人口變動對住宅市場影響探析

■ 孫春波 余 勁 教授（西北農林科技大學經濟管理學院 陜西楊凌712100）

中國在短時間內完成從“高出生率、高死亡率和高自然增長率”到“低出生率、低死亡率和低自然增長率”的再生產類型的轉變。中國的人口變動以人類歷史上罕見的步伐推進。人口變動與人均收入提高之間的缺口，造成了“未富先老”的社會現象。在此背景下，人口變動與住宅市場互為影響的研究是目前學術界研究的焦點。人口學與住宅學研究相結合的同時，以下幾個問題有待學者進行深入探究：人口機械變動與自然變動分別對住宅市場造成了多大影響，人口紅利對住宅市場是否產生了影響以及影響程度等。本文在參考國內外大量文獻的基礎上，將相關研究成果進行比較分析，闡明人口變動對住宅市場的影響。

人口變動對住宅市場的影響

（一）人口數量變動對住宅市場的影響

住宅作為一種剛性需求產品，生活的必需品，部分學者認為人數的多少必然會對住宅的需求產生影響。曹光輝（2002）運用相關系數法定量研究了1993-2000年重慶市人口、人均GDP、利率等因素與居住水平之間的關系。得出城市人口是影響重慶市主城區住宅需求總量的關鍵因素。持相同觀點的學者有：羅兆烈 （1998）、孫伶莉（2003）等。然而部分研究認為人口數量對住宅市場需求影響并不顯著。張兵（2009）以安徽淮南市為例，建立基于灰色理論的房地產市場需求影響因素分析模型，結果顯示，城鎮人口數對商品房的銷售影響較小。

筆者認為研究結論不同的原因在于不同區域的住宅市場和人口狀況存在差異，且經濟發展水平和政府政策不同。在研究方法和角度上，已有研究中以灰色關聯度分析法和回歸分析法為主，數據基本上采用官方公布的數據，一手數據運用得很少。在其他指標的選取上也有很大不同，因此造成結果不一致。

在人口數量變動對住宅價格影響問題上，Wolfgang Maennig通過研究德國98個大城市的人口增長和衰退與房價之間的關系，他選取了房地產價格、人口數量、人口增長、人口衰退、建造成本、居民收入等作為變量建立模型，得出結論：在人口相對集中的大城市，人口增長所引發的房地產需求并不能有效作用于房價，而人口衰退卻能導致房價顯著下降。同樣，史青青等（2010）建立房地產均衡價格模型，采用城市不同類別房屋銷售價格和人口相關數據進行分析，證明了人口總量因素不會推動房地產價格上升，人口結構因素（城鎮化水平）影響房地產市場的發展。

綜上所述，學者在人口數量對住宅市場需求影響方面的研究結論并不一致。原因在于影響房地產需求的因素很多，在檢驗人口數量這一變量時，其他變量的選取是關鍵因素。各學者在做相關研究的時候，選取的變量都是不一樣的。此外，在研究范圍上，主要以區域為主，每個區域各自的社會經濟發展狀況不同，也造成了研究結果的不一致。學者在人口數量對住宅價格影響方面，結論趨于一致，無論是在全國范圍內還是區域范圍內，均認為人口數量對住宅價格影響并不顯著。住宅價格的形成受到很多因素的影響，但人口數量因素不是主要因素。

（二）人口空間變動對住宅市場的影響

Gabriel等（2000）利用美國加利福尼亞州兩個最大城市的住房價格數據，通過建立住房價格模型，分析出人口遷移和城市結構演變對于城市住房價格的影響，結果表明影響房價的主要因素是巨大的人口遷移。國內也有學者持相同的觀點，吳老二等（2007）運用簡化的聯立方程模型，從空間計量學角度審視了廣東省各城市房地產價格與人口遷移之間的關系，指出不僅傳統的經濟變量會影響城市房地產價格，空間地理因素同樣顯著地影響房地產價格。持相同觀點的學者有：龍奮杰等（2003）、李松等（2009）等。

由以上分析可知，國內學者一致認為，人口空間變動推動住宅市場需求和價格變動。只要人口在空間上的移動到達一定規模，就能對區域住宅市場造成很大沖擊。但多數學者都忽略了人口遷移的距離、時間長短以及遷移人群的購買力問題，這些問題都對遷移人口選擇是否購買還是租賃住房有很大關系。目前在研究人口空間變動問題上，研究區域主要以行政市為研究單位，研究范圍較小。從微觀層面對人口遷移與住宅市場的關系進行定量分析與評估會是下一個研究的熱點。此外，多學科學者的參與，多角度的交叉分析和綜合研究，自然科學方法和社會科學方法的密切結合，將會是未來這一問題的研究趨勢。

人口結構對住宅市場的影響

（一）人口紅利與住宅市場關系

史青青（2010）通過建立房地產均衡價格模型，從理論上證明了在完全理性的市場中，房地產收益率與人口增長、勞動人口撫養比無關，從而證明了人口紅利與住宅市場價格不存在關系。人口紅利與住宅市場價格不存在關系，但與住宅市場需求存在關系。徐虹（2008）指出由于人口紅利的存在，人口規模能引發更多的住宅需求。更多的學者從人口年齡結構變化的角度對人口紅利與住宅市場進行研究。Mankiw和Weil（1988，1992）認為戰后嬰兒潮（1946-1964年）推動人口規模和結構的變化，能夠顯著影響美國房地產價格。隨著嬰兒潮一代逐步進入工作、婚育年齡，美國房地產價格會于1969-1989年進入上升通道，并于1989年達到頂點后，步入長達30年的價格下行期。國內持相同觀點的學者有：趙君麗（2002）、宋國學等（2007）等。

學者關注人口紅利多從人口紅利與經濟發展的角度出發，研究人口紅利是否促進了經濟發展及程度如何、人口紅利持續時間等方面。而對于人口紅利與住宅市場的關系，卻很少涉及，僅有的研究認為人口紅利與住宅價格之間不存在關系，但人口紅利能促進住宅產業的發展。原因在于人口紅利與住宅需求之間存在相關關系。“嬰兒潮”對房地產市場需求的影響表現在兩個方面：一方面，通過人口年齡結構變化直接影響住房剛性需求變化；另一方面，通過“人口紅利期”為房屋需求的實現提供經濟基礎，住房的改善性需求和投資性需求將會得到有效實現。現有研究關注于前者，而對于后者存在很多不足，如由人口紅利帶來的儲蓄率如何影響住宅市場及程度；人口紅利期過后進入人口負債期，如何保證住宅市場的發展等問題都很少有學者研究。

（二）年齡結構、家庭結構與住宅市場關系

趙君麗（2002）通過人口結構變化與房地產周期相關性的研究，指出人口結構變化與住宅需求直接相關。特別是25－35歲的人口對住宅的需求影響顯著。謝琛等（2010）認為20歲人口對房地產需求影響最高，而20-23歲年齡段、36-40歲年齡段人口對房地產需求影響較大。

戴國海（2011）運用混合擴展模型對人口結構和房地產周期之間的關系進行了實證檢驗，結果表明，人口結構對房地產合成增長率指數的影響極為顯著。其中，城鎮家庭戶數的長、短期彈性系數顯著為正。此外，劉光宇（2005）、龔瑩（2010）等均認為家庭結構的變化直接影響住宅需求的結構和方向。

綜上所述，學者一致認為不同年齡段的人口對住宅需求影響是不同的，但哪個年齡段的人口對住宅影響最顯著，學者們得出了不同的意見。出現分歧的原因在于，各個學者采用的方法、指標和口徑不同。并且每個地區都有各自的特色，根據不同的實際情況得出不同的結論是正常的，但在方法上缺乏創新。在家庭結構方面，學者一致認為家庭的小型化導致家庭數量的增加，同時家庭數量的增加對住宅需求影響顯著。但是家庭結構分為兩個方面，一是家庭的結構類型因素，包括：家庭的人口數量要素；家庭的代際層次要素；家庭內夫妻對數的要素。二是家庭生命周期因素分為初婚期、生育期、滿巢期、減退階段、空巢期和空床階段共6個時期。對于前者，學者們進行了充分研究；而對于后者，家庭生命周期與住宅市場關系的研究很少。

結論

隨著大多數發達國家和許多新興工業化國家及地區相繼完成了人口轉變， 人口學與住宅學的結合將是未來研究的一個焦點問題。本文通過國內外人口與住宅市場相關研究，得出以下結論：

首先，人口數量變動對住宅需求是否產生影響有待商榷，但對住宅價格影響并不顯著。理論上，住宅作為剛性需求產品，人數的多寡對住宅需求影響應該是顯著的，但在區域上由于受到各種因素影響，在部分區域內表現并不顯著。當前國內住宅價格并非完全由需求決定而形成的理性價格，所以由人口數量形成的需求并不能有效作用于住宅價格。

其次，人口空間變動對住宅市場影響顯著。其原因在于中國人口與經濟空間分布不平衡，導致人口空間變動的范圍和規模巨大。對區域住宅市場造成的沖擊也很顯著，但目前對此有待進一步研究。

最后，國內外研究普遍認為人口紅利與住宅市場存在關系。表現形式以“嬰兒潮”等年齡結構的變化來對住宅市場需求產生影響，而住宅價格方面未顯示存在相關關系。人口紅利所引起的儲蓄率等與住宅市場問題還有待學者進行深入研究。不同年齡段人口對住宅需求的影響是不一致的，但各個學者的研究結果相對集中。家庭結構的變化對住宅市場產生顯著影響，包括家庭結構類型的變化和家庭生命周期的變化。

總的來說，國內在人口與住宅市場方面的現有研究，在深度和廣度上還存在不足，人口變動對住宅市場的影響是一個長期而復雜的過程。今后研究的重點是如何更好地量化兩者的關系，為人口和住宅市場政策制定提供更好參考。

1.曹光輝.重慶市主城區住宅需求總量預測模型[J].重慶大學學報（自然科學版），2002（11）

2.羅兆烈，關柯，郭逸.我國城鎮住宅需求結構的分析與預測[J].哈爾濱建筑大學學報，1998（12）

3.孫伶莉.對上海市居民住宅需求的研究[J].上海統計，2003（5）

4.張兵.基于灰色理論的房地產需求分析—以安徽淮南市房地產市場為例[J]. 區域金融研究，2009（6）

5.史青青.基于人口紅利、匯率的房地產價格研究[D].上海交通大學，2010

6.Stuart A.Gabriel.House price Differentials and Dynamics Evidence from the Los Angeles and San Francisco Metropolitan Areas，2000

7.王春艷，吳老二.人口遷移、城市圈與房地產價格—基于空間計量學的研究[J].人口與經濟，2007（4）

8.龍奮杰.城市人口對房地產投資的影響研究[J].土木工程學報，2003（9）

9.李松.基于PSR響應模型對烏魯木齊市非戶籍人口與房地產市場的相關性驗證[J].建筑經濟，2009（5）

10.史青青.人口紅利與房地產收益率的無關性[J].經濟學（季刊），2011（1）

11.徐虹.我國住房需求的影響因素及發展趨勢分析[J].蘭州學刊，2008（10）

12.Mankiw，N.Gregory and David Weil.The Baby Boom，the Baby Brust，and the Housing Market[J].Regiongal Science and Urban Economics，1989（19）

13.趙君麗.人口變化與房地產需求—人口結構變化與房地產周期相關性研究[J].城市開發，2002（8）

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15.謝琛.基于灰色理論的人口年齡結構對房地產需求影響分析[J].數學的實踐與認識， 2010（10）

16.戴國海.人口結構變化對房地產周期性波動的影響[J].金融發展研究，2011（7）

17.劉光宇.對城市住宅商品需求的家庭人口因素分析[J].西北人口，2005（4）

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