提高樓宇經濟貢獻率的研究

■王澤龍

樓宇經濟發展的背景及狀況

發展樓宇經濟是城市發展的一項重大戰略舉措。樓宇經濟是一種 “隱藏”在商務樓中的新經濟形態，它是以商務樓為載體，通過開發、出租、售賣等多種形式引進企業，從而產生稅源，帶動區域經濟發展的一種經濟形態。樓宇經濟占地少、無污染、效益好，能夠很快集聚一大批業態先進的企業和機構，被喻為 “立起來的開發區”，非常適合大城市中心城區發展。在一定程度上說，樓宇經濟就是衡量一座城市經濟發展水平的標尺。因此，加快中心城區發展樓宇經濟，具有十分重要的意義，它是迅速壯大經濟實力、提高經濟效益、全面實現功能及產業定位的戰略選擇，也是促進現代服務業加快發展、完善城市服務功能、推進3個層面聯動協調發展的重要途徑。

近年來，天津中心城區按照市委、市政府確定的功能定位和產業定位，制定實施了一系列培育、發展樓宇經濟的政策措施，收效明顯，為進一步發展奠定了基礎。據統計，截至2013年8月，天津16個區縣共有正在運營的樓宇592座，商務面積達3000萬平方米，上半年納稅總額176億元，其中51座樓宇過億元。天津樓宇經濟發展有了良好的起步，發展勢頭很好。但與樓宇經濟發達地區相比，樓宇經濟發展水平還不高，普遍存在規模效益不高、發展特色不突出、業態水平較低、工作推動力度需要進一步加大等問題。

樓宇經濟模式

天津目前樓宇經濟發展的呈現出幾個主要模式：

1.多核多中心的發展結構

天津呈現了中心城區與濱海新區兩大商務區分別獨立發展的格局。在兩大核心的商務區內又進一步形成多個樓宇經濟發展區。

2.與快速公共交通線路 （尤其是地鐵網絡）的延伸相結合

以地鐵網絡為基礎、地鐵站點為節點構建的樓宇經濟網絡，如天津的南京路商圈、西站商務區、新開路商業圈等，以快速路網構建的樓宇經濟區，如河東萬達廣場周邊，金鐘河大街附近、衛津路沿線等。

3.樓宇業態發展多元化

在樓宇經濟發展的多核多中心結構中，分化出的次級中心一般體現出與原中心高低互補、類型互補的產業特征。如河東南站商務區主要是總部或區域總部功能，南京路商務區主要的高檔商務功能，而鞍山西道商務區以科技功能為主，實現功能和層次的互補。

4.利用規劃和政府引導的手段

城市次核的建設是政府為疏解老城區的壓力，引導新城區開發的重要手段。比如天津西站副中心，有效地促進了紅橋老城區的改造提升。

加快樓宇建設，注重政府搭臺的重要性

從樓宇經濟的幾種模式來看，要提高樓宇經濟在城市經濟中的比重，需要政府部門對樓宇經濟的布局進行科學規劃，對樓宇經濟的發展進行積極的引導，對樓宇經濟的發展環境進行不斷優化。

1.科學規劃

依據天津濱海新區和中心城區雙核驅動的理念和中心城區一主兩幅中心商務區的規劃，在海河經濟帶、地鐵網、快速路網以及傳統的南京路、鞍山西道等商業中心地區規劃建設樓宇經濟區。根據各區的經濟發展定位的不同，對樓宇經濟的功能也按照科技、文化、外貿、物流等差別定位，有效提升樓宇經濟的發展效率，降低同業競爭造成的低效發展。

2.強化政策對接

凡是國家和天津已頒布實施的支持現代服務業、民營經濟、科技研發企業和中小企業發展等扶持政策，均適用于符合相關條件的樓宇經濟項目，并要求各相關部門要認真執行，確保政策落實到位。比如：為促進總部經濟發展，對新設立的總部或地區總部給予一次性資金補助。其中，注冊資本10億元以上的，補助2000萬元；注冊資本10億元以下、5億元以上的，補助1500萬元；注冊資本5億元以下、1億元以上的，補助1000萬元。為促進金融業發展，對新遷入的金融企業總部核心業務部給予一次性資金補助，其中，全國性及以上規模的，補助500萬元；區域性規模的，補助200萬元。為促進中介服務業發展，對新設立的國際、國內知名律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、人才中介機構等專業服務機構，購建的自用辦公用房，按每平方米1000元的標準給予一次性資金補助；租賃的自用辦公用房，3年內每年按房屋租金10%給予補貼等等。

3.增加財政支持

對納入全市重點支持的中心城區商務樓宇，以2010年單項樓宇納稅額度為標準分三級，給予一次性財政補貼，支持其改造升級。年納稅額2000萬元以下的，給予1000萬元資金補貼；年納稅額2000至4000萬元的，給予800萬元資金補貼；年納稅額4000至7000萬元的，給予600萬元資金補貼。補貼資金由市、區兩級財政各承擔50%，主要用于商務樓宇的招商引資、設施配套、租金補貼、服務平臺建設等。

4.對高端企業實行稅收優惠政策

重點支持的商務樓宇，凡新引入國外、外省 （自治區、直轄市）和臺灣、香港、澳門的企業結算中心、研發中心、營銷中心以及動漫創意等高端業態企業和機構，2011年至2013年所繳納的營業稅和企業所得稅，市、區兩級財政按地方分享收入部分的各50%予以獎勵。獎勵資金可用于為入駐企業提供戶籍、子女入學、住房保障等方面服務支出。

5.營造良好發展環境

天津市有關部門要主動跟進服務，協調解決涉及行政審批、招商引資、金融服務、工商注冊、樓宇改造、設施配套及其他有關方面的困難和問題。相關媒體要正面積極的宣傳報道樓宇經濟的有關政策、信息、典型案例等。

提升樓宇經濟貢獻率，關鍵在提升樓宇經營者的效率

樓宇經濟早已經不是有個物業載體就可以通過招商出租創造價值的時候了，要提高樓宇經濟在城市經濟中的貢獻率，關鍵是提升樓宇經營者的效率。樓宇經營者應從以下幾個方面著手突破傳統觀念。

1.提升對樓宇經濟的認識

高新技術產業是樓宇經濟的最佳載體，軟件、研發、文化創意類產業占用資源少產出效益高，往往利用現有樓宇即可形成規模產業，軟件企業適合在樓宇發展，而軟件研發、文化創意產業恰恰是近年來快速發展起來的優勢產業，與老城區的傳統商貿錯位發展，集聚以高新企業為主的科技樓宇經濟就應該成為樓宇經營者的研究和工作的重點。一是結合軟件研發、文化創意產業的實際需要，結合政策引導，發展特色產業樓，比如鞍山西道的百腦匯、1895大廈等；二是利用現有樓宇資源，加強科技企業孵化器的建設，引導科技型企業和科技中介機構入駐，使之成為集研發、孵化、服務于一體的科技樓宇，為科技型中小企業的發展提供強有力的創業平臺，比如綠嶺產業園的發展就是一個很好的典型案例。

2.加快轉變招商觀念

具體注重3個轉變：一是招商方式由企業 “單兵作戰”為主轉為企業與政府聯手，形成合力招商；二是招商領域由招本土企業為主轉向招引世界500強、中國500強和民營500強企業的區域總部和職能總部以及服務外包重點企業、軟件百強企業、文化創意知名企業為主；三是招商模式由坐等客戶上門轉向主動出去引商，通過各種渠道接洽優秀企業家，以一定的優勢和良好的服務把客戶引進來。

3.注重整合資源

從天津現狀看，可用于發展樓宇經濟的資源非常豐富。包括工業外遷過程中遺留下來的大批工業廠房；近年來，修建的大批商務寫字樓等。樓宇經濟的發展潛力巨大，有效整合各方樓宇資源，是樓宇經營者需要認真開展的基礎性工作。這一點，天津紅橋區意庫創意產業園的經驗值得借鑒，通過資源整合，先后開發了意庫創意產業園、綠嶺產業園、渤海明珠大廈、樂園大廈等。

4.提升服務檔次，促進入駐企業發展

樓宇只是物理載體，而企業入駐樓宇后才能起"化學反應"，真正形成樓宇的經濟概念，因此樓宇的經營者要通過提升自身的服務，給入駐企業提供更多的便利、更優質的服務、甚至幫助其拓展業務，使其快速發展，這種對入駐企業的幫扶是入駐企業穩定發展的基礎。和平區創新大廈不僅擁有國際5A級寫字樓的硬件基礎，更擁有社區化管理的先進服務理念和體系；綠領產業園則提出創新管理和社區服務的概念，把黨支部、團支部、工會聯合會、統戰委員會、商會等組織統一納入園區服務體系，良好的服務實現入駐企業的認同，促進企業的穩定發展，入駐企業的穩定成為樓宇經濟健康發展的根本。

5.充分利用政策

發展樓宇經濟，必須充分理解現有的各種政策，包括中小企業專項資金、樓宇經濟政策、文化產業專項資金、科技型企業的有關政策等，深刻的政策理解、完善的申報流程，有利于樓宇經營者和入駐企業享受到來自政府資金的支持，能夠充分調動樓宇經濟參與者的積極性，為進一步擴大經營規模和提升科技水平帶來機會，企業的發展也將擁有更加廣闊的發展前景，樓宇經濟也被有效的激活。

通過對天津樓宇經濟的研究，希望能找出樓宇經濟的一般發展規律，并對樓宇經濟的經營發展給予有益的借鑒，并將沿著這一方向不斷研究和探索。

參考資料

1.洪田芬，夏健.區域CBD網絡的構建模式[J].現代城市研究，2007，（3）.

2.畢波，吳曉雷.城市樓宇經濟空間布局的研究與思考 [J].規劃師，2006，（11）：176.

3.張健.天津發展樓宇經濟的現狀分析與建議[J].生產力研究，2006，（5）：119-120.