中外房產稅之比較——我們為什么要對存量房征收房產稅

魏雅華

2011年中國試點開征的房地產稅的收入一年僅為23億元，對于近十萬億元的中國稅收來說，房產稅對國家稅收的貢獻幾乎為零。而在國外，房產稅對國家稅收的貢獻大都超過了70%。僅此一點，便可以知道，中國與外國的房產稅差別有多大，而中國房產稅這道中國菜，有多失敗。

——題記

新聞事件：高稅負讓中國富人放棄美國護照

2012年10月15日《環球時報》報道說：《高稅負讓中國富人放棄美國護照》。該文中說：2010年3月，華盛頓通過《外國賬戶合規納稅法案》，目的就是打擊在國外的偷稅者。據統計，放棄美國公民身份的人從2006年的280人，上升到去年的1780人。6年間增加了近6倍。

對于這樣的消息，我一點都不感到奇怪。讓我感到奇怪的倒是另一條新聞：

前不久發布的最新一版的胡潤研究所《中國百萬富豪調查報告》稱，有60%的中國富豪希望移居海外。大約40%的中國富豪選擇美國作為他們的“第二個家”，其次依次為加拿大、新加坡和歐洲。

這件事真的很奇怪，又不奇怪。

中國百萬（以美元計）富豪們想要離開中國，原因很多，最重要的有三條：第一，他們的財產來源大多不干凈，三十六計走為上。第二，中國對私有財產的保護制度既不完善又很脆弱，富豪們的財產不知哪一天便會沒收，缺少安全感。第三，中國的民眾中彌漫著可怕的仇富情緒，不知哪一天將會爆發。

可中國富豪們想移民國外，卻是大錯特錯。因為中國對于富人在政策上的寬厚程度，是全世界獨一無二的。

讓我們讀新聞：

2012年是全世界的大選年，而幾乎所有參與總統競選的候選人，都在比誰對富人更狠。美國總統奧巴馬發表國情咨文，對年收入超過百萬美元的美國首富階級，將原定的15%的稅率改成征收30%稅率。

中國至今沒有專門對富人所征收的稅賦。這就是為什么中國財富向富人集中速度最快的原因所在。那么尚未在全國正式開征的房產稅，能不能成為中國的第一個富人稅呢？

讓我們來看看中國的房產稅與外國的房產稅，有多么大的差別。

中國的房產稅對國家稅收的貢獻幾乎為零

此前在重慶和上海進行的房產稅試點，只對居民新買入的高檔住房征收房產稅，它所圈定的征收范圍非常之小。其結果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，將不在征收范圍之內，可以豁免。

這樣的征收辦法，讓超過總數90%的炒房客長長地出了口氣，虛驚一場。這樣的征收辦法，能有效地遏制炒房投機，平抑房價嗎？

2011年中國房地產稅的收入一年僅為23億元，對于年近十萬億元的中國稅收來說，幾乎可以忽略不計。而國外的房產稅卻均為國家稅收的第一大稅，占到稅收總額普遍在70%以上，看了這個比重，你該明白，中國特色的房產稅與國外的房產稅，區別有多大了吧。

國外的房地產稅是地方財政的第一重稅

房地產稅是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右，美國為75%，法國為69%，加拿大是85%，菲律賓大概是73%，南非是75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。也就是說，在世界各個國家，不管發達國家還是發展中國家的基層政府收入主要來源是靠房產稅。

房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價，減少資源浪費和環境污染，所以，人們也把房地產稅叫“生態稅”。

由于房地產泡沫誘導人們把超量資本投入到不能再產出消費品的房子上，限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。

為此，為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產征稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的唯一可行的手段。

有的國家房產稅稅率和地產稅稅率相同（單一稅率），這樣，征收房地產稅比較簡單，先分別評估房產價值和地產價值，然后兩者相加，得出房地產的總價值，再乘以房地產稅稅率，就得出應交納的房地產稅稅額。

有的國家房產稅和地產稅稅率不一致（劈開稅率），這時，征收房地產稅就略麻煩一些，要先分別評估房產價值和地產價值。

房地產稅是財產稅的一種，屬于從價稅，也就是說，是按照房地產的價值征稅。房地產的價值有的國家按房地產交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國家則每年按照房地產的市價征收。比如，一套房子價值100萬元，房地產稅的稅率為2%，那每年就應該納稅2萬元。

盡管在國外房地產稅是第一重稅，卻很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情。因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

美國的房地產稅成為稅收的穩固稅源

在美國，住房約占居民家庭資產的30%，而各家庭直接或間接持有的股票價值僅占其資產總值的25%。據統計，自1995年以來，美國住房銷售收入每年達1500億美元，房地產業為稅收創造了穩固的稅源。

請注意，美國到處都是稅收，買房后的房產稅是一筆長期且并不輕松的負擔。房產稅的計算方式非常復雜，總體來說，紐約市的房產稅在2%～5%，這意味著，一套近30萬美元左右的房子，每年還要負擔1萬美元左右的房產稅。

在美國房子要出租，就要收稅，稅率是租金的30%左右。這個稅率是非常之高的。

如果房產轉讓，先收15%的資本得利稅，而中國在房產轉讓這個環節，根本就沒有這個稅。再按交易價格征收1%～5%的營業稅。不要說5%，如果按照3%收取，只怕就沒人炒房了。如果房子是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無形稅。

在美國，征收不動產轉讓稅的目的，主要是為了抑制炒地、炒房等投機行為，穩定房地產市場。保有五年以上的房地產轉讓收益所得稅，稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地產轉讓收益所得稅，稅率為30%，居民稅稅率為9%。

這樣驚人的稅率，中國的炒客敢到美國去試試水熱水涼嗎？

英國對不同標準的房屋采取累進稅制

房產稅這項從1993年開始實施的稅種，將英國所有的住房，按房價高低分為8個檔次，并參考房子年代、大小、格局、品質、地點等來判斷不同的繳稅標準。不同標準的房屋繳稅采取累進稅制。

一般來說，房價最低的A類住房每年要繳的房產稅在1000英鎊（1英鎊約合10.1元人民幣）左右，而最貴H檔的房屋要繳納的房產稅的金額是A檔的3倍有余。

在英國，各個地區的市政廳，每年都會給所轄地區的每棟住房寄去房產稅賬單，無論租戶還是房主，看到賬單后，本著“誰住誰繳”的原則，可以選擇一次性繳納，也可以分期付款。賬單中還說明這項稅收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政開支82.5%等，去向很透明。

對于住豪宅的人來說，他們所要繳納的房產稅自然要高于普通標準。以“全球最昂貴的公寓”海德公園一號為例，這個坐落于倫敦中心騎士橋的豪宅，報價每平方米6.45萬英鎊，每套公寓均價在2000萬英鎊左右。這樣的豪宅所在的切爾西區政府自然會開出最高一檔的房產稅單，平均每套公寓每年的房產稅就要交30多萬英鎊，這筆錢在倫敦足以買一所均價住宅。

房產稅不僅針對豪宅住戶，那些有兩處或兩處以上的住戶，也要多交房產稅。以前在英國很多地區，第二套住房的房產稅給予10%的優惠，可如今不但優惠可能被取消，一些地區政府還考慮要多征稅。比如在英國德文郡，共有大約1.4萬套住宅屬于第二套及以上住房，如果加收房產稅，地方政府增收將超過2000萬英鎊。對于日子過得緊巴巴的當下政府，這筆錢確實是一大誘惑。

日本的房產稅采取差別稅率征收

日本在不動產取得、保有和轉讓的各個環節，建立了一套相對完善的稅制，不僅為各級政府提供了稅收來源，還為抑制投機、保障房地產市場穩定起到了積極作用。同時各種稅制均按納稅主體的情況，而采取差別稅率的做法，也兼顧了社會公平。

如保有10年以上的住宅在轉讓時，收益金額在6000萬日元以內的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；收益金額超過6000萬日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率征收。很奇怪，很新鮮吧。日本人是用這種辦法來限制抄房投機的。對暴利者重稅，收入多的重稅，收入少者輕稅。這不公平嗎？很公平。

登記許可稅是取得不動產者進行登記時，必須繳納的一種國稅。通過購買獲得的房地產稅率為2%。

印花稅是不動產交易簽約過程中產生的國稅，稅額因簽約金額而異。如6000萬日元的簽約金額，需要繳納的印花稅稅額為6萬日元。繼承稅和贈與稅是不動產接受方繳納的國稅，采用10%至50%的六檔累進稅率制，不足1000萬日元的部分，按10%的稅率征稅，而超過3億日元的部分其稅率則為50%。這是一種罕見的強有力的劫富濟貧的富人稅。

德國用房產稅調控房價致房價十年不漲

在德國，房產稅有專門的《房產稅法》，稅收計算方式相對簡單，按“統一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當地確定的稅率。

德國還有房產購置稅，可以說是更重要的調節手段。每購置一處房產，需按房產的實際價值交納一定數量的稅。德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投資者，使得德國房價長期保持穩定。

德國一直把房地產視為重要的剛性需求與民生要求。過去10年間，德國名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。

德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。由于德國嚴格控制惡性通脹，一旦CPI超過標準，德國央行必定加息。因此，德國不會產生由貨幣泡沫而起的資產價格泡沫。

德國用房產稅來調控房價是最成功的案例。

法國的房產稅遏制一些富人到國外購置房產

想要移居法國的中國富豪請注意，法國對外國房產照樣征稅，也就是說，你在法國得為你在中國的房產向法國繳稅。不僅如此，如果你在法國境內連續居住超過半年，那么納稅的額度不僅限于房產，你所有的財產，包括你在中國的財產，都要向法國的稅務機關納稅，而且稅率高的怕人，可以高到75%。你去法國的時候是只孔雀，等你逃離法國的時候，你就變成白條雞了。

不要說不公平，公平不公平，這是立法者的事，不是執法者該考慮的事，法律是強制性的。

法國房地產稅包含在財產稅里，財產稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術品等財產合并納稅，也就是說，按照各類財產的總價值計征。對大多數家庭來說，財產稅主要就是房地產稅。根據法國稅法，如果是法國公民和歐盟公民，在法國境內連續居住超過183天，就要對他（她）在法國以及世界各地的財產征稅。

法國對歐盟公民世界各地財產征稅的目的，就是遏制一些富人到國外購置房產，把錢從法國境內帶出。在這一點上，跟中國股市一樣，這叫世紀之套。

韓國的房產轉讓所得稅稅率為60%

韓國的房產稅更加嚴厲。其嚴厲的程度讓人乍舌。

韓國為了抑制房價過快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元的家庭，稅率為0.75%—2%。

此外，韓國從1961年起就征收財產稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，擁有高檔房產的富裕階層會承擔更重的賦稅。

為打擊房地產投機行為，韓國政府又出臺了房產轉讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，即價值100萬的房子，要繳50萬元的稅。擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。

這樣的房產轉讓所得稅，幾乎就是殺蟲劑，幾乎能將房蟲消滅殆盡。

加拿大的房產稅對于低收入者退還房產稅

根據加拿大稅法，加拿大的財產稅分土地稅、動產稅和房產稅三種。可見，加拿大房產稅也是和地產稅分離的。據加拿大統計局的報告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產價值超過2.2萬億元，占加拿大家庭總資產的37%。

加拿大的房地產稅比較復雜，因為它不是計征一次，而是市鎮、縣和學區重復計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個人所得稅占家庭收入的10%以上。在加拿大，老年人支付的房產稅占個人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因為老年人退休收入低，但住的房子較大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負擔，在年度個稅申報時會有個調整，如果收入低，政府會退回房產稅。例如，2010年在加拿大交納個稅時，對65歲以下的人房地產稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

結論：中國為什么要對存量房征收房產稅

有關新加坡、印度等國的房產稅，這里已不需要一一列舉了。您可以將各國的上述稅率與重慶上海的房地產稅率加以比較，您就會明白，我們為什么要對已購的第二套存量房征收房產稅？這不僅是與國際上的房產稅接軌，而且是中國土地財政告急的被動選擇。

對存量房征收房產稅可以一石N鳥：一是可大幅度地降低房價，振興中國的房地產業，烘暖偏冷的中國經濟，而且幾乎不傷害房地產商的利益；二是可為地方財政提供穩定而豐厚的財政收入，三是可以強有力地實現均貧富。

這樣的利國利民的好事，何樂而不為？

我們期待中國加快實施房產稅新政的速度。