干休所住房改造工程中的風險控制

秦 瑋

(海軍工程大學 天津校區，天津 300450)

干休所住房改造工程也是軍隊基本建設的重要組成部分，近年來，一些軍隊離休干休所采取轉讓和置換土地、結合退休干部建房、住戶集資等方式，盤活土地資源實施住房改造，取得了顯著成效，改善了居住條件和休養環境，但從總體實施情況看，因論證不充分、程序不規范、組織不嚴密等及不可預見的因素較多，項目擱淺、工程建設無法順利進行、老干部不滿意的現象也時有發生，有的甚至釀成嚴重后果。因此，加強規避住房改造工程風險能力，加強項目風險管理極為重要，有利于項目順利完成，也有利于老干部隊伍的穩定。為把好事辦好，穩步推進住房改造工程各項進程，認真解決住房改造工程過程中出現的一系列問題，是當前應該思考的問題，在認真學習有關政策文件與理論教材的基礎上，針對當前住房改造工程中出現的問題與矛盾，談一談自己的認識。

一 干休所住房改造工程的風險

干休所住房改造工程的實質就是利用軍隊干休所現有土地資源為老干部解決一套新住房。基本程序就是開發商通過土地競拍獲得干休所擬轉讓的土地，在干休所擬保留的土地上建蓋干休所老干部住房及附屬配套用房，待全體老干部搬遷進新房之后，對擬轉讓的土地進行開發，建設商品住房進行銷售以獲取應有利潤。

(一)工程項目風險

由于干休所改造工程特殊的實施過程，決定了工程實施過程中將會遇到各種各樣的風險。

1.策劃階段存在的風險。工程項目決策階段是工程造價的基礎，特別是項目規劃、建設標準、建設地點、工藝的評選、設備選用等，決定了工程造價的高低，關系到項目的經濟效益和社會效益，是投資控制的重點之一。工程項目決策的失誤或偏差勢必導致經營目標不能如期實現，浪費大量的人財物力，給企業和社會造成不可估量的損失。

2.工程設計階段存在的風險。設計深度、設計質量的優劣，嚴重影響工程造價和工程進程。影響工程造價較大的因素是設計的變更，產生設計變更的因素除了甲方人為因素外，大多是由于設計深度不夠引起的，這些因素往往會使工程造價大幅度增加。

3.工程施工招標階段存在的風險。工程施工招標階段的主要任務是選擇優良的施工隊伍，選擇不當會嚴重影響工程質量，給工程的正常使用帶來較大風險，同時也會影響工程的造價。

4.合同管理中存在的風險。隨著我國市場經濟體制的建立和經濟法規的逐步完善，工程項目管理中的合同管理成為管理的中心環節。合同管理制約著整個工程項目管理水平和工程經濟效益的提高。在建筑施工企業合同管理中存在的主要風險有:合同主體不當;合同文字不嚴謹，導致合同難以履行或引起爭議;合同條款不全面、不完整、有缺陷、有漏洞，在合同中看不到違約如何處理的條款;違反法律法規簽訂無效合同等。

(二)干休所風險

在整個工程建設過程中，干休所和承包商都要承擔一定的風險，其中干休所的風險如下。

1.動遷風險。干休所老干部盼望居住新房的愿望雖然強烈，但是真正要讓其搬離居住二十多年的住房，心情還是比較復雜的，這就需要做大量的思想工作，避免老干部出現反復現象，更不能提出不合理要求來要挾干休所工作人員，影響工程正常推進。

2.經濟風險。干休所土地使用權競價轉讓工作結束之后，必須由開發商按照《干休所軍用土地使用權競價轉讓文件》中約定的時間，及時將土地使用權轉讓的首付款匯入賬號，否則視為違約，迫使開發商一心一意把資金流和技術流等全部投入到干休所合作建房工程項目中，一鼓作氣完成干休所的住房建設。

3.社會政治風險。社會政治風險包括項目所在地區附近突發重大事故導致的社會風險，地方政府與軍隊通過政策和法規的變動間接構成影響開發商、單位或個人交易行為的風險，軍隊工程建設相關法律、政策與地方不一致導致的政治風險，以及干休所部分老干部二次搬家安置等引起的社會矛盾對日常安定穩定的造成的風險。

4.自然風險。該風險是因自然力的不規則變化產生的現象所導致危害經濟活動，物質生產或生命安全的風險。如滑坡、地震、水災、火災、風災、凍災、以及各種瘟疫等自然現象，在現實生活中是大量發生的。自然風險的特征是:自然風險形成的不可控性，自然風險形成的周期性，自然風險事故引起后果的共沾性，即自然風險事故一旦發生，其涉及的對象往往很廣，但是通常可以通過識別其帶來的風險采取對計劃進行調整，在施工組織中對易受自然風險影響的工序調整到較合適的天氣條件下進行，達到減輕風險的效果。在各類風險中，自然風險是保險人承保最多的風險。

5.管理風險。管理風險是指主觀的、人為的風險，通常是由于管理失誤造成的，如管理運作過程中因信息不對稱、管理不善、判斷失誤等影響管理的水平。管理風險具體體現在構成管理體系的每個細節上，可以分為四個部分:管理者的素質、組織結構、企業文化、管理過程。

6.組織風險。組織風險是項目決策風險的一種類型。主要內容:承包商管理人員和一般技術工的知識、經驗和能力;經濟與管理操作人員的知識、經驗和能力;損失控制和安全管理人員的知識、經驗和能力等。對于部隊干休所住房改造項目有可能因為軍地管理人員和技術人員組成的項目管理班子對項目最終目標、應享有的權利及相應的義務等理解、預期和態度不同難以對項目實施有效的管理，也可能因各職能部門之間配合不力造成進展緩慢。

事實上，在工程項目的實施過程中，各種干擾因素有很多，干休所作為業主方，需要承擔的風險很大。

(三)開發商風險

開發商應承擔的風險是指住房改造工程項目實施過程中的除規定為干休所承擔的風險以外的所有風險。其中具體在不同階段他所承擔的風險也是不同的。在此文主要講干休所風險，開發商風險暫略。

二 住房改造工程項目中風險的特點

住房改造工程項目中風險的特點投資規模大只是住房改造工程項目的特征之一，他有實施周期長、動遷難、規劃報批與審批程序復雜等不確定性因素等特征。工程項目從立項到完成后運行的整個生命周期中都必須重視對風險的管理，住房改造工程項目的風險具有如下特點:風險存在的客觀性和普遍性;某一具體風險發生的偶然性和大量風險發生的必然性;風險的可變性;風險的多樣性和多層次性。

三 住房改造工程的風險管理與控制

任何投資開發與建設活動都有風險，既然有風險就不能聽之任之，而是要進行管理，進行有效控制，對潛在的威脅因素予以確認、評價和經濟控制，順利完成工程項目。風險管理，就是人們對潛在的意外損失進行辨識、評估，并根據具體情況采取相應的措施進行處理，即在主觀上盡可能有備無患或在無法避免時亦能尋求切實可行的補償措施，從而減少意外損失或進而使風險為我所用。就前面提到的工程項目施工中存在的風險事項，提出以下防范對策和措施。

(一)土地使用權轉讓流拍現象的管理與控制

土地使用權轉讓流拍現象的管理與控制土地使用權轉讓流拍現象的管理與控制土地使用權轉讓流拍現象的管理與控制。干休所住房改造工程從申請立項到土地轉讓計劃下達，再到正式的土地使用權競價轉讓，每一道程序的周期都不短，少則一個星期，多則數月。錯過了房地產開發的黃金時期，有資質有誠信的開發商就不再對此項目感興趣，筆者認為，在這樣特殊的情況下，既要滿足老干部心愿，盡快動工，也不可盲目上馬造成流標，則可以采取“勾地”的辦法來解決這樣的矛盾。

1.所謂“勾地”，即土地成交價格申報制度，是指單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出“成交價格申報”申請，并承諾愿意支付的土地價格。

按照規定，啟動“勾地”制度后，對于出價未達到評估價格的土地，可選擇“不出讓”，由此，地產商“勾地失敗”。相反，地產商一旦“勾地”成功，隨之進入“招拍掛”階段，如有人競價，則價高者得;而一旦無人競價，“提出勾地申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格。為此，必須按照軍區級土地管理部門下達的指示要求，至少軍地兩家有資質的評估機構對擬轉讓地塊進行準確評估，得出一個合理的價位。

2.期望值不可太高。某些干休所的主官對土地轉讓市場不盡了解，總認為土地會增值，就不顧實際，拍著腦門就確定起拍價，土地轉讓是一個市場行為，必須遵循一定的市場經濟規律，在確保干休所能盤活的基礎上，略有發展后勁即可。而不能漫天要價，造成開發商硬著頭皮拿下土地之后，沒有實力完成樓盤的開發，造成最終損失的還是雙方付出慘痛代價。

(二)土地圍標現象的管理與控制

軍用土地轉讓的底線就是不可賤賣土地，否則造成國有資產流失，開發商就是想抓住干休所專業技術人員缺乏，老干部迫切希望住上新房的這些特點，想方設法的希望降低土地價值，對土地競拍工作展開全方位的攻勢，對其進行圍標，以賺取不法利潤。為避免此類現象的發生，主要有以下兩種辦法:確保開發商的真實性及適度提高競價保證金數額。

(三)工程項目策劃階段的風險控制

工程項目決策的失誤是最大的失誤和損失，做好規劃設計階段的風險管理和控制事關重大。做好規劃設計階段的風險管理和控制，首先要研究國家政策，在政策允許的范圍內進行，主要包括占用土地的手續及審批程序是否規范完備、節能環保措施是否到位;其次，進行項目的充分論證和可行性調研，研究預期效果和效益實現的可行性。

(四)工程設計階段的風險控制

在設計階段要注意提高標準設計意識，積極推行工程設計招標和設計方案競選，優化設計方案，控制設計變更，有效控制工程成本。積極推動本單位職能部門采用公開招標的方式選擇優秀的設計單位，在設計委托合同中將設計質量與設計費用掛鉤，促使設計部門加強設計質量意識，提高服務水平，減少由于設計原因給建設單位帶來的經濟損失。

(五)工程施工招標階段的風險控制

一是要加強對招標全過程的監控。招標管理部門內部控制制度是否健全、執行是否到位;招標項目是否具備法律規定的必要條件;招投標的程序和方式是否符合國家有關規定，采用招標是否滿足三家以上單位的要求;投標文件是否按規定時間送達;投標單位有無存在相互串標或虛假投標行為;評標過程是否規范，是否遵循評標規則。二是嚴格審核招標文件。招標文件是否全面，形式是否合法;采用清單計價的其工程量計算是否正準確，有無嚴重錯誤或漏項;施工現場的實際情況是否符合招標文件的規定，防止招標文件本身漏洞個工程招標帶來風險。三是嚴格選擇施工單位。做好施工單位的資格預審工作，對投標方的資質、技術、資金、信譽、業績、等進行嚴格篩選，通過資格預審把不符合項目實施要求和有不良記錄的投標單位淘汰，為招標工作順利進行打下良好基礎。

(六)合同管理中的風險控制

工程項目的合同貫穿于工程勘驗、設計、施工、檢驗、結算，是一個動態的管理過程，構成一個完整的體系。它作為建設工程項目施工的指南，對整個項目的實施起總控制和總保證作用，疏漏任何一個方面都會導致企業利益的重大損失，所以規避合同管理風險非常有必要。有關部門應加強合同管理，完善各項管理制度，建立合同管理臺賬，根據工程項目的特點和實際，工程項目的主管部門應適當選擇計價形式，降低工程的合同風險，對于施工條件較好，工程量變化小、施工工藝成熟的項目，可采取固定總價合同方式;對于工程量變化較大的項目，可采取調價方式，在工程量可能變化的幅度范圍內，采取不同的結算單價。建立層層審核把關制度，審查合同時要重點關注合同有無語言模糊、前后矛盾的現象，合同簽訂日期、簽訂對象以及合同內容是否與招標文件條款一致，特別是結算條款有無差異。

四 工程保險在風險控制中的作用及必要性

住房改造工程不是一項單純的老干部住宅工程，它還涉及到擬出讓地塊的開發建設，以及整個樓盤的和諧共存。開展工程保險是十分必要的，一是與國際慣例接軌的需要。二是完善建筑市場運行機制，解決建筑領域突出問題和提高行業素質的需要。三是軍隊轉變職能的需要。四是貫徹《建筑法》的需要。工程保險的作用主要有:防范風險的保障作用、有利于對建筑工程風險的監管、有利于降低處理事故糾紛的協調成本、有利于發揮中介機構的特殊作用。

五 結語

綜上所述，在我國建筑業發展的現階段，對建設項目進行風險控制已成為一項非常重要的工作，只要強化風險意識，增強風險控制能力，推進工程保險，就一定能完成干休所住房改造工程項目，從而徹底改善離休老干部的住用條件，為老干部創造一個舒適、優美、和諧的休養環境。

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