機性購房需求，規范房地產市場運行，另一方面，繼續支持居民自住和改善型住房消費，著力解決低收入者和“夾心層”的住房問題。這一階段政策力度和調控決心大于以往數次調控，抑制房價的思路更為明確、調控措施更為細化。

（二）房地產市場宏觀調控政策效果

通過近幾年的房地產調控，不僅在一定程度上改善了居民的居住條件，保障了宏觀經濟的穩定發展，而且還明確了調控的思路，使調控手段使用更加嫻熟、更趨合理。具體而言：一是調控思路逐漸明確。一方面，抑制投資投機性購房需求，規范房地產市場運行；另一方面，繼續支持居民自住和改善型住房消費，著力解決低收入者和“夾心層”的住房問題。2007年8月13日國務院公布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將解決低收入家庭住房困難納入房地產調控目標之中，標志著房地產調控的思路開始出現轉變。二是一定程度上保障了宏觀經濟的穩定發展。盡管外部經濟形勢發生的變化加大，包括受到世界金融危機的影響等，但我國宏觀經濟基本處于穩定發展狀態，2003年至2010年我國GDP增長平均增長10.2%。房地產調控政策對于促進宏觀經濟穩定發展，避免經濟出現大起大落起到了積極作用。三是普遍改善了居民住房條件。2010年底，全國城市人均住宅建筑面積約31.6平方米，農村人均住房面積34.1平方米，比2002年分別增長了29%和28.7%。與1978年城市人均6.7平方米和農村人均8.1平方米相比，則分別增長了4.7倍和4.2倍。四是調控手段使用更加嫻熟，調控水平進一步提高。

同時，我們也看到房地產調控政策也存在諸多問題，這主要表現在以下四個方面：

1.房地產市場價格仍在高位運行，一些城市房地產泡沫嚴重。即使在號稱“史上最嚴厲的房地產宏觀調控”的2010年，房價依然不斷上升，地王不斷出現，一度出現了“越調控、越瘋狂”的狀況。盡管自2011年開始一些城市房地產價格出現下調趨勢，但下調的力度不大，價格仍未回歸到合理水平，一些城市的房地產泡沫仍較為嚴重。

2.房地產供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩定的調控機制。一方面，調控政策主要是針對短期市場供求狀況而實施的，缺乏長期的穩定的制度安排，不利于形成一個合理的市場預期；另一方面，調控手段的運用存在一些不合理、不匹配的現象，例如，過度依賴行政手段，使政策的“后遺癥”較多，不利于長期房地產市場的發展，并且有時會出現政策沖突的現象。

3.房地產市場運行仍不規范。其一，市場主體資格的不規范。巨大利潤空間引發“房地產熱”，致使市場主體資格參差不齊。存在著超越本身資質能力、無資質開發等問題，導致開發的專業化程度和標準化程度較低，競爭力較弱。再加上一些企業由于缺乏內部管理，從而產生許多安全問題。其二，市場主體的非理性。例如，消費者的消費心理不成熟和投資投機心理較重，引發從眾行為。消費者和開發商的非理性行為進一步推動了房價的上漲。雖然從企業和個人角度而言，這種追求利益最大化的行為也許是合理的，但對整個房地產市場而言，則會出現“合成謬誤”，即：許多地方的炒樓、炒土地的情況較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面，催生了房地產的泡沫。其三，市場主體行為的不規范。這主要表現在土地交易行為、房地產開發行為、房地產銷售行為、房地產信貸行為以及房地產中介行為等諸多方面。其四，我國當前房地產市場存在著監督體系不完善，法律體系不健全，致使監管約束和法律約束不力。

4.保障房建設困難重重，管理有待規范。其一，存在管理漏洞。由于信息資料缺乏，審核機制不完善，監督機制不到位，導致出現騙租、騙購的現象，使一些保障房沒有真正保障到需要保障的人。同時，退出機制不完善。其二，規劃和設計不合理。在一些地方，公共交通、供排水、供電供氣、垃圾處理等基礎設施沒能同步建設，給居民生活帶來很大的不便利。有的保障房項目面積超標、價格過高，導致了一部分居民無力購買。其三，存在質量和安全隱患。其四，后續建設難度大。一方面，目前開工的項目資金和質量的保障都需要統籌規劃；另一方面，完成今后保障房的目標難度非常大，無論是資金籌集，還是征地拆遷都面臨較大的壓力。特別是一些經濟欠發達的中西部地區，財政實力相對較弱，面臨的壓力也會更大一些。

二、制約我國房地產調控效果的主要因素

房地產宏觀調控的效果，不僅取決于政策的目標、內容以及實施的時機、方式，而且還受房地產市場狀況、利益分配與博弈機制、相關宏觀經濟形勢與政策以及基礎信息等諸多方面因素的制約。

（一）房地產市場機制的缺陷

房地產市場既是調控政策的作用主體，又是政策實施的傳輸渠道。我國房地產市場存在的一些內在缺陷制約了房地產政策效果的發揮。這些缺陷，既有與其他國家和地區房地產市場相同的屬于共性的缺陷，也有屬于我國所特有的缺陷。

從共性方面而言，房地產市場普遍存在壟斷性和信息不充分。這在很大程度上是由于房地產的固定性、異質性等獨特屬性所決定。這也決定了房地產市場屬于一個產品差異市場。此外，由于房地產開發投資大、回收期較長，進入這一市場門檻相對較高，因而容易形成壟斷。此外，由于搜尋成本、搬遷費用等交易費用較大，市場供求雙方都有大量代理機構，導致競爭也是不完全的。這為房地產商通過相互之間的合謀、影響市場博弈、操縱房價牟取暴利提供了一種理論上的可能。從特性方面而言，由于我國的房地產市場建立的時間較短，具有明顯的不完善、不成熟的特征，與上面分析的共性特征相疊加，從而使已有的壟斷性和信息不充分更加突出。

房地產市場的內在缺陷，一方面，需要政府對其干預和調節，另一方面，又增加了政府對其調控的復雜性和難度，成為影響調控效果的一個重要因素。由于壟斷性和信息不充分，使房地產調控政策在制定和實施過程中，產生來自市場各方面的干擾，使其方向和力度都受到不同程度的影響，從而削弱了調控的效果。

（二）利益分配與博弈機制的扭曲

在市場經濟條件下，一個充分競爭、機制健全的市場是市場主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于我國房地產市場存在的壟斷性、信息不充分等內在缺陷較為突出，致使消費者、開發商、政府以及金融部門等主體之間的利益分配與博弈機制產生扭曲。房地產宏觀調控不可避免地引起市場主體之間利益分配的調整，因而各方對待調控政策的態度和方式也就不同，進而影響調控效果。首先，中央政府與地方政府的行為目標明顯不同。中央政府基于全國經濟穩定和民生等諸多考慮，必須對房地產市場實施調控，而這些調控政策最終要影響地方財政收入。為了減少這種影響，一些地方政府可能會對宏觀調控抱有不情愿、不合作的態度，采取私下抵制或變通等方式，以維護地方的短期利益，從而使調控政策的效果大打折扣。其次，開發商更是采取種種措施，抵消調控政策的影響，以維護自身利益的最大化。一方面，采取虛假的宣傳，制造輿論錯覺，影響政策制定者的判斷和消費者的預期。另一方面，采取游說、抵制、變通等手段，以便繞過或規避宏觀調控，維持自身利益。在宏觀調控實踐中，一度出現“中央政府雖然一直在推出各種調控政策，然而房價卻仍然持續走高”的現象，雖然這與供求失衡有很大關系，但利益分配與博弈機制扭曲的影響也不可小覷。

（三）房地產調控政策的內在不足

房地產調控政策的針對性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從我國調控實踐來看，調控政策本身存在一些問題，制約了調控效果的發揮。

1.房地產調控目標一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決部分城市房價過快上漲”的目標，但對于何謂“過快上漲”沒有給出明確的界定，反而給消費者和開發商帶來房價還要繼續上漲的暗示，對市場預期起到逆向調節。

2.政策的差異化和靈活性相對不足。我國房地產市場發展呈現明顯的地域特征，并且人群之間的住房需求和購買能力差異較大。這就需要采取差異化和靈活性的房地產調控政策。然而，2010年之前的房地產調控政策，大都未對人群、區域狀況做明確的細分，而大體呈現全國整齊劃一的特點，導致調控的針對性不強。2010年以后在這方面雖有改善，但仍相對不足，如一些政策在抑制住房投機行為的同時，對改善型住房需求也產生抑制效應。

3.調控手段的運用存在一些不合理、不匹配的現象。例如，有時出現政策沖突的現象；過多依靠行政手段；部門調控政策之間的協調性需要增強。

4.調控手段穩定、連續性機制不完善。雖然宏觀調控政策主要是針對短期市場供求狀況而實施的，但如果缺乏長期的穩定的制度安排，就很難形成一個合理的市場預期，特別是由于我國的房地產市場存在諸多缺陷，倘若僅依賴某一個調控政策，很難解決房地產市場中存在的深層次問題。

（四）從眾心理的非理性驅動

消費者在市場中做決策時，不僅要取決于以信息為基礎的理性計算，而且受自身的情感、意志、偏好以及外部環境等諸多因素的影響。由于房地產市場存在較為普遍的信息不對稱，加上一些消費者對信息識別和分析能力不足，較易產生從眾心理，往往根據其他消費者的行為對市場預期做出判斷，從而導致了從眾行為。從眾心理和從眾行為往往導致非理性的消費行為，這種非理性主要表現為買房的盲目性和沖動性。從眾心理的非理性程度的大小，與房地產市場的發育程度呈正相關。越是機制不健全的房地產市場，越容易引發這種非理性、不成熟的消費行為。由于我國房地產市場起步較晚、發育不健全，一些消費者的消費心理還不成熟，因此，存在著大量的非理性行為。例如，買漲不買跌，房價越是上漲，越是瘋狂搶購。最近，在杭州、寧波等地出現“房鬧現象”，也是消費心理不成熟的一種表現。這種非理性、不成熟的消費心理和消費行為削弱了房地產政策調控的效果。特別是在開發商有意識的引導下，加上一些媒體不負責任的推波助瀾，使調控政策無法形成穩定的預期，并且使其調節市場供求矛盾的能力受到很大影響。

（五）宏觀經濟形勢的擾動及相關政策的外部沖擊

環境變化，不僅可能會影響調控政策的傳導機制，而且因其他目標而實施的一些相關宏觀政策，可能會增加對房地產市場的擾動性，從而削減房地產調控政策的作用。

1.宏觀經濟形勢變化導致的擾動性。近幾年來，宏觀經濟形勢變化導致的擾動性主要表現在三個方面：一是經濟增長速度的波動而帶來的擾動。促進經濟增長、保持宏觀經濟穩定，一直是我國宏觀調控的主要目標。無論經濟是出現過熱還是放緩，都會給房地產市場及其調控政策帶來影響。二是通貨膨脹的擾動。首先，通貨膨脹會誘發建筑材料和勞動力成本的上漲，導致房屋建造成本增加，進而推高房屋銷售價格。其次，通貨膨脹帶來消費預期的變化。人們為了保值增值的需要，在沒有更好投資渠道的情況下，會增加對房地產投資的需求，增加了調控房價的難度。此外，通貨膨脹還會對供給的數量產生影響，帶來政策調控的擾動性。三是人民幣升值預期帶來的擾動性。人民幣升值的預期，使房地產成為內外資熱錢的追逐對象，進而誘發更多的投資和投機性需求，增加了調控的復雜性。此外，收入差距的拉大、財富分配制度的缺陷，也給房地產調控政策的實施帶來一定的擾動性。

2.相關政策的外部沖擊。實際上，與經濟形勢的變化相隨而行的是相關宏觀政策的實施和變化。一些政策實施和變化，對房地產調控政策形成了外部沖擊，從而削弱了調控效果。在這些政策沖擊之中，影響最大的來自兩個方面：一是貨幣政策的沖擊。這主要表現在寬松的信貸條件、貨幣的快速增長以及實際負利率等方面。貨幣和準貨幣（M2）的數量由2000年的134610.3億元上升到2011年的851590.9億元，增長了5.3倍；M1的數量由2000年的53147.2億元上升到2011年的289847.7億元，增長了4.45倍。2011年，M2的數量是GDP的1.8倍，貨幣的供應相對于需求顯得“過剩”。在缺少其他有效投資渠道的情況下，貨幣的快速增長以及實際負利率，使大量投資涌向房地產市場，增加了調控的難度。二是耕地保護政策。《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》將18億畝耕地定位不可逾越的一道紅線。這一耕地保護政策，在開發商和一些媒體的宣傳下，引起消費者對房價上漲的預期，削弱了調控政策的作用力度。

（六）基礎信息和資料的不完善

信息不僅是房地產市場博弈的基礎，也是制定調控政策的重要依據。由于房地產市場普遍存在壟斷性和信息不充分，如果缺乏一個全國統一的信息系統，無論是對房地產市場交易，還是對于政策調控，都將產生極為不利的影響。目前，我國還沒有一個統一、規范的房地產市場信息發布平臺，各地和各部門之間發布的信息不統一，也不完整，有時出現相互矛盾的情況，不能給政策制定者提供完整而準確的信息，無法使政策更具有針對性。

三、提高我國房地產宏觀調控有效性的基本思路和實施要點

當前房地產調控面臨兩難選擇的狀況，調控進入了一個關鍵時期。一方面，如果放松當前的調控政策，可能會引起房地產價格的報復性反彈，進一步扭曲房地產市場結構，給國民經濟和社會運行帶來更大的風險。房價的上漲，將會使消費者對調控喪失信心，進而將導致政府的公信力下降，這不僅不能形成穩定的社會預期，而且會削弱消費者的住房購買能力，給社會穩定帶來負面影響。另一方面，雖然繼續維持當前的調控政策使經濟硬著陸的可能性不大，但仍可能帶來的一些風險。例如，經濟增長下行的風險；對地方財政帶來消極影響；壓制需求，不利于供求矛盾的改善；影響金融秩序的穩定；對城鎮化進程、住房改善等方面帶來不利影響。為此，房地產調控不僅要著眼于讓房價合理回歸，而且要立足于經濟結構調整這一大背景，使短期的調控和長期的制度建設結合起來，完善房地產市場運行機制，降低房地產調控對經濟基本面的沖擊，增大結構調整的壓力和動力。

針對影響政策調控效果的主要因素，為提高我國房地產宏觀調控政策有效性，從近期看，回歸住房和房地產業本質屬性，增強政策明確性和穩定性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性沖擊，在保持當前調控主體基調不變的情況，依據宏觀經濟形勢的變化和區域差異，按照差異化和靈活性原則，把握微調時機和力度，增強調節的針對性，并采取堵疏結合的調控措施，逐漸擠出房地產泡沫；從長期來看，與經濟結構調整結合起來，進一步規范保障軌與市場軌“雙軌統籌”的運行模式，構建合理的利益博弈機制，促進調控方式穩步轉型，形成穩定的調節機制，解決體制性等深層次問題。在這一思路中，要把握以下要點：

（一）回歸住房和房地產業本質屬性，消除認識誤區

對住房和房地產業性質的認識和定位，不僅影響一些政策設計，而且還影響開發商和消費者的諸多行為特征。讓住房和房地產業回歸其本質屬性，這不僅是增強調控政策有效性的前提，也是房地產市場健康發展的基礎。住房是一個兼具消費和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對稀缺性，以及我國龐大的人口數量，特別是我國以住房為基礎的“家”的傳統文化觀念，決定了住房的首要功能在于滿足居住需要。如果過度注重住房的經濟屬性和投資功能，必然會引發更多的投資投機需求。這也意味著如果任由市場自發調節，必然引起嚴重的社會問題。從這一角度而言，我國的住房政策帶有明顯的公共政策的性質。房地產業的基本屬性應該定位于滿足住房需要的基礎產業，而不應定位于過度強調經濟功能的支柱產業。只有弱化住房的經濟和投資屬性，使房地產業回歸基礎產業屬性，才能加快經濟轉型，逐步擺脫國民經濟和地方政府對房地產業的過度依賴，促進經濟和社會的良性發展。

（二）增強政策明確性和穩定性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性沖擊

近幾年來，房地產市場調控遇到的“一調就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒有形成政策的穩定性，社會上普遍產生了調控之后房價必然大漲的心理預期，從而引發非理性的市場行為。形成穩定的市場預期，對于遏制投資沖動，防止市場大起大落至關重要。

形成穩定的市場預期，關鍵在于明確政府的調控目標，保持政策的明確性和穩定性。從我國城鎮化進程和住房情況來看，未來的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機不是一時的權宜之計，而應成為長久之策。這就需要政府繼續堅定“促使房價合理回歸不動搖”和“促進房地產市場長期、穩定、健康發展”的調控目標，并以政策的明確性和穩定性予以支持。目標明確、政策基本方向穩定，就會形成穩定的市場預期，進而改變地方政府、開發商和消費者的一些行為偏差。例如，使地方政府將地方的發展重心逐漸轉移到加快轉變發展方式上來，而不是過度的追求房地產業的發展；使開發商調低房價，適當讓出部分利潤，并形成穩定的投資預期；使消費者的消費更具理性化，消除盲目的從眾行為。對于房價回歸到何種程度才算合理，觀點不盡相同。由于我國的人口眾多、土地人均量偏低，我國合理的房價收入比應高于國際標準，并且一線城市和二、三、四線城市之間也應做明顯的區分。

（三）按照差異化與靈活性原則，把握微調時機和力度，增強其針對性

為了提高政策調控的有效性，需要在堅持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據宏觀經濟形勢和房地產供求關系的變化，對政策進行微調。但對政策微調時，需要把握以下幾點：

一是把握好微調的節奏和力度，嚴防微調演變為普遍調整。微調的方式應以適當調整貨幣供應量為主，慎用大規模、大范圍的減稅政策。在節奏把握上應兼具科學性和藝術性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產調控要松動的信號。否則，將會改變預期，推動新一輪的房價上漲。

二是根據各地情況不同，實行漸進的差異化調整。我國的房地產市場發展非常不平衡，供求矛盾存在明顯的差異。這就要求在調控中，對不同城市、不同地段、不同情況要做以區分，不能實行“一刀切”。例如，對北京、上海等房價上漲過快的城市應堅持現有政策不放松，而對于房價上漲緩慢的二線、三線和四線城市采取較為緩和的調控措施。

三是堅持有保有壓、區別對待的原則，對不同需求采取不同政策。由于我國房地產市場結構性矛盾較為突出，因此應該實行更為靈活的政策。對于剛性需求，要適當給予政策支持，使其平穩的釋放，而對于投資投機需求，則堅決不能放松。同時，要防止地方借“鼓勵自住需求”為名，變相松動或放寬政策范圍，改變調控政策的基本方向。

（四）明確政府責任，規范保障軌與市場軌“雙軌統籌”的運行模式

近幾年房地產市場調控的一個很大的成果就是逐漸明確了保障軌與市場軌“雙軌統籌”的運行模式，但從實踐來看，這一運行模式還存在諸多問題，還需要繼續完善。

首先，要進一步厘清房地產領域中政府與市場的職能邊界，并以法律的形式明確住房體系中政府的職責。通過住房權立法，建立切實可行的住房運行體系，以法律手段明確住房保障的權利義務關系，保障居民的居住權，完善保障房和商品房并存、相互補充的制度，解決不同消費能力的消費者的居住需要。

其次，拓展保障房建設資金來源和供給方式。適當提高土地收益和住房公積金增值收益用于保障房建設的比例，在增加政府投資的同時，可采用公私合作關系（PPP）等方式，逐步引入民營資金參與。建立支持市場化租賃住房和住房補貼的籌融資體系，拓展資金來源渠道。

再次，加強對保障性住房的規劃、管理。由于保障房建設可以對城市空間結構產生長遠影響，尤其是影響社區的社會構成，客觀上要求加大對保障房建設的規劃，防止形成貧富人群涇渭分明的居住區域，從而對就業和社會穩定帶來消極影響。在管理方面，完善保障房準入和退出機制，嚴把分配關。加強對保障房申購人的資格審查制度，防止騙租、騙購行為。完善保障性住房準入和退出機制。進一步明確退出條件，及時跟蹤掌握保障房居住者收入和生活變化情況，增加退出程序的可操作性，解決保障房“退出難”的問題。

此外，對于市場軌，政府則要發揮制度構建、調控和監督職能。以制度建設，建立完善市場運行機制；以宏觀調控，穩定市場運行；以強化監督監管，規范房地產市場秩序，嚴肅查處不正當競爭及有關違法違紀問題。

（五）近期調控與長期制度建設相結合，促進調控方式穩步轉型，形成穩定的調節機制

根治我國當前房地產市場中的種種弊端，不能僅靠近期的調控，而且應該著眼于長期的制度建設，形成穩定的調節機制，解決諸多深層次矛盾問題。為此，需要處理好兩個問題：

一是優化現有調控手段，提高調控的針對性。做好金融、稅收與“限購”等行政手段之間的協調和配合，優化差別化的住房信貸政策，適當的釋放剛性消費需求，繼續嚴格控制投資投機需求。

二是在完善相關制度基礎上，“限購”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經濟手段為主的長期、穩定的調節機制。在調節制度建設中，關鍵是構建房地產稅調節制度，使其在房地產保有環節形成有效的調節和制約。開征房地產稅，不僅有利于形成長期、穩定的調節機制，而且對于構建地方稅體系、調節收入和財產分配等起到積極作用。盡管“限購”等行政手段對房地產市場調節發揮了重要作用，但其后遺癥也非常明顯。從房地產發展的長遠角度考慮，“限購”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時機，取決于制度建設的狀況，特別是房地產稅的推進情況。

（六）強化制度建設，構建一個透明、合理的利益博弈機制

構建一個透明、合理的利益博弈機制，關鍵在于處理好消費者與開發商、中央政府與地方政府的博弈和利益分配關系，為此，需要抓好兩個方面的制度建設：

一是建立健全房地產市場信息披露和監測體系，確保信息公開、透明、齊全，截斷房地產商由信息優勢到市場力量強勢的發展鏈條，減弱因信息不對稱引起的從眾行為、開發商合謀等不公平的博弈方式。其一，完善房地產統計制度，建立全國聯網的城鎮居民家庭住房數據庫；其二，建立住房成本監測制度，定期測算并公布商品住房的社會平均成本，提高房價的透明度；其三，改進房價及相關宏觀統計指標，避免指標過于籠統，多角度反映不同區域房價變動情況，以使消費者準確、全面地了解房價的真實情況。

二是推動財政體制改革，理順中央與地方的分配關系，削弱地方政府與開發商利益合謀的動機。完善分稅制財政體制，構建起財權與事權相呼應、財力與事權相匹配財稅體制。其中，尤為重要的是盡快構建地方稅主體稅種，完善轉移支付制度，使地方有穩定、充裕的收入來源，逐步消除對“土地財政”的過度依賴。在中央與地方的分配關系理順之后，才能減弱二者在房地產調控目標和行為的不一致性，增加地方政府配合中央調控的積極性，進而提高調控效果。

（七）完善堵疏結合的調控方式，處理好保護耕地和穩定土地供給的關系

盡管這一輪的宏觀調控呈現堵疏結合的特點，但“堵”的成效更為明顯。未來一段時期，我國城鎮化進程的加快、人們生活水平的提高，以及偏愛置房的傳統消費文化，決定了房地產供需矛盾仍會非常突出。這也就意味著解決這一矛盾，不能單靠“堵”來發力，需要完善堵疏結合的方式，在增加保障房的同時，有序、穩定地增加商品房供給。由于我國實行耕地保護制度，住房供給增加受到了保護耕地的硬約束，因此，需要處理好保護耕地和穩定土地供給的關系。

解決這一問題，不在于實行土地私有化，而在于做好土地規劃、供給、使用等制度建設。一是改善土地供給結構，穩步增加住房用地供應。在嚴格的耕地保護制度下，地方政府做好土地的使用規劃，適當加大土地供應量。清理建設用地存量，使閑置建設用地有效進入住房用地市場。二是改革和完善土地招拍掛出讓制度。在各地推行改革這一制度的試點工作，例如，將高檔商品房和普通商品房用地區別對待，實行“分類出讓”模式；改變“價高者得”的方式，采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。在對這些試點總結的基礎上，以此構建更加完善的招拍掛出讓制度。三是加強城市規劃和容積率管理，提高土地利用效率。在土地供應矛盾越來越突出的情況下，加強住宅區容積率管理具有非常現實的意義。做好對容積率的總體規劃和管理，特別是改變一些中小城市容積率過低的狀況，有利于緩解土地供給緊張的矛盾。四是加快現有存量空置住房的流轉使其轉化為有效供給。相對于城市住房而言，農村住宅及宅基地閑置、過剩情況更為突出，浪費了大量的土地資源。為此，應該加快住宅用地的整合，允許農村宅基地及住房交易流通，提高土地的使用效率。

〔1〕 賈康.關于我國若干重大經濟社會現實問題的思考.財政部財科所.研究報告.2012年第46期.

〔2〕 賈康.本輪房地產調控與相關的中長期考慮.金融發展評論.2010年第8期.

〔3〕 秦虹.對當前房地產調控政策的認識.住宅產業.2012年第1期.

〔4〕 尹中立，譚旭東.從“動態不一致性”理論看房地產調控.銀行家.2012年第3期.

〔5〕 陳龍.大城市房地產政策的國際比較研究.財政部財科所.研究報告.2010年第128期.