房地產工程的開發管理及規劃研究

單寅南

河南省省直機關房屋建設開發公司（450000）

0 前言

房地產工程管理是房地產開發企業的重頭戲，是房地產開發經營中貫穿于項目開發整個運營周期的一項關鍵活動。因此，房地產業為提升房地產項目成本管理水平，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制及創新是房地產工程取得項目成功的重中之重。文章旨在分析房地產工程的開發管理，對其規劃研究提出合理化建議。

1 房地產工程中開發管理的內容

工程管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性環節，如何做好工程管理對保障建筑工程順利進行、促進國民經濟穩定具有重要意義。下面我將簡要介紹一下房地產工程管理內容，其大體可分為三個方面。

1.1 房地產開發規劃管理

俗語說:“好的開始是成功的一半。”規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。這一階段工作的關鍵，就是明確建筑規劃方案。建筑規劃方案關系到項目開發的成敗，必須認真探究分析建筑方案的可行性和可取性，使得建筑規劃方案在整個項目開發中的作用得到發揮和充分體現[1]。

1.2 房地產開發設計管理

優秀的設計是一個建筑的靈魂，設計管理直接決定建筑工程目標的實現。為此，對于如何做好房地產開發設計管理，有如下建議。

1.2.1 提高設計單位的市場準入

嚴格以《建筑工程質量管理條例》和《中華人民共和國招標投標法》等法律法規為準繩，優化對設計單位的選擇，使得擁有良好資質和實力的設計單位進入房地產開發市場。

1.2.2 與設計人員加強溝通

保證施工人員和設計人員的工作溝通，如施工要求、項目目標、施工進度等。雙方協調合作，及時有效解決工作中的問題，提升工作效率。

1.2.3 加強對設計單位的工作監督

房地產開發商要嚴格監督設計單位執行國家技術標準，提升設計技術含量；開發商要按要求進行施工圖審查，對有需要改進的地方，嚴格按照有關程序進行，不得單方面操作[2]。

1.3 房地產開發施工管理

房地產開發施工管理直接關乎工程管理目標的實現，自身具有周期長、內容繁、影響深遠、涉及廣的特點。在施工過程中，要嚴格執行國家法律法規和規范要求，擇優選擇施工單位以保證房地產工程的順利開展。對此，要做好以下幾個方面的工作。

首先，管理好施工合同。施工合同是房地產開發企業對建設項目進行施工管理的法律憑證，開發企業和施工單位要嚴格執行項目合同。其次，保證施工質量。質量是一個建筑的生命，保證施工質量是施工管理工作的重點。房地產開發商的相關工作人員要把握全局，與施工單位通力協作，共同保證施工質量。再次，嚴格執行工期。工期順利完成不僅關乎房地產開發商和施工單位的根本利益，還涉及到購房者的利益，三者不可分割。為順利交工，要督促施工單位結合實際，制定詳細且切實可行的施工計劃并嚴格實施。

2 房地產工程中開發管理面臨的挑戰

隨著房地產業的發展，房地產項目管理中出現的問題越來越多，對此進行分析，可為提升房地產開發管理水平提供依據和憑證。

2.1 房地產工程前期準備不足

房地產開發商在前期準備工作中，較多關注房地產建筑市場價值、升值空間、配套設施等，往往對技術方面的工作掌握不足；還有部分開發商為加快進度，提早工程交付，對工程建設缺乏了解，這些都對以后工作的開展留下了隱患。

2.2 開發商對有關施工規定缺乏重視

開發商往往為了趕工期，提早交房實現利潤最大化，對建筑許可證辦理重視不夠。部分開發商還未等到許可證審批下來就使工程匆匆上馬，等到相關管理部門一經發現，便造成嚴重后果，最終使得開發商處于極為被動的位置，影響工程交付并有損企業信譽。

2.3 工程驗收和備案管理不到位

開發商往往在工程實施過程中對有關分部分項驗收、消防驗收等環節缺乏足夠重視，以致到工程竣工時出現驗收材料準備不齊全、結算依據不充分等問題，使得驗收無法開展，造成工程拖延交付使用等不良后果，最終得不償失，影響工程收尾。

3 對房地產工程中開發管理的對策探討

既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本，加強房地產工程管理有著重要的現實意義。房地產企業做好工程全過程的決策、組織、領導、控制等工作是項目取得成功的關鍵因素。

3.1 掌握工程管理的絕對控制權

開發商必須全面統籌整個工程建設，配備具有專業知識和相關管理經驗的領導團體進行整體工程質量、進度、各部門協調配合等方面的工作。

開發商在策劃階段就要做好全局控制計劃，這就需要高級工程管理人員深入介入，使得工程計劃和營銷計劃、資金計劃有效配合，以便形成切實可行的項目計劃書，這有利于公司面對全局的把握和統籌。控制權掌握在開放商手中，可隨時糾正施工中的項目偏差，保證項目管理目標的實現，可最大限度的確保各個階段合理使用人力、物力、財力，減少工程損耗，實現雙方利潤最大化。

3.2 選擇高素質施工單位

施工企業和項目經理的素質好壞，直接關乎工程質量和工程進度。房地產開發商要選擇高素質施工單位和專業性強、經驗豐富的項目經理。開發商在進行選擇時，可從以下幾個方面進行考量:施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業設備配備、近幾年施工業績、企業誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工整體水平等[3]。只有從多方面了解和掌握相關信息，加大篩選力度，提高項目準入門檻,選擇優秀的項目班子從事項目施工工作，為建筑的順利交工、保證項目質量、提升開發商和施工方企業價值、獲得良好的經濟效益和社會效益。

3.3 加強對工程的有效管理

開發商為保證工程質量，必須建立高效且合理的管理制度。這一制度包括:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理。

工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理,如對工程進行合理的組織設計、實施獎懲制度、督促工程施工等，保證工程進度和工程質量。工程材料是建筑工程的骨骼，開發部門要加大對建筑材料的市場調查，嚴格建筑材料市場準入機制，合理選材，多角度、全方位加以比較和區分，嚴格把握材料質量關，保證建筑材料供應鏈，提高材料供應速度，為加快工程進度、提高工程質量及降低工程成本提供切實保障。

3.4 嚴格房地產工程前期準備工作

面對房地產業前期準備不足，留下大量的安全隱患等弊端，開發商要轉變觀念，嚴格做好前期準備工作。設計階段要做足準備，要審查設計圖紙的合理性、可行性、安全性和完整性，及時發現和糾正設計過程中出現的問題；審查總體規劃、戶型要求及建筑要求；監察工程概算使之經濟合理，為工程招標和控制建筑成本提供建設性依據。在施工招標階段，嚴格審查施工單位資質，制定施工方案和措施并確保投標企業嚴格執行；雙方共同制定施工承包合同，明確有關建筑條款，遵守相關法律法規和各項規章制度。

4 結語

房地產工程項目管理體系先進與否、業務和技術水平的質量高低等，這些因素都直接影響工程建設的質量和經濟效益。因此，加強房地產業的工程管理具有深刻意義，在這個過程中，用系統工程的理念和方法進行有效的規劃、決策、組織、協調等管理工作，實現項目管理的科學性和準確性，對建設項目具有深遠影響。

[1]呂萍.房地產開發與經營[J].遼寧教育行政學院學報,2011,(2)：132.

[2]畢星，翟麗.房地產工程開發管理探析[J].中國房地產,2012,(2)：15.