房地產企業會計核算相關問題探討

楊忠光

（山東聊城星光房地產開發有限公司 山東 聊城 252000）

一、房地產企業生產經營的特點

作為經濟密集型行業，房地產企業生產和開發的產品具有自身的特點，這使得房地產企業的經營與其他企業相比有一些區別。房地產企業商品開發周期長，涉及各方面的往來比較復雜，需要大量的資金，因此進行項目建設前需要進行詳細的計劃。這些行業特點決定了其會計核算在開發成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。

1、對開發成本的核算

這方面主要表現為核算對象具有復雜性和重復性。房地產的每一個項目都涉及大額資金，成本構成也比較復雜，需要計算土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施費、各項稅費及項目開發建設過程中不可預見的費用，這就導致房地產企業的核算對象非常復雜。而開發成本的重復性，則是指在項目開發經營的全過程需要多次計算開發成本：房地產行業高風險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業在作出投資決策前需要通過各種方法進行可行性研究和分析；決定投資后進行項目規劃時，財務人員也需要對成本進行初步核算；當項目正式開展實施后相關會計人員則需要隨著項目的進程及時進行會計核算，本著客觀、真實的原則，準確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應就房地產企業的流程進行成本核算，歸集項目開發全過程發生的直接費用和間接費用，分類計入相關賬戶，結轉已完工項目的實際成本，完成核算工作。

2、對收入的核算

房屋同其他商品不一樣，基于其風險高、價值高的特點，在收入確認上有一定的特殊性，銷售方式一般是預售。房屋預售前要獲得相應的銷售許可證，然后簽訂預售合同、交付預收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續。這種特殊的收入確認程序直接影響了企業財會人員的成本核算，預收賬款應當計入當期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認的時點也作出了相關規定，以風險和報酬是否轉移為界限，但是各個房地產企業對轉移的具體時點把握有差異，無法完全統一起來。

3、對應繳稅款的核算

我國房地產企業需要繳納的稅種主要有：營業稅、城建稅、城鎮土地使用稅、契稅等，有的是該行業獨有的，有的是同其他行業一樣要繳納的。而在上文已經提到我國房地產企業采用預售的方式銷售房屋，按照稅法的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，納稅義務產生的時間為收到預收款的當天，房地產企業應該以當期取得的預售收入為依據計算和繳納稅金，但是不按照預收款計提稅金，只在應交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候將滿足收入確認條件的預收款項記為企業收入，按配比原則計提應繳稅金，這樣房地產企業當年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產企業稅金核算區別于其他行業。

4、對利息支出的核算

在利息支出方面，我國稅法和企業的規定有所不同。稅法規定，從事房地產企業開發建設借入的資金產生的利息費用，在完工前應計入相關房地產的開發成本，完工后這部分費用計入財務費用。但企業會計制度則規定利息支出計入財務費用。可見區分開發項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統一的標準，這就使得這部分利息支出不確定，使財務人員產生困擾，可能計入開發成本、也可能計入財務費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。

二、房地產企業會計核算存在的問題

很長一段時間里，我國房地產企業仍然執行著計劃經濟體制下的制度，毫無疑問計劃經濟體制在過去的幾十年里發揮過巨大的作用，但是隨著市場經濟的發展，房地產行業間競爭日益激烈，房地產企業管理方面出現越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現為以下幾點。

1、會計科目設置不科學、不合理

當前很多房地產企業會計科目的設置不合理、不科學，缺少專用會計科目且現行會計科目混亂。在新會計準則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業的專用科目，但是專屬于房地產企業的卻一個也沒有。房地產業會計科目的設置沒有統一的標準，各企業只能根據自身情況自由設置，卻并不全面。由于采用一般企業通用的會計科目，導致房地產企業部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準則中為其明細科目進行了擴充和說明，但是明細科目過多而亂無法應用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產企業項目開發周期長的原因，建設過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結轉以項目的建設周期為準，而按照記賬方式通常都是在年終結舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。

2、會計信息風險披露不足

房地產企業開發建設過程中會面臨多種風險，有政策風險、項目開發風險、土地風險等，這種高風險的特點要求房地產企業相對于其他行業要更充分地披露風險。然而從當前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產企業提取質量保證金的有關規定。雖然我國證監會也對質量保證金的提取及其核算方做了一些規定，但是僅限于抵押貸款的擔保風險，從實際情況來看，房地產企業基本沒有披露質量保證金的問題，無法真實地反映企業的財務信息。

3、房地產企業商品成本與售價不配比

首先，房地產企業開發建設的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協調。項目開始和建設期間需要投入大量資金，發生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產品都預售出去了，預售款項也無法確認為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產企業開發商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產企業結轉時按照竣工后的總成本除以總開發建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分攤的方法雖然有一定的優點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結果不真實。

三、加強房地產企業會計核算的措施

1、合理設置會計科目

科學、合理的會計科目是企業有效開展會計工作的前提，因此房地產企業應該結合自身特點，根據企業項目的數量、規模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設立間接費用賬本，只需要在成本欄內增加管理費用和利息欄，這樣能節省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產企業完全可以根據工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發生的所有成本費用，到年末只需要將已結轉項目歸檔就可以了。

2、加強現金收付的實現功能

收付實現制與權責發生制不同，它以現金收到或付出為標準記錄取得的收入和發生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現金流動密切聯系起來了。根據我國企業會計準則，企業應該使用權責發生制的核算基礎，但是鑒于房地產企業的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現制更合適。因為房地產企業采用權責發生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產流失，加大了舞弊的風險；二是權責發生制不能客觀、真實地反映企業實際收入，資金無法正常運轉，雖然簽訂了很多銷售合同，但應收賬款也隨之增加，導致資金更為緊張。另外，收付實現制大大彌補了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹慎性原則，還能直觀、準確反映企業資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產企業可以嘗試這兩種核算基礎并存，在分期銷售的情況下使用收付實現制，一般的銷售行為仍然采用權責發生制。

3、擴大房地產企業信息披露范圍

一是要注意加強對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產開發成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優質的土地在一定程度上決定了企業發展的前景，因此在財務報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現金流量信息的披露。也就是說要具體到企業每一個建設項目，對于開發建設過程中形成的經營活動現金流量包括銷售商品取得的現金，購置設備、工程物資支付的現金及支付工資付出的現金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質量保證金及其風險。針對房地產行業風險高的特點，充分披露質量保證金是十分必要的。因此，房地產企業應該根據項目的具體特點建立科學、合理的質量保證金制度，提高房地產開發商品的質量，有效地規避風險。

4、完善房地產企業收入核算

一方面要明確房地產收入的核算范圍。房地產企業的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉讓土地的收入、配套設施的收入等。周轉房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產權款以及新增住房面積的款項也都應該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認標準。只有商品所有權上的主要風險和報酬都轉移到買方那里才能確認收入，否則即使已經收到款項也只能作為預收款處理。

[1]郭耿霞：試析房地產企業會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.

[2]夏亞欣：基于房地產企業會計核算中的問題及處理措施分析[J].中國外資，2012（24）.

[3]呂孝俠：房地產企業會計核算問題探討[J].中國鄉鎮企業會計，2011（2）.