上海工業(yè)地價(jià)政策研究及與新加坡和韓國(guó)比較分析

彭立勛

（上海市地質(zhì)調(diào)查研究院，上海 200072）

目前上海處于產(chǎn)業(yè)“調(diào)整、轉(zhuǎn)變、提高”轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期[1]，制定具有前瞻性、科學(xué)性和可操作性的工業(yè)地價(jià)政策，對(duì)引導(dǎo)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并控制工業(yè)地價(jià)健康合理增長(zhǎng)，具有現(xiàn)實(shí)意義[2]。新加坡和韓國(guó)是鄰近上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，城市化水平高，工業(yè)產(chǎn)值在亞洲處領(lǐng)先地位。本文在對(duì)上海和新加坡與韓國(guó)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三地”）工業(yè)發(fā)展歷程、工業(yè)地價(jià)管理政策等方面的比較分析基礎(chǔ)上，提出對(duì)上海工業(yè)地價(jià)管理政策建議，希望對(duì)政策的制定有所借鑒作用。

1 “三地”工業(yè)發(fā)展歷程

1.1 上海產(chǎn)業(yè)升級(jí)逐步高度化

改革開(kāi)放后，上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入適應(yīng)性調(diào)整階段。“八五”時(shí)期，上海按照建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市功能的要求，開(kāi)始實(shí)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，從依靠傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)變。“九五”期間，電子通訊設(shè)備制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、電站設(shè)備及大型機(jī)電設(shè)備制造業(yè)、石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)、鋼鐵制造業(yè)、家用電器制造業(yè)成為六大支柱工業(yè)。“十五”期間形成了信息、生物醫(yī)藥和新材料這三大產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。“十一五”上海進(jìn)一步提升電子信息、汽車(chē)、石化、鋼鐵、裝備等支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；加快戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)培育壯大，重點(diǎn)發(fā)展航天航空、生物醫(yī)藥、光電子、新材料、新能源、清潔能源和節(jié)能產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)；同時(shí)大力發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

1.2 新加坡產(chǎn)業(yè)升級(jí)四步走

新加坡作為一個(gè)城市島國(guó)，沒(méi)有腹地和缺乏自然資源。1965年獨(dú)立之初，新加坡政府審時(shí)度勢(shì)，選擇了走“工業(yè)化道路”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線。目前，新加坡是世界上最小，但擁有最大比例工業(yè)用地的國(guó)家之一；是最早提出工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式的國(guó)家之一，工業(yè)產(chǎn)值對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)為25%，雇用了全國(guó)1/3以上的勞動(dòng)力[3]。新加坡的產(chǎn)業(yè)升級(jí)過(guò)程共持續(xù)了40多年，主要經(jīng)歷了典型的產(chǎn)業(yè)升級(jí)四個(gè)階段：第一階段為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)（1960～1978年），主要為服裝、紡織、玩具、家具、電子部件等產(chǎn)業(yè)；第二階段為技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)（1979～1985年），主要為集成電路、計(jì)算機(jī)、工業(yè)電子設(shè)備等產(chǎn)業(yè)；第三階段為資本密集型產(chǎn)業(yè)（1986～1998年），主要為石油化工、晶片制造等產(chǎn)業(yè)；第四階段為知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)（1998年至今），主要為生物醫(yī)藥、信息傳播等產(chǎn)業(yè)。

1.3 韓國(guó)產(chǎn)業(yè)壓縮型發(fā)展

韓國(guó)經(jīng)歷了進(jìn)口替代、出口導(dǎo)向、出口和內(nèi)需聯(lián)合驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式更迭，30多年保持高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，從一個(gè)貧窮的農(nóng)業(yè)國(guó)家發(fā)展到1996年加入國(guó)際經(jīng)合組織(Organization for Economic Cooperation and Development, OECD)，正式步入發(fā)達(dá)國(guó)家行列[4]。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)“跨越式”發(fā)展背后，其根本推動(dòng)力是韓國(guó)產(chǎn)業(yè)的“壓縮型”發(fā)展，在幾十年里完成了歐美發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)装倌曜哌^(guò)的路程。其發(fā)展模式可以概況為：大企業(yè)集團(tuán)主導(dǎo)、出口導(dǎo)向、政府積極介入。產(chǎn)業(yè)升級(jí)主要經(jīng)歷了幾個(gè)過(guò)程：20世紀(jì)60年代，實(shí)現(xiàn)從以農(nóng)業(yè)以輕紡工業(yè)轉(zhuǎn)變；70年代，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向重化工業(yè)等資源、資本密集型轉(zhuǎn)變；80年代，向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)，對(duì)傳統(tǒng)重化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行技術(shù)升級(jí)，形成出口主力產(chǎn)業(yè)；90年代以后，將信息產(chǎn)業(yè)作為新的發(fā)展重點(diǎn)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2 “三地”工業(yè)地價(jià)管理政策分析

2.1 上海工業(yè)地價(jià)政策目標(biāo)是確保國(guó)有土地資產(chǎn)升值

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)形成了特有的開(kāi)發(fā)區(qū)制度和政策，集中和高效配置產(chǎn)業(yè)用地。但各地為了招商引資，低價(jià)甚至零地價(jià)出讓土地，造成產(chǎn)業(yè)盲目上馬，層級(jí)低、土地資源浪費(fèi)與土地資產(chǎn)流失等問(wèn)題。為確保國(guó)有土地資產(chǎn)不流失、升值，我國(guó)制定了一系列的工業(yè)地價(jià)管理政策：1994年10月國(guó)土資源部和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委出臺(tái)了《限制供地項(xiàng)目目錄》和《禁止供地項(xiàng)目目錄》；2003年國(guó)土資源部發(fā)出了一系列整頓開(kāi)發(fā)區(qū)的通知；2006年9月，國(guó)土資源部下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》強(qiáng)調(diào)了工業(yè)土地使用權(quán)的出讓必須執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并且一律采取“招拍掛”的方式出讓?zhuān)_立了“先土地后項(xiàng)目”的模式，改變了之前“先立項(xiàng)后供地”方式；2007年起《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施，明確了工業(yè)用地出讓的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

按照國(guó)家加強(qiáng)工業(yè)用地管理的要求，上海市先后制定頒布了《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批中用地規(guī)模控制管理試行辦法》、《上海產(chǎn)業(yè)用地指南》、《上海工業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和布局指南》、《上海工業(yè)項(xiàng)目供地導(dǎo)則（試行）》等相關(guān)各類(lèi)實(shí)施細(xì)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善了產(chǎn)業(yè)用地管理制度。

2.2 新加坡工業(yè)用地采取“統(tǒng)一開(kāi)發(fā)+政府管制”供應(yīng)模式

新加坡的土地所有制是國(guó)有和私有的混合制度。國(guó)有土地是通過(guò)土地征用法從私有土地征用而來(lái)，目前國(guó)有土地比例約為90%。國(guó)有土地出讓的使用權(quán)一般是99年，特別情況有30年或60年，少量的政府土地使用權(quán)為999年[5]。新加坡土地政策的基本目標(biāo)是保障工業(yè)用地在企業(yè)可承受成本條件下的充分供應(yīng)，提高企業(yè)成本方面的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力[6]，土地政策的核心是政府壟斷工業(yè)用地供應(yīng)，通過(guò)實(shí)施一套比較完整的“統(tǒng)一開(kāi)發(fā)+政府管制”供應(yīng)模式，發(fā)揮政府在工業(yè)用地配置過(guò)程、價(jià)格供應(yīng)方面的主導(dǎo)作用[7]。

新加坡工業(yè)用地的供應(yīng)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)主要由裕廊集團(tuán)經(jīng)過(guò)細(xì)致調(diào)查分析后制定，受三方因素共同制約。一是市場(chǎng)供求關(guān)系，二是政府政策協(xié)調(diào)，三是企業(yè)對(duì)價(jià)格的可承受性，其中后兩點(diǎn)因素更為重要。政府根據(jù)每年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及土地供應(yīng)狀祝，適時(shí)修改其出租和出售土地的計(jì)劃，并讓企業(yè)根據(jù)每年調(diào)整一次的只設(shè)上限、不設(shè)下限的租金和土地價(jià)格選擇租賃和購(gòu)買(mǎi)土地，以確保土地價(jià)格的穩(wěn)定。

新加坡政府一直把戰(zhàn)略重點(diǎn)放在保持工業(yè)的增長(zhǎng)上，工業(yè)用地的優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在稅賦的減免、科技研發(fā)費(fèi)用的補(bǔ)貼、融資支持等方面，必要時(shí)對(duì)工業(yè)用地成本提供補(bǔ)貼。例如，給JTC國(guó)有公司提供工廠和土地租賃，及時(shí)緩解行業(yè)困難，行業(yè)利潤(rùn)提高后再調(diào)高價(jià)格[8]；另一個(gè)例子是征用大片土地支持半導(dǎo)體晶片加工廠集群的發(fā)展，將這些工廠集中在一起，發(fā)揮給排水等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模效益以及行業(yè)的集聚效應(yīng)。

2.3 韓國(guó)地價(jià)政策目標(biāo)以市場(chǎng)為主，調(diào)控為輔

從20世紀(jì)60年代開(kāi)始，韓國(guó)逐步開(kāi)始其工業(yè)化進(jìn)程且發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，地價(jià)增長(zhǎng)較快，因而韓國(guó)工業(yè)地價(jià)管理政策的核心是防止土地投機(jī)（特別是八九十年代），以控制過(guò)地價(jià)快增長(zhǎng)。韓國(guó)《國(guó)土利用管理法》是其最基本的土地管理法律，其中對(duì)工業(yè)用地的管理特別作了詳細(xì)規(guī)定：（1）對(duì)工業(yè)用地的交易嚴(yán)格實(shí)行交易許可制和申報(bào)制，即在指定的管制區(qū)域內(nèi)，一切土地交易、土地分割行為均須由政府審查其利用目的和價(jià)格，審查合格才發(fā)給許可證。若無(wú)許可證，便不能進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（2）若申報(bào)價(jià)格在基準(zhǔn)價(jià)格一定水平以下時(shí)，政府要?jiǎng)窀嫔陥?bào)者按基準(zhǔn)價(jià)格以上的價(jià)格再申報(bào)，若不聽(tīng)勸告，由政府經(jīng)營(yíng)的土地開(kāi)發(fā)公社使用先買(mǎi)權(quán)，按申報(bào)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)任何土地的交易都必須使用實(shí)名制。

韓國(guó)工業(yè)用地價(jià)格是采用開(kāi)發(fā)公社指定估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估值及居民指定估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估值二者的平均值來(lái)進(jìn)行定價(jià)的。工業(yè)土地供應(yīng)主要是通過(guò)國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃或城市總體規(guī)劃確定的工業(yè)區(qū)方式實(shí)現(xiàn)。地方政府和企業(yè)都可以申請(qǐng)工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)。當(dāng)幾家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同一地塊時(shí)，通常不以?xún)r(jià)格高低作為供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，而是由地方政府依據(jù)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)和發(fā)展前景來(lái)決定[9]。

3 對(duì)上海工業(yè)地價(jià)管理政策建議

“三地”工業(yè)發(fā)展遵循著由勞動(dòng)資本密集型向技術(shù)知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變的普遍規(guī)律。但“三地”的工業(yè)地價(jià)發(fā)展政策目標(biāo)卻不盡相同，新加坡和韓國(guó)的工業(yè)地價(jià)政策目標(biāo)均是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而我國(guó)地價(jià)管理政策的核心目標(biāo)是確保國(guó)有土地資產(chǎn)保值升值。這也是阻礙我們產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)速度的因素之一，鑒于此，建議對(duì)目前的工業(yè)用地政策作如下調(diào)整：

3.1 繼續(xù)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)出讓的最低價(jià)政策，部分采取定向招拍掛

目前上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格已經(jīng)很高，工業(yè)用地最低價(jià)政策基本無(wú)效用，但傳統(tǒng)工業(yè)用地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他地區(qū)，已經(jīng)處于非常低的價(jià)格區(qū)間。因此，建議對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)用地實(shí)施低地價(jià)管制，進(jìn)一步淘汰傳統(tǒng)劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；對(duì)轉(zhuǎn)型中的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)、鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)以及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)實(shí)施工業(yè)用地定向招拍掛制度，減少企業(yè)地價(jià)成本，確保產(chǎn)業(yè)及時(shí)落地，必要時(shí)可以參照韓國(guó)實(shí)施高地價(jià)管制。原因是招拍掛流程的比較復(fù)雜、存在不確定性，會(huì)阻礙優(yōu)勢(shì)企業(yè)的導(dǎo)入，喪失產(chǎn)業(yè)引入的市場(chǎng)良機(jī)，影響了區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此建議重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)、重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)潛力產(chǎn)業(yè)可部分采取定向招拍掛制度。

3.2 盡快實(shí)施工業(yè)分類(lèi)地價(jià)精細(xì)化管理制度

上海不同產(chǎn)業(yè)類(lèi)型地價(jià)存在非常大的差異。目前都市型工業(yè)用地、工業(yè)區(qū)內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)用地、現(xiàn)代物流用地、租賃通用廠房等工業(yè)用地類(lèi)型，已經(jīng)不同于傳統(tǒng)的工業(yè)用地，具有經(jīng)營(yíng)性用地特征，地價(jià)水平向同區(qū)域辦公用地地價(jià)靠攏。因此，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)，工業(yè)用地價(jià)格管理需要在工業(yè)用地分類(lèi)研究的基礎(chǔ)上實(shí)施精細(xì)化管理，盡快制定不同產(chǎn)業(yè)類(lèi)型用地的地價(jià)政策，規(guī)范用地管理。這既是確保國(guó)有土地資產(chǎn)不流失的需要，也是保障和促進(jìn)上海產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的需要，對(duì)上海市“調(diào)整、轉(zhuǎn)變、提高”歷史進(jìn)程具有重大的促進(jìn)意義。

3.3 加快推行工業(yè)用地出讓區(qū)別年期制或廠房租賃制

新加坡、韓國(guó)工業(yè)用地供給都是租售并舉。不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展壽命周期。固定年期的工業(yè)用地批租制度的限制，導(dǎo)致目前很多工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地調(diào)整面臨很大困境。參照新加坡等各地工業(yè)租售經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合目前上海市“調(diào)整、轉(zhuǎn)變、提高”的具體要求，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的規(guī)律，制定出符合上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際情況的科學(xué)、合理、靈活工業(yè)用地年期標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，廠房租賃是園區(qū)租賃制度的重要內(nèi)容，建議標(biāo)準(zhǔn)廠房繼續(xù)實(shí)施招拍掛制度，由具有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，提供企業(yè)入住園區(qū)。

4 結(jié)語(yǔ)

縱觀新加坡和韓國(guó)的工業(yè)地價(jià)政策，其政策目標(biāo)均是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。回顧我國(guó)地價(jià)管理政策的發(fā)展歷程，其核心目的是杜絕土地零地價(jià)和低地價(jià)出讓?zhuān)O(shè)計(jì)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和招拍掛制度以避免土地資產(chǎn)流失和獲取土地最大價(jià)值。然而，實(shí)踐中各地方政府和各開(kāi)發(fā)區(qū)均不同程度“鉆政策空子”，實(shí)施了不少優(yōu)惠政策，招商引資。基于內(nèi)外比較借鑒，我們有理由轉(zhuǎn)換觀念，讓地價(jià)政策制訂目的首先是服務(wù)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而不是實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)增值。因?yàn)椋a(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來(lái)的區(qū)域發(fā)展引致的綜合溢出效益更重要。

References)

[1]陳基偉,郁鈞,周金龍,等. 上海市產(chǎn)業(yè)用地全程評(píng)估機(jī)制研究[J].上海國(guó)土資源,2011,32(1):50-53.

Chen J W, Yu J, Zhou J L, et al. Research on Full-process Evaluation Mechanism of Ιndustry Land in Shanghai[J]. Shanghai Land & Resources,2011,32(1):50-53.

[2]彭立勛,楊岳,劉馨. 上海地價(jià)動(dòng)態(tài)更新體系建立研究[J]. 上海國(guó)土資源,2011,32(1):45-49,53.

Peng L X, Yang Y, Liu X. Study on Dynamic Update System for Land Price in Shanghai[J]. Shanghai Land &Resources,2011,32(1):45-49,53.

[3]武東偉. 論北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(BDA)的工業(yè)地產(chǎn)—新加坡工業(yè)地產(chǎn)的借鑒[D]. 北京:對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007.

Wu D W. Ιndustrial real estate in Beijing economic-technological development area (BDA)— The comparison of Singapore industrial real estate[D]. Master’s thesis, University of Ιnternational Business and Economics,2007.

[4]宋平,朱美榮. 兩次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)及對(duì)策[J]. 山東社會(huì)科學(xué),2011,(7):105-109.

Song P, Zhu M R. The economics and countermeasures of South Korea in two times economic crisis[J]. Shandong Social Sciences,2011,(7):105-109.

[5]劉云華. 新加坡土地綜合利用效率探討[J]. 城市觀察,2011, (1):78-85.

Liu Y H. A discussion on the land use in Singapore[J]. Urban Ιnsight,2011,(1):78-85.

[6]柳岸林. 新加坡集約用地舉措及其發(fā)展趨勢(shì)[J]. 國(guó)土資源科技管理,2005,(4):51-54.

Liu A L. Measures and development trends of Singapore’s intensified land utilization[J]. Scientific and Technological Management of Land and Resources,2005,(4):51-54.

[7]陳立定. 新加坡工業(yè)用地政策對(duì)我國(guó)工業(yè)用地年租制的啟示[J].浙江樹(shù)人大學(xué)學(xué)報(bào),2007,(4):54-57.

Chen L D. Revelation of Singapore policy on industrial land use to pursuance of our annual rent system for industrial land in China[J].Journal of Zhejiang Shuren University,2007,(4):54-57.

[8]Jurong Town Corporation. JTC Corporation Annual Report 2010[R]. Singapore,2011.

[9]趙欣. 國(guó)外工業(yè)用地管理模式對(duì)我國(guó)借鑒研究[J]. 鄂州大學(xué)學(xué)報(bào),2008,15(2):41-44.

Zhao X. Learn from foreign management mode of land for industrial purpose[J]. Journal of Ezhou University,2008,15(2):41-44.