我國“以房養老”非金融操作模式創新

■ 劉笛楊 潘瀚翔（江南大學 江蘇無錫 214122）

“以房養老”產生背景

“以房養老”，也叫住房反向抵押，指的是貸款人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金的一種養老方式。“以房養老”起步于歐美，2000年傳入中國，2003年經溫家寶總理批示后正式推出。從提出到試點，已經走過了近10年歲月。但是到目前為止，還沒有一個城市形成完善的以房養老體系和市場。近日，民政部表示，鼓勵各地探索“以房養老”等養老新模式。

我國自2000年起就已進入老齡化社會。2000年，我國60歲以上老年人口已達到1.3億，占總人口比例為10.26%；65歲以上人口超過9400萬，占總人口的7%以上。當時老年人每月可以支配的收入僅有一兩千元，生活拮據。而老人們價值幾十萬、上百萬的自有房產，在當時的制度、規定下，大多不可能先行出售或出租贏利，只能留待身后傳諸子女，而子女往往有自己的房屋，發愁的是如何贍養父母。

作為“以房養老”這一模式的首創者和推動者，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇近幾年來一直在倡導“以房養老”的新思想，并提出在我國積極推行“倒按揭養老”的建議，還專門開辦了幸福人壽保險公司來研發并主打這一業務。經過多年潛心研究，同時結合英法等歐洲國家已經成熟的“抵押房產、領取年金”的壽險服務，孟曉蘇認定，“以房養老”這一舶來品，能夠解決我國的老齡化問題。

“以房養老”面臨的困境及相應對策

（一）老人去世后房屋反購問題

現實生活中，老人給子孫留遺產的傳統觀念，讓“以房養老”實施起來難度加大。老人去世后，子女要反購房屋。如果反購的價格比房子當初抵押的價格低很多，反購肯定沒問題。但如果老人活的時間很長，保險公司要不停地給他錢，成本增加，導致反購的價錢很高，子女就可能不反購了。這樣，虧損就要保險公司來承擔。這就意味著，對保險公司而言，盈利是有上限的，但虧損是無上限的。

應對之策：房屋并不一定要子女購買，這么多年搞反向抵押貸款的國家，沒有發生房屋子女不購買就無人購買的現象。反購只是個案，任何國家都沒有將反購作為第一選擇，畢竟子女購買不是主要形式，房屋可以進入二級市場拍賣出售。

（二）中國的房屋70年使用權問題

“以房養老”往往時間很長，老人的房子如果已經住了二三十年，離70年使用權就很近了，就存在很多麻煩事。這個房子如果僅僅是老人住，就算70年使用權到期都沒問題，但是作為一個商業機構，如果拿了大量這樣的房子，就可能面臨政策風險。雖然《物權法》規定，70年產權到了不花錢就可以續，但這個政策對個人和商業機構拿房子是兩個概念。個人的房子，就算沒有法律規定，政府也沒辦法。比如說一個老人住在那里，70年使用權滿了之后，讓老人再交筆錢是很難的，法律對自然人還是比較寬容的；但是商業企業如果握有大量這樣的房屋，政策風險是很大的。個人和企業有很大差別，企業會考慮70年使用權問題。

應對之策：第一，房屋產權是永久的，只是土地使用權是70年。《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后有四個字“自動續期”。70年土地使用權到期以后，自動續期70年，140年到期之后再自動續期70年。只要《物權法》不被修改，永遠都有效。第二，法律面前人人平等。法律上沒有寫明對某些人自動續期，對某些人就不自動續期，“自動續期”政策對個人和企業都是一樣的，不存在厚此薄彼的情況。所以所謂70年產權問題對“以房養老”并不構成阻礙。

（三）房屋質量問題

我國的房屋跟國外不一樣。國外反向抵押貸款大量的不是公寓做“以房養老”，而是獨幢的房子，公寓做“以房養老”也是很少的。但是我國的公寓，住了四五十年，然后保險公司再接手幾十年，房屋質量的可靠程度就不夠，這是一個很大的區別點。另外，公寓有很多麻煩事，比如公共部門的維修、電梯、房屋的折舊等。如果一個保險公司握有大量這樣的房子，就很麻煩。

應對之策：房子越破越好，被拆遷就更好。第一，房子就變成現金保險，也就變成了一種正常的養老產品，這是所有保險公司最歡迎的，而且這個產品沒有任何障礙。第二，抵押貸款的情況下，保險公司的資產隨著老人房子拆遷的貨幣化自然升值。

（四）政策問題

反向抵押貸款本質上是一個反向的按揭貸款，而保險業不允許做按揭貸款。在國外，保險公司可以做按揭貸款，而在我國卻是禁止的。做反向抵押貸款必須在房地產市場活躍的情況下，中國三四線城市往往不具備這個條件，所以以房養老可能只有在一二線城市考慮。一二線城市中，保險公司對公寓“以房養老”有很多顧慮，也有很多限制，其實它的市場空間沒有想象得那么大。商業企業的目的是賺錢，不可能大量地虧損去做這件事情。

應對之策：“以房養老”產品是反向抵押貸款，不是銀行業的抵押貸款（按揭貸款）。這個產品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金—抵押房產，領取年金，就是一種保險產品。只要保監會批了就能做，跟按揭貸款是不同的。現在隨著整個城鎮化進程在全國展開，中國的房地產市場從一線城市迅速向二三線城市蔓延。特別是國家鼓勵農民進城，主要進入到中小城市，戶籍政策的放開，使得二三線城市的房地產市場往往比一線城市更活躍。從房價漲幅來看，二三線城市的漲幅也比一線城市大，因為一線城市往往是政策打壓的重點。尤其在最近一段時間政策的打壓下，一線城市的房地產市場反而不大活躍。

國外“以房養老”對我國的借鑒意義

“以房養老”的方式在國外早已盛行，并且建立起了一個完善的服務體系。以美國為例，雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作補充。老年人將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，金融機構每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。一般情況下，信托公司也會參與其中，將銀行的房產抵押貸款進行資產證券化，分散銀行的經營風險。

此外，在新加坡，60歲以上的老年人可以把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處置，償還貸款本息后的剩余部分交給其繼承人。在國外，政府部門為了支持“以房養老”方式，會出臺各種扶持政策。比如，建立專門的中介機構，以便承擔貸款機構的風險，或者給予貸款貼息，減低借款人的成本。

目前我國推出的養老按揭貸款業務主要針對的是有富余房產的人群，并且他們愿意以房產抵押獲取養老資金，以改善老年生活。“以房養老”對于老年人福利改善主要體現在，提供了實現未來資產價值提前變現的渠道，從而有利于提高老年人在整個老年階段的收入水平和消費水平。其推行的前提條件是，城市化水平相對較高，同時房地產市場比較成熟，這兩點在我國都需要進一步完善。

“以房養老”非金融操作模式構建

以房養老究竟如何操作，需要有自主創新的新思想，可以采取的方式絕不僅僅局限于倒按揭。從廣義的角度看待以房養老，各種以房養老模式可簡單地分為金融保險和非金融保險模式。前者如倒按揭、房產養老壽險和售房養老等，必須要金融保險機構參與其間才可能實施；后者如房產置換、房產租換等，則都屬于非金融保險領域，它并不需要保險公司和銀行的介入，老年人自己就可以實地操作，遇到的風險也要小得多。只要做好房產的時間與空間場所的價值轉換，借此獲得養老所需要的稀缺資源，都可以最終達到用房子養老的目的，都可以稱之為以房養老。下面簡要介紹幾種非金融手段：

（一）住房置換

指的是通過住房資源的置換，將住房的價值搞活或居住場所發生變更，以期更符合養老生活的實際情況。比如，經濟狀況貧困的老年人將原本居住的大房出售，換購小房居住，從而得到一筆差價款用來養老。通過對住房的價值、空間的轉換，可以改善居住生活條件，增多養老資源，更好地安排養老生活，是以房養老的一種簡單操作模式。其適用于有一定的住房資源，也樂意于通過住房資源的置換，使其為自己的養老生活發揮更大用場的老年人。今日老年人已經擁有一定的住房，現結合養老對住宅資源重新調配，使之更符合老年時代對住房的需要，有較為廣闊的市場。房產中介應大量開展這一業務，為老年人置換住房給予優惠和便利條件。

（二）遺贈撫養

指的是有房產無子女的老人，尋找他人贍養自己，自己身故后將房產遺贈對方。該模式在我國幾千年來的民間社會里一直廣泛流行，現在仍舊客觀存在，并由國家法律給予認可。它作為“你給我住房，我為你養老”的鼻祖，也可以說是一種以房養老行為。其優點是有房產無子女的老人可借助房產價值的較好運用，使自己晚年生活有個較為妥當的安排。不足之處在于它是超越經濟學范疇的倫理行為，具有先天性缺陷；撫養雙方的一對一的行為，具有較大風險，被撫養人的利益難以得到較好保障。過去小農經濟時代和宗法觀念下較為合適，今日實施已有一定難度，應當向大規模規范式的以房養老模式趨近。該模式要求切實保護好遺贈撫養雙方的合法利益，從制度設計完善入手，防范好行為運作中的風險。

（三）售后回租

指的是老年人將住房出售給住房公積金管理中心等非營利性組織，再將住房重新租回，兩者之間的差價給老年人用作養老，是一種非盈利性業務。這是一種以房養老的做法，老年人憑借住房做到了正常居住與養老生活兩不誤。但住房產權出售令老年人難以接受，售后回租在今日房價逐步升高的狀況下，對老年人很不合算；老年人一次性得到較大額房款，若不善于理財，則無法做到合理開銷。當前老年人養老保障金的不足，需要用住宅蘊含的價值來養老。公積金管理中心等非營利性組織開辦此業務，可以促動老年人的以房養老。對目前業務開辦中的售后回租制度，已給予相應完善，老年人應得到住宅價值升值的一定分享。

以房養老的可行手段眾多，老人們所要考慮的是根據自己的經濟能力和意愿喜好，選擇最適合自己的以房養老模式。各種模式均有利弊，每個老年人在作出自己是否應當參與以房養老，應當以何種方式參與以房養老的決定之前，需要首先了解自己，再了解各種以房養老的具體情況，然后通過仔細地分析判斷，才能最終做出符合自己實際需要的科學養老決策。各種以房養老模式有效地補充了養老資金的短缺，豐富了老年人的養老生活。

1.袁友文.以房養老：國際經驗及中國前景分析[J].現代經濟探討，2006（6）

2.宋唯琳.“養房到老”還是“以房養老”—小議住房反向抵押貸款[J].現代商業，2008（8）

3.仲小瑾.“以房養老”在我國推行的可行性分析[J].科技廣場，2009（10）

4.范子文.對“以房養老”的理論探討[J].北京農業職業學院學報，2008，22（4）

5.王艷艷.試論我國“以房養老”模式[J].商業文化（下半月），2010（6）

6.張樂川.以房養老何時而立—通過一小型調查分析以房養老制度難以普及之原因[J].赤峰學院學報（哲學社會科學版），2010（2）

7.吳清，王媛，張國光.拓展住房公積金保障功能的聯動模式研究[J].改革與戰略，2010（12）