城市土地集約利用潛力評價研究
——以湖北省十堰市為例

陳 青，宋 敏

（中南財經政法大學工商管理學院，武漢 430073）

城市土地集約利用潛力評價研究
——以湖北省十堰市為例

陳 青，宋 敏

（中南財經政法大學工商管理學院，武漢 430073）

在綜合國內外城市土地集約利用評價基礎上，針對湖北省十堰市的城市土地利用現狀，應用多因素評價法和層次分析法，構建了城市土地集約利用潛力評價體系；通過實證研究，得出十堰市城市土地集約利用潛力值。研究結果表明：十堰市城區土地具有較大挖掘潛力，可從優化土地利用布局、提高土地立體空間利用程度等方面采取措施，以有效提高城市土地利用集約度。

土地資源；土地利用；潛力評價；集約度

城市土地集約利用潛力是指在特定的技術經濟條件和規劃要求下，當前的土地利用集約度與最佳集約度之間的差值。因受各種現實條件的客觀制約，最佳集約度通常難以出現，需綜合運用經濟、行政、法律等手段來提高城市土地利用集約度，使其逐步趨近最佳集約度。集約潛力的大小取決于目前的土地利用集約度、未來一定時期內城市發展速度與科學技術應用程度。

我國人多地少且處于經濟快速發展時期，城市土地的供需矛盾更為突出，土地集約利用是大勢所趨。因此，在現代城市建設與資源保護的壓力下，開展城市土地集約利用潛力研究具有現實意義。本文在分析當前國內外有關城市土地集約利用潛力研究成果的基礎上[1～5]，結合我國實際情況，運用多因素評價法和層次分析法構建城市土地集約利用潛力評價體系，并以湖北省十堰市為例進行實證研究，得出十堰市城市土地集約利用潛力值，同時對提高土地集約度提出相關建議。

1 城市土地集約利用潛力評價方法

1.1 評價模型

由于城市土地利用涉及多方面因素，評價城市的土地利用集約度，就要綜合考慮各個指標[6～9]。因素分析法能運用多個指標對多個參數單位進行評價，其基本思想是將多個指標轉化為一個能反映綜合情況的指標來進行評價。因此，本研究采用多因素分析法進行評價模型的設計。模型如下：

式中：C為綜合分值，Ki為單個評價指標的權重，Ui為單個指標的指標值。

1.2 評價指標體系

在研究借鑒國內外城市土地集約利用潛力評價的眾多模型后[10～12]，結合我國城市土地利用的實際情況，確定了本研究的城市土地利用潛力評價指標體系。該指標體系主要包括四個方面，即城市土地空間布局合理性、城市土地利用程度、城市土地投入與產出、城市土地可持續利用度，涉及具體指標22項（表1）。

表中主要指標說明與分析如下：

（1）開發區用地率：開發區是為促進經濟發展，由政府劃定實行優先鼓勵工業建設的特殊政策地區，是城市中土地利用集約度較大的地區。因此開發區比率越大，城市整體土地利用的集約度越高，城市土地集約利用潛力越小。

（2）建成區比重：建成區是具有基本完善的市政公用設施的城市用地，是城市布局較為緊湊的地區，因此建成區比重間接反映了城市土地集約利用程度。

（3）城市產業結構與用地結構協調度：城市的產業結構在實際中要落實到具體地塊的使用上，而城市土地的利用也反映了城市產業結構。城市土地集約利用就是要使城市土地利用效率接近最優值，只有土地的利用結構和城市產業結構相互協調，才能產生協同效應提高土地利用效率[13]。因此城市土地利用結構和產業結構協調度越大，城市土地集約利用潛力越小。

表1 城市土地集約利用潛力評價指標Table 1 The index system of potential evaluation for urban land intensive utilization

（4）城市人口與用地增長彈性系數：該指標為城市人口增長百分比與建設用地增長百分比的比值。國家標準值為1.12，如果測算出的指標值小于1.12，則表明人口增長速度不及建設用地增長速度，土地利用集約度不夠，土地具有挖掘潛力。

（5）單位土地二、三產業增加值：城市與農村的差別就在于城市是以商業和工業為主，農村以農業為主，就是因為第二、三產業的經濟增加值遠遠大于第一產業，城市才比農村更容易產生財富。因此，單位土地二、三產業GDP就直接反映了城市土地產出方面的經濟效益[14]。其值越高，就直接表明城市土地利用的集約度越高。

（6）城市土地可持續利用年限：該指標為研究城市的未來可利用土地面積與該城市每年城市建設用地的耗用量之比，反映按照當前的土地利用強度發展下去，城市可以持續的年數，也即表征城市土地外延式擴張的約束程度。因各城市的規模、自然地理條件、發展水平的差異，各城市之間無可比性；但可具體分析同一城市一定時期外延擴張以達到適度規模的可能性。

（7）城市人均綠地：建設現代化的宜居城市需要保留一定的城市綠地，有助于保護環境、提高生活質量，此是衡量城市生態環境效益的重要指標[15,16]。國家標準要求人均綠地不低于9.0m2，占建設用地比例在8%～15%。因此在該范圍內，人均綠地越大，城市生態環境效益越高，城市土地利用越集約。

（8）城市人均道路、廣場用地：城市人均道路、廣場用地并非越大越好，也并非越小越好。每個城市根據其城市規模、經濟發展的需求，都有一個最適宜的值。若實際值偏大過多，會造成土地浪費；過小則會造成交通設施超負荷運行、交通擁堵等問題。因此要使該指標值接近城市的合理值，以提高城市土地利用集約度。

1.3 原始數據的無量綱化處理

由于各個指標涉及數據廣泛，度量單位各有不同，因此不能直接用于計算和比較，應先作無量綱化處理，以消除評價指標觀測值的量綱影響。采用極差標準化方法，具體公式為：

其中：i表示某個城市，j為指標，Xij為城市i的第j個指標，Xjmin為第j個指標中的最小值，Xjmax為第j個指標中的最大值。X為無量綱化處理之后的數據。在進行無量綱處理之后，各種不同的指標就可以進行計算和比較，以保證評價結果的科學性。

1.4 評價指標權重的確定

指標權重是各個指標對評價目標的貢獻率大小的表述。目前權重的確定有多種方法，例如專家經驗法、調查統計法、Delphi法、層次分析法、模糊逆方程法、序列綜合法等。本研究采用層次分析法與專家打分法相結合，確定影響城市集約利用潛力的各指標的權重。

層次分析法本質上是一種決策思維方式，即把復雜的問題分解為各個組成因素，將這些因素按支配關系分組形成有序的遞階層次結構，通過兩兩比較的方式確定層次中各個因素的相對重要性，然后綜合判斷確定各因素相對重要性，較合理地將定性問題作定量化處理。運用層次分析法確定權重的基本步驟如下：（1）明確問題并建立層次結構；（2）構造兩兩判斷矩陣；（3）計算被比較元素的相對權重；（4）計算各層次元素的組合權重。

1.5 評價潛力分級

在前面求取潛力因子權重的基礎上，根據求取的實際值并參考其他城市的有關資料，對每個評價因子建立5級評價標準；再進一步確定每個級別的范圍，并對各指標進行標準化處理。具體計算公式如下：

式中：

Wij—潛力標準化值；

—第i個潛力影響因子第j個潛力因子值域區間的中間值，即，其中Dijmax與Dijmin分別為第i個潛力影響因子第j個潛力因子值域區間的最大值與最小值。對于分別只有單一極大值或極小值的情況，分別取其極大值或極小值；

1.6 評價標準

城市土地集約利用潛力評價體系是用來衡量一個城市土地可供挖掘潛力大小的，必然要存在相應的標準，以此來計算各個評價指標的潛力值。然而，不同城市存在著自然稟賦、經濟水平、地域文化等方面的差異，難以有個統一標準。因此標準的制定要充分考慮到各個城市的特殊性。此外，由于各個城市的規模不同，絕對值標準有時難以說明問題，應該多利用相對值標準。針對各個指標的特殊性可因地制宜地采用如下標準值：（1）國家、省、地方或行業制定的標準；（2）同類城市的平均水平；（3）該城市歷年指標的平均值（剔除個別年份不正常的指標值）。

2 十堰市城市土地集約利用潛力評價

2.1 研究區土地利用概況

湖北省十堰市為中緯度地區，在我國的地貌格架上屬第二階梯的東緣，地形由北至南依次為北部秦嶺山區—漢江河谷低丘盆地區—中部武當山區—山間盆地區—南部大巴山區，可分為河谷、盆地、丘陵、山地四種地貌類型。

2010年十堰市土地總面積23675km2，其中農業用地19693km2、建設用地856km2、未利用土地3126km2。由于該市大部分地區被山地覆蓋，林地面積大，導致農用地面積較大，使農用地占全市土地總面積的比重最大。

2010年十堰市建成區中，用地比例最大為居住用地，占32.85%；工業用地占21.41%，道路、廣場用地15.34%，綠地12.24%，公共設施用地12.04%，倉儲用地2.55%，市政設施用地2.14%，對外交通用地1.31%，特殊用地0.15%。

將十堰市的土地利用數據與國家標準進行對比，居住用地略超0.85%、道路廣場用地略超0.34%、綠地超過4.24%。雖然國家標準不完全適用于十堰市的具體情況，但仍能夠提供一些借鑒，即十堰市土地還存在較大的挖掘潛力。

2.2 評價因素選擇及權重確定

結合前面建立的城市土地集約利用潛力評價體系和十堰市具體情況，選擇十堰市城市土地利用潛力評價因子，并通過層次分析法計算出評價指標因素因子權重值（表2）。

表2 十堰市城市土地集約利用潛力評價指標因素及其權重Table 2 The index factor and its weights of potential evaluation for urban land intensive utilization in Shiyan city

2.3 土地集約利用潛力水平分級

根據所測算的各個評價因子權重，對表2中每個評價指標各個潛力級別所對應的標準化值加權，得出各個級別的潛力值和十堰市的潛力值。十堰市城市土地集約利用潛力評價共分為五級，分別是：

Ⅰ級：集約利用潛力大，潛力指數值為5.0386；

Ⅱ級：集約利用潛力較大，潛力指數值為4.5136；

Ⅲ級：集約利用潛力中等，潛力指數值為3.5813；

Ⅳ級：集約利用潛力較小，潛力指數值為2.8326；

Ⅴ級：集約利用潛力小，潛力指數值為2.5073。

十堰市土地集約利用潛力值為4.5418，十堰市的土地集約利用潛力值處于Ⅰ級和Ⅱ級之間，可見十堰市的城市土地集約利用潛力較大。

2.4 土地集約利用潛力評價結果分析

總體上看，十堰市土地集約利用潛力值為4.5418，具有較大挖掘潛力。為進一步明確具體的潛力挖掘方向，再進一步對各個單項指標進行分析，結果如表3。

表3 十堰市城市土地集約利用潛力評價分析結果Table 3 The analysis result of potential evaluation for urban land intensive utilization in Shiyan city

據表3分析，C5、C12、C15、C19、C21、C22這六個指標處于第Ⅰ級，即十堰市城市土地集約利用潛力主要集中在城市土地利用率、單位城市用地基礎設施投資額、城市地均GDP、投入產出增率比、城市人均綠地、城市人均道路與廣場用地這六個指標上。因此，要提高十堰市土地利用集約水平，需要深入分析這幾個指標與提高土地集約利用度之間的關系，并提出切實可行的對策。

3 提高十堰市城市土地集約度對策建議

（1）充分利用閑置土地

十堰市山地多，建設用地相對較少，天然的地理特征客觀上壓低了十堰市城市土地利用率；但另一方面，十堰市存在部分閑置土地也降低了城市土地利用率。因此，要充分利用閑置土地，進行舊城區改造，加大城市規劃的實施監督力度，從源頭上提高城市土地利用率。

（2）加大城市基礎設施投入，適當控制城市規模

加大基礎設施的投入，提高整個城市的基礎設施水平，促進資金引入、商業發展，為城市經濟繁榮打下基礎。此外，十堰市的GDP上升速度較快，但是城市地均GDP卻有較大潛力，這是由于城市規模不適當的擴張，導致城市土地擴張速度遠遠快于城市GDP的增長速度。因此，要嚴格控制城市規模的盲目擴大，應在適合城市經濟發展的前提下合理擴大城市規模。

（3）充分利用城市地上地下空間，促進城市交通立體發展

十堰市城市人均道路、廣場用地偏低，城市土地集約利用存在潛力。人均道路、廣場用地越大，城市交通越便捷，人們在土地上的投資會增加，土地集約度將隨之提高。因此可以通過新建公路、改善交通設施、開發城市地上地下空間、提高交通信息化等多種手段來加大交通建設投入，促進城市土地的高效集約利用。

4 結語

城市土地集約利用是一個動態的過程，而不是靜態的目標。隨著經濟發展水平和科學技術的進步，城市土地利用的效率將會不斷提高。因此，土地集約利用應是不斷努力的長期任務。此外，城市土地集約利用是個系統工程，不是土地管理單一部門就能承擔完成的，需要社會經濟的各個部門協調合作，從全局的高度來制定和落實城市土地集約利用戰略與規劃。

本文通過對十堰市城市土地集約利用潛力評價模型的構建和實證分析，認為該市的城市土地存在較大挖掘潛力，可以從城市土地布局、土地利用強度以及土地利用方向等多個方面采取措施來提高城市土地利用集約度。城市土地集約利用也需建立科學、動態的監督機制，跟蹤了解土地集約利用狀況，解決不斷出現的新問題，以此來保障城市土地集約利用工作的順利開展。

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Evaluation of the Potential for Intensive Utilization of Urban Land: A Case Study from Shiyan City in Hubei Province

CHEN Qing, SONG Min
(College of Business Administration, Zhongnan University of Economics and Law, Wuhan 430073, China)

Both national and international studies have evaluated the potential for intensive utilization of urban land. This paper applies a multifactor evaluation method and hierarchical analytical process to empirically assess the potential for intensive utilization of urban land in Shiyan city (Hubei Province). The results show that Shiyan still has potential for development, if the measures applied here are used to generate the optimized layout of land use, thereby improving both the spatial arrangement of land use and the intensity of utilization of urban land.

land resource; land use; potential evaluation; intensity

F293.2

A

2095-1329(2013)02-0028-05

10.3969/j.issn.2095-1329.2013.02.008

2013-03-17

2013-04-30

陳青(1988-),女,碩士生,主要研究方向為土地資源經濟與管理.

電子郵箱：chenqing_0801@163.com

聯系電話：13871493559

湖北省國土資源廳項目“十堰市土地利用總體規劃修編”(31508110063)