中國房地產市場失衡原因分析及改善建議

○彭碧薇

（上海師范大學商學院 上海 200234）

一、中國21世紀的房地產現狀

1、供求關系嚴重失衡

隨著經濟的快速發展，城鎮化步伐加快，越來越多的進城務工人員希望在城市中購房定居下來，城市人口越來越多，相應的住房需求量也就日益增大。而城鎮居民的收入水平在近幾年也大幅提高，很多家庭不滿足于小戶型的住房或一套住房，他們要改善居住條件，希望購置更大面積的住房甚至多套住房。幾方面因素疊加的結果是城鎮住房需求量大增，而政府出于多方面考慮并沒有增大用于住房建設的土地供應，使得房地產市場供求關系嚴重失衡。

2、價格持續走高，市場出現泡沫經濟

因為供求關系的嚴重失衡，需求量遠遠大于供給量，房地產市場處于賣方市場，價格依據經濟規律會有所上漲。加之土地資源緊張，土地的價格也出現上漲，房地產開發商購買地皮需投入更多資金，這些資金支出的一部分自然會轉嫁到消費者身上，表現出來的現象就是房產價格的升高。隨著經濟發展，房價有所上漲是必然的情況，但照現狀看，房地產價格遠遠偏離其實際價值，泡沫經濟現象嚴重。

3、政府調控政策失效

最初學習經濟時我們就了解到市場是由“看不見的手”市場和“看得見的手”政府的宏觀調控來共同控制的。在房地產行業泡沫經濟日益嚴重的今日，政府應該出臺相關政策來緩解房地產市場的緊張局面。實際上，我國政府也出臺了一系列調控政策，到2012年2月為止，全國已有72個城市實行了不同程度的“限購令”。這些政策一定程度上緩解了“囤房”行為所帶來的房價上漲，但房價仍未得到有效控制，住房價格虛高的經濟問題還是沒有得到根本解決。政府調控政策力度不夠也是現在房地產市場的一大突出現象。

二、中國房地產市場失衡主要原因

1、政府角度

（1）區域發展不均衡和土地供應量減少。中國雖然地幅遼闊但由于地貌多樣，真正可以有效利用的土地十分有限，再加上人口眾多的國情，土地資源極其緊張。中國人口分布也極不均衡，在地幅遼闊的西北地區人員十分稀少，而在土地資源相對緊張的東南部地區人員大量聚集，使得該地域土地資源更加緊張。土地由國家所有，為了經濟的可持續發展，政府對用于住房建設的土地進行了總體控制，而住房需求量持續增加，導致房地產開發的供求矛盾激化而房地產市場失衡。

（2）房地產交易稅收巨大。在房地產市場交易中，稅費也是很大的一筆支出，一定程度上影響著房地產價格。房地產交易稅有：契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅以及房屋交易手續費等。比如：契稅，普通住宅在交易中按房屋成交價的1.5%征收，如果是二套房按3.0%征收；營業稅滿五年的免征，購買時間在五年內的房屋按成交價的5%征收；個人所得稅，滿五年的唯一住房免征，非唯一住房按評估價的1.0%征收。房屋賣方需要向國家稅務機關繳納的營業稅、土地增值稅、個人所得稅等在房屋交易時一并轉嫁給買方。據統計，二手房交易中各種稅費占房價的13%以上。買一手房的稅費也很多，房地產開發商會將稅收一定程度分攤到房屋購買者的身上，稅費會跟隨房屋產權向下轉移，房屋價格也就一定程度的上漲。

（3）控制政策不給力。目前中國的房地產正處于資產泡沫時期，表面上它帶動了中國的經濟增長，同時其中也隱藏了可怕的危機。近年，中國政府出臺了一系列房地產調控政策，針對購買者的“限購令”，針對開發商采取銀根緊縮、上調利息和提高土地出讓金等措施，鼓勵保障性住房的開發和建設等。但是，一些地方經濟增長過于依賴房地產，地方政府為了GDP的高速增長，對房市的調控政策推三阻四，使得每次調控都是“調”而不“控”。房價居高不下的問題只得到了緩解并未真正解決。

2、居民角度

（1）購買需求旺盛。隨著我國經濟的日益繁榮，在部分發達地區，如上海、深圳等地，需要大量的廉價勞動力，大量外來人員進城務工。其中有一部分希望在城市中安定下來，這也使得城鎮人口越來越多，這部分人口購房需求十分旺盛。加上經濟發展帶來的人們生活水平的提高，城市有房的居民也希望進一步改善居住質量。

（2）高收入人群投資“炒房”。隨著經濟的發展，高收入人群越來越多。人們投資除了股市、國債、儲蓄、住房等外，其他投資渠道很少。近幾年，股市表現欠佳，儲蓄和國債回報率低，住房成為這些高收入人群的最佳投資消費熱點。在消費上，表現為對房屋品質的要求的提高；在投資方面，有經濟實力的人大量“囤房”，進行“炒房活動”，他們將住房頻繁轉手。這也導致社會上出現大量閑置住房，造成很多人沒房住而很多房沒人住，制造房屋供求緊張、房價持續上漲的現象，使得房地產市場混亂失衡。可見，收入差距擴大也是造成房地產失衡的原因之一，一部分人買不起房，另一部分人通過炒房牟取暴利。

3、開發商角度

（1）土地資源稀缺。城鎮化現象和房地產的發展擴大了土地的需求量，再加上土地資源的稀缺性、不可再生性，使得土地資源相對不足，土地價格上揚。土地是國家所有的，房屋開發商想要建房就需要向國家繳納相應的土地出讓金以及建設開發稅費，開發商會將土地價格上漲部分一定程度轉嫁到買房者身上，導致房價進一步提高。

（2）超額利潤的掘取。出于諸多原因考慮，國家全面禁止了居民的自建房、合作建房、集資建房、單位建房等，房地產開發商成為住房開發的壟斷經營者。因為這樣出現的最嚴重后果就是房地產開發商壟斷住房市場的供給，擁有了房屋的定價權。開發商對于住房供給的壟斷推動其追逐超額壟斷利潤，這直接推動著住房價格的上升。2013年4月，福布斯發布全球華人富豪榜，上榜從事房地產人數最多，占到21%。其中，中國內地上榜富豪人數有較大增長，前十位的中國內地富豪中就有四位從事房地產行業。

三、國外實例給我們的經驗教訓

在不久前的2008年全球性經濟危機中，就有因為房地產的泡沫經濟而給國家帶來嚴重后果的實例。為了提高國內經濟增長速度，與歐洲經濟看齊，西班牙過分依賴房地產來發展經濟，所有土地都用于房地產開發，銀行也放寬開發商和購房者的貸款條件。僅2007年西班牙建房數目就是英法德三年的建房總和，雖然在房地產的促進下西班牙經濟的確有很大的發展，2007年房地產對GDP的貢獻率為18%，但是社會的大量資本聚集在房產上，產業泡沫繁榮擴大。時至2008年，爆發全球性的金融危機，所有地區都受到了嚴重影響，同時它也像導火索一樣刺破了西班牙的經濟泡沫。西班牙一開始就選擇錯了發展重點，將重心放在房地產行業而不是高科技和制造業的發展上。西班牙國內發生嚴重的經濟危機，房價大跌，很多房屋滯銷空置，開發商、銀行大量破產，失業率猛增，通貨膨脹，政府財政赤字嚴重面臨破產。2010年為了緩解財政赤字，政府采取銀根緊縮政策，降低工資標準提高稅費，國內相繼罷工，而又造成了嚴重的社會危機。在中國，部分一線城市的房價是美國的兩倍，但是居民收入僅為美國的七分之一，可見現階段我國存在著一定的經濟泡沫，特別在房地產市場。為避免重蹈覆轍，應該吸取國外的教訓將嚴重的經濟危機扼殺在搖籃中，通過市場與宏觀調控相結合的手段解決國內房地產市場中存在的問題。

四、針對房地產市場的改善建議

1、建設保障性住房

從房地產失衡的原因分析了解到，開發商的壟斷行為是造成高房價的罪魁禍首。相對而言，開發商熱衷于大戶型高檔次的商品房開發而不重視對利潤空間小的保障性住房的開發。要解決當前房地產問題，必須打破開發商對房地產供給市場壟斷行為。政府應該從住房供給層面，減少高檔商品房的供應而相應地加大小戶型的商品房、經濟適用房和廉租房等保障性住房建設，以滿足更多低收入人群的需要。

2、抑制不合理的住房需求

在投資渠道有限的情況下，居民有閑錢用于房地產投資，無可厚非。政府可以通過提高住房貸款利率和購房首付比例，采取一些住房限購政策，抑制投資性購房，打擊“炒房”行為，最小化“囤房”行為。這些是政府近幾年大力推行的政策，有一定強制力度，并且對于抑制房地產市場失衡有一定積極作用，要進一步鞏固和完善這些政策。

3、加強政府宏觀調控

要根本解決房地產市場失衡問題要從多方面著手，強化政府的宏觀調控。政府應該準確了解房地產市場的需求，作出正確的市場定位，從目前的市場情況來看，因為市場信息的偏差使得房地產市場存在供需結構不合理的情況。可以借鑒國外的模式，把面向市場的商品房和面向低收入人群的保障性住房分開供應，采取不同的貸款和價格政策。政府要建立健全的信息流通平臺，優化資源配置，使得土地得到最大的利用；同時政府也應該加大土地的供給，調整供給結構，彌補市場上供給不足的情況，規范開發商的行為，進行帕累托改進使得購房者、開發商、政府三方達到“帕累托”最優狀態（任何改變都不會使得三方中任意一方的利益受到損害，是一種最好的資源配置方式）。

目前，土地的出讓和房地產交易各種稅費已經成為一些地方政府財政收入的主要來源。對房地產市場的各項稅收進行清理整頓，對于不合理的收費項目堅決取締，減弱地方政府與房地產開發的利益聯系。對于涉及房地產開發建設的自來水、電力、燃氣、光纜通訊等壟斷行業進行價格整頓，嚴厲打擊強賣、強買、強制收費的價格違法行為，消除地方政府推高房價的積極性。

4、整頓規范房地產金融市場

對于中國目前的房地產現狀，筆者認為存在著局部泡沫，也即所謂的區域性泡沫。為了避免泡沫的進一步擴大，危害國家整體經濟運行乃至社會環境。房地產金融市場需要進行規范和整頓。在開發商方面，要嚴格審查其貸款發放資質和信用等級，避免發放貸款給沒有開發資質、信用等級低的企業，防范金融風險出現。在居民個人方面，要強化住房貸款管理，嚴格執行國家住房貸款政策，并且靈活運用利率杠桿作用，規范房地產抵押貸款融資行為。

5、大力發展國民經濟

剛剛接觸到經濟學方面的知識我們就了解到了人們的收入和收入預期對其購買力有很大的影響。目前，我國居民普遍的恩格爾系數都不高，大多數人的家庭收入情況還是處于溫飽狀態，收入增長速度跟不上房屋價格上漲的速度。要在大力發展國民經濟的同時相應地提高居民的收入水平，這樣才能進入一個良性循環狀態，人們收入增加會帶動消費包括房地產的投資消費，消費反過來又進一步拉動經濟增長。

五、結語

房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，對我國的經濟乃至個人都有著巨大的影響。但是目前房價暴漲，房地產泡沫日漸嚴重。國外經驗已經證明，不解決好房地產泡沫問題將嚴重影響本國乃至世界經濟的正常發展。本文正是基于這樣一個目的，對我國房地產市場失衡原因進行分析，并提出一些改善建議，希望有所警示作用。

[1]杜雨、陶丹：論“限購令”對中國房地產市場的政策性影響——房地產政策的宏微觀經濟效應分析[J].中國市場，2012（9）.

[2]丁寧、劉海濤、張璇：中國房地產價格上漲的供求原因及對策[J].大連海事大學學報（社會科學版），2012，11（1）.

[3]韓駿：西班牙房地產泡沫破滅的原因、后果及其警示[J].中國房地產金融，2011（7）.