推動我國房地產業發展的對策、建議

張作爭

（赤峰市房屋交易產權管理中心，內蒙赤峰024000）

推動我國房地產業發展的對策、建議

張作爭

（赤峰市房屋交易產權管理中心，內蒙赤峰024000）

我國房地產業正面臨著前所未有的機遇與挑戰，我國的房地產業向何處去，備受世人的關注.文章從房地產的現有特點入手，提出了土地市場規范化，完善房地產融資渠道，采取切實可行的宏觀調控措施，建立多元化的房地產市場體系四個方面的建議，希望能夠對房地產業未來的良性發展有借鑒意義.

房地產；市場；對策

我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大成就,縱觀這20年的發展,其特點主要有以下幾個方面:第一,房地產行業正在逐步走向市場化.第二,房地產與資本市場的關系更加緊密.過去的十幾年,由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常面臨缺乏資金的狀況.而另一方面,眾多的金融機構又難以進入房地產業,造成資本與房地產市場的脫節,銀行作為我國房地產單一的融資渠道,遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結.隨著房地產市場化程度的逐漸提高,房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產以及房地產資產證券化等政策正在逐步完備并付諸實施,更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨大的補血作用.當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸,將會把房地產市場帶入資本經營的時代.第三,房地產進入高速發展的時期,增長迅速,熱點擴散.第四,國家房地產的政策正在逐漸完善.為適應我國房地產發展的需要,促進房地產市場化,規范房地產在市場化過程中的運作行為,中央政府及各地方政府出臺、完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策、法規,這些政策將促進我國房地產的良性發展.一系列房地產行業相關政策、法規的出臺,對房地產市場秩序的調整和規范,房地產市場的健康發育,以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到了重要作用.

針對上述對我國房地產業發展的發展分析，提出以下對策、建議：

1 土地市場規范化

土地是房地產業的根基,在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡.我國的城市鎮土地所有權是國有制,一級土地使用權資源支配能力在于政府,簡單地說就是中國政府壟斷城鎮土地資源,這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性.

（1）政府預先制定土地供應規劃,詳細說明未來一段期間內（五年或十年內）土地供應規模、土地供應范圍、具體地塊土地供應大致時間，供應土地的規劃,讓房地產市場能充分理解政府的規劃從而實現理性的開發.過去有過這方面負面的案例,開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地,擔心下一步沒有土地可開發,于是在拍賣會上瘋狂競價,以超高價位得到土地,之后背負沉重的壓力進行開發,市場以這樣的形式走下去是不健康的,政府也難以長久穩定地通過土地獲利.

（2）堅持以獲取土地使用權形式的公正性,實現交易全過程的透明化,接受市場和輿論的監督.在土地壟斷的前提下,招標、掛牌、拍賣的公平操作顯得更為突出和重要,市場化是中國經濟的方向,市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境,政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境.

（3）政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力,以促進和穩定房地產業的健康持續發展.俗話說,計劃沒有變化快,先前制定的計劃可以作為行事準繩,但是當環境出現明顯轉變后,就需要及時調整應對，所以應形成一系列的應對機制,強化政府對地產市場的有序控制.第四,按年收取土地出讓金,避免提前透支土地潛力.

2 完善房地產融資渠道

（1）實現地產投資證券化,允許民間建立房地產基金.房地產業需要資金,社會上也有資金,投資人不必精通地產開發,只需把錢交給會做的人去做,維持游戲規則.房地產業內也不必因為銀行難以解決資金問題坐失機會,可以選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發.

（2）推進商業性銀行股份改革,政府應從銀行運營中抽身出來.國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化,這樣的形態不是公平競爭體制.事實證明目前的國有銀行也不能完全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫,而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響,極力拓展市場份額.

（3）適當引入外資,達到鯰魚效應.這也就是防止閉門造車的出現,我們應該盡可能少走彎路,讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費.第四,避免地方保護主義或過分優惠外來資本,也就是確保公平的資本環境.

3 采取切實可行的宏觀調控措施

實施宏觀調控,目的是通過調節房地產市場的供給和需求促使供求平衡,實現房地產市場的綜合平衡和內部問題結構的合理化.

房地產市場宏觀調控的基本目標就是保持房地產業健康穩定發展.房地產業的持續發展,是改善和提高居民居住條件和水平的前提.這也是全面建設小康社會的重要保障.房地產業的快速發展,不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平,而且在國民經濟增長中發揮著重要作用.

（1）完善房地產市場政策、法規.完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規,給投資者一個良好的市場環境,對土地的供應、閑置土地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定.通過完善房地產市場法規,建立和完善房地產市場體制,為房地產企業創造良好的市場環境,促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展.同時，要保持政策的穩定性和連續性.這主要體現在繼續支持居民自住和改善型住房消費,增加普通商品住房的有效供給,加快保障性住房建設,加強市場監管,穩定市場.

（2）加快消化積壓空置商品房.政府必須控制房地產的空置量,促使空置房地產的消化.政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預,對于通過市場途徑不能消化的空置房地產,政府可以收購用作廉租屋.

（3）針對性強,堅持有保有壓.當前全國房地產市場消費不足和消費過度并存.所謂消費不足是指廣大中低收入者住房需求沒有得到根本性的解決,而消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房.因此,應根據我國房地產市場消費不足和消費過度并存的現狀,對未來我國房地產調控政策應在滿足自住和改善性需求同時,抑制投資性和投機性需求.以促進房地產市場健康穩定發展.

（4）應因地制宜,適時調整.發展不平衡是我國的基本國情,因此,未來應根據各個城市的具體情況,適時采取調控措施,解決我國部分城市房價總體偏高和價格漲幅過快問題.

4 建立多元化的房地產市場體系

目前,中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上,二級市場、三級市場的發展較為落后,尚未建立起完善的市場分級體系.政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場,對二、三級市場缺乏有效地調控,因而導致二、三級市場幾乎完全市場化,并且受到不良經營商的控制,同時,二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在,并未使其完成市場分級體系,實現滿足各個層面消費需求.因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫,為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現.因而,政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系,使房地產行業能夠可持續的健康發展.

（1）實行住房制度的雙軌制.使居民“住有所居”,即讓每個人都能有房子住,而不是“居者其所”,這就是說并非強調每個人都要有自己所有權的住房.就連經濟發達的美國,在這場金融危機爆發之前,美國擁有所有權住房者才達到68%.而我國當前人均國民經濟收入只有美國的1/14,要實現“居者有其屋”或“居者其所”還為時尚早.為此,必須審慎反思我國解決居民住房問題究竟應走什么樣的路.在住房改革之前,城市居民從普通百姓到高級干部都不買房,是實行計劃經濟的公房配給制度,即廉價的公租制.房改以后逐步形成了幾乎百分之百的商品房制度.這對改革居民居住條件、推動房地產業的發展以及拉動整個國民經濟的發展都作出了巨大貢獻.但實踐證明,完全依靠市場調節的商品房制度是走不下去了.因為總有相當一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的,租住私人房租金又太貴難以承受.故先住公租房對相當一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個過渡階段.所以,實行商品房和公租房兩種制度共存,用兩條腿走路,是必然的選擇.這也就是說,應當實行住房制度的雙軌制,即發展商品房與公租房相結合.當前關鍵問題是公租房資源太少,因此,應建造更多的公租房,滿足人們的需求.公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起房或暫時不想買房的居民,其中有中低收入群體、剛參加工作的年輕人、符合條件的農民工提供租住的公房.等到有了經濟實力,他們可以隨時退租,去買商品房.為加快公租房的建設,可以考慮建立公租房基金.公租房的產權歸政府,由基金會聘請業內行家經營管理,承諾給基金的投資者一個合理穩定的回報.目前國際國內都有很多錢在找出路,公租房基金的來源不成問題,政府只要出土地,可以不出一分錢就能蓋起廣廈千萬間,實現“住有所居”的目標.同時,也可使商品房的價格保持在比較合理的水平上.

（2）實行嚴格的差別化稅收政策.要認真落實國務院出臺的各項政策措施.當前,各有關部門和各級政府要落實好《關于促進房地產市場平衡健康發展的通知》,根據各地區的實際,制定出一系列具體、可操作的配套措施.

同時,應針對投資投機性購房,實行更加嚴格的差別化稅收政策.尤其要區別自住性購房與投資投機性購房的稅率.2009年底國務院對投資投機性購房的稅收政策進行了調整,如對營業稅、個人所得稅政策的免征期限從2年恢復到5年等,但稅率并沒有區別,營業稅稅率仍為5.55%.建議對投資投機性購房出臺更加有針對性的稅收政策,大幅提高以炒房為目的的投資投機性購房的稅率.此類做法已有先例,日前我國香港政府宣布,對于價格超過2000萬港元的房地產銷售要提高印花稅率,以消除潛在的房地產泡沫.

為此,必須進一步細化對投資投機購房行為的界定.目前,國家主要是通過交易間隔時間以及是否普通住房實行差別的稅收政策,而對已經擁有了多套住房的仍繼續購房進行投資投機性的行為沒有實施差別化的稅收政策.建議根據購房套數對投資投機購房行為進行界定,對已經擁有了三套住房以上的,繼續購買住房應認定為投資投機性購房,適用前述較高的稅率,以降低樓市泡沫風險.

與此同時,還要建立全國聯網的房地產信息系統.當前,跨地區、跨區域的投資投機性購房行為比較普遍,如前段出現的海南房地產熱以及溫州炒房團、山西購房團等.為此,必須建立全國性的房地產信息進行聯網,這樣可以及時地監測和控制跨區域的房地產投資投機性行為.此外,還可以在信貸政策、土地政策、住房政策保障等,采取調控手段.

以上促進房地產市場健康發展的政策措施,對于降低房地產市場的泡沫風險,保障絕大多數民眾的住房權,都具有極其重要的意義.

（3）加強輿論宣傳,樹立正確的住房消費理念.應用宣傳教育手段,培育廣大居民樹立正確的住房消費觀是十分必要的.為居民提供基本的住房保障是國家履行其公共服務職能的重要組成部分,但必須摒棄對“居者有其屋”的誤解.出售公房和鼓勵居民購買住房的住房分配制度改革,過于強調住房的“購買”,而住房商品化是買房還是租房主要是由市場決定,因而住房商品化的實現形式并非只有“購買”,“承租”也是實現的重要途徑.單一購房實現住房商品化的導向,不利于倡導形成合理的住房“梯級消費觀念”.據統計,發達的市場經濟國家個人住房擁有率德國僅為30%至40%,美國為68%,而我國72%的城鎮居民已擁有自己的住房.因此,居民過度依賴從市場上購買住宅實現“居者有其屋”的消費理念,必然推動房價的上升.事實上,中國作一個人口大國,面對人地關系日益緊張的嚴峻態勢,要實現人人有其屋的理念,還任重而道遠,但人人有房住卻是落實科學發展觀,建設社會主義和諧社會的客觀要求.因此,應發揮輿論的正面引導作用,引導消費者正常、理性消費,形成正確的梯級消費觀念,以維護房地產市場健康穩定的發展.

〔1〕李德水.努力實現我國房地產市場平衡健康發展[J].中國金融,2010(T).

〔2〕趙宇.綜合措施促進房地產市場健康發展[J].中國金融, 2010(T).

〔3〕吳超.房地產市場調控的目標選擇與政策取向[J].經濟師, 2009(11).

F293.30

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1673-260X（2013）11-0178-02