房地產開發企業項目成本控制和管理研究

張 晉 徐桂靈

(鄭州東方今典科技發展有限公司，河南 鄭州 450008)

由于房地產開發企業的資金投入較大，并且存在建設周期長和專業性強以及受到政策與市場等不穩定性因素影響較多的特點，因此也屬于一個高風險的行業。要想在市場不斷規范與競爭的環境下實現房地產開發項目的經濟效益的最大化，就必須要對各項目的開發實施有效的成本控制與管理，從而真正實現集約和效益型的開發。同時，要想做好房地產開發項目的成本控制和管理，還應當明確成本控制和管理的階段和成效，將項目成本意識和全員管理意識貫穿到整個項目開發的始末。只有這樣，才能實現房地產開發項目階段性的目標。

1 加強房地產開發成本控制的重要意義

近幾年來，國家出臺了很多針對商品房價格的制約與各項政策，這就促使房地產開發企業的發展逐漸轉向依靠成本競爭來爭取市場制高點的策略選擇，項目成本的控制和管理屬于房地產企業管理的非常重要的職能。只有科學地加強項目的成本控制和管理，才能在項目成本的形成過程中，對于整個工程項目開發的過程中，減少物質資源、人力資源與費用開支的消耗，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正工程開發過程中發生的偏差，把各項實際生產費用發生額控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現。

2 房地產項目進行開發過程中的成本控制與管理

2.1 管理并控制設計階段的成本。在建設項目中，設計階段關系到整個工程的造價成本。在整個建設工程中，雖然設計費僅占了極小的一部分，一般為1%～2%左右，但卻可以影響整體工程造價的75%以上。如果在設計過程中堅持科學合理原則，可以為工程節省成本10%以上，特別是在設計控制主要材質指標上面。在進行工程設計的過程中，技術人員普遍將技術指標放在首位，而對經濟方面關注不夠，一味的提高設計標準和安全系數，忽略經濟方面的合理性，會對控制項目整體造價產生影響。設計方面暴露出的不合理現象，往往都是由于對各種經濟指標重視不夠造成。所以說，設計階段和項目造價關系十分密切。

在設計過程中應遵循限額設計原則，在設計中建立健全經濟責任制。實行限額設計是指遵照已經獲批的投資估算控制和可行性研究報告，根據已經批準的內容進行初步設計、施工圖設計以及總概算控制技術設計，有效避免設計部門一味追求方便設計或者是為了保證設計不出問題而為了提高安全標準而提高工程成本。因此限額設計就是把經濟與技術二者有機結合起來，對設計進行嚴格控制，防止由于設計變更而突破投資限額。其次應該成立一個審查部門，全面、詳細的審查設計單位所出具的設計圖紙，防止設計單位粗糙設計應付了事。要對審查過程給予一定的重視，一旦發現問題，應及時進行改正，防止產生造價浪費。只有控制好設計階段的工程造價，才能控制好日后各個階段的工程建設造價，保證實現工程造價控制目標。

2.2 在實施項目階段進行成本控制與管理。在整個項目建設過程中，資金投入最大的是施工階段，這一階段既延伸了投招標工作，同時也將合同進行具體化。重視管理過程，避免發生工程索賠;設立建設監理制度，全面控制工程造價、質量和進度;從經濟、技術兩方面出發，對工程造價進行控制;在建設工程中控制其價款的結算工程。

在變更工程時，首先要分析工程造價，做到心中有數，尤其是在提出變更施工方案時，要分析是否存在變更的必要，避免施工單位在投標時方案作假，防止出現工程造價過高。工程簽證一般都是在工程現場進行，建設方的工程師受到專業的限制，對工程預結算等內容缺乏了解，如果簽證出現問題也會引發工程結算糾紛。因此這就要求建設方的現場管理人員在工程現場時盡量做到簽量不簽消耗也不簽價，必須配有相關圖形或者詳細計算公式;與合同一致不抵觸;工程現場簽單價不簽總價;弄清簽證各個事項的來源。

當乙方供給材料時，要對材料進行控制，主要查看材料是否是招標過程中所規定的品牌，采購回來材料的品牌、規格、型號是否符合招標要求，并做好詳細記錄，如果和招標不一致，則拒絕其進場，如果在進場時沒有注意到這個問題，那么在結算過程中予以調整。支付進度款時，一般都是由施工方先將進度工程量提供出來，然后現場監理會對相關工程量進行核實并審核，確認是否符合合同內的相關規定，如果符合就將其向建設方提交，經審核確認后就可以將進度款支付給施工方。在支付進度款時，應嚴格遵守合同要求，按照實際施工進度計算，尤其要注意扣除保修金、分包項目和甲方供給材料，此外，招標時的清單工程量中，單價普遍較高，因此要注意在計算進度款時不能完全以招標清單來計算，而是按照實際數據計算。

3 工程項目結束以后的造價控制

工程結束即竣工，一般竣工材料包括結算書、竣工圖、會議紀要、往來書信及相關簽證，尤其應該注意的是，無論是現場監理還是業主都要將竣工圖和現場實際施工情況進行核實，確認二者是否一致。無論是社會造價咨詢公司還是建設方結算人員，在對工程項目以及工程量進行核實的過程中都依據竣工圖，可見竣工圖的重要性。如果雙方存在爭議，作為建設方，要將相關人員召集在一起說明現場實際情況，對現場情況有了詳細了解后甲方應在其內部召開會議，就達成的一致意見去和施工單位進行協商。此外需要注意的是如果出現定額疑問，可以向相關主管部門進行咨詢，如果是合同原則問題，則只能由法院來進行裁決。

4 加強房地產開發項目加強成本控制的關鍵

加強對房地產開發成本控制，首先要樹立房地產企業的成本意識，樹立全過程成本觀念;其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。要樹立全面成本控制概念，必須完善成本控制體系。因為?成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據項目運作的不同階段性價比進行優選的問題。成本控制決不僅僅是"審查、核算"這么簡單，它已經上升到經營的高度。房地產企業必須站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，這是實現成本控制的唯一途徑。因為房地產開發項目需要各專業人員的通力配合，同時一些技術層面的決策要完全下放到專業的技術層面去解決，才能使決策更加科學合理，所以只有實現了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現成本控制的總體目標，才能做到從源頭上控制成本。

5 結語

總而言之，房地產項目中，成本控制在其開發管理過程中占據重要地位，涵蓋于整個項目的各個環節，包括土地競買、決策、設計以及建設施工、竣工結算等，有助于提高開發項目投資收益，并對整體管理水平也具有提升作用。項目開發成本關系到各個管理層、各個部門以及各個職員，他們都應管理并控制自身職責范圍內的成本。所以說，成本管理的主體是企業內部的每一個部門每一位員工，他們既參與成本管理又實施成本管理，影響著項目成本。因此要求他們創造出更多的實用價值，為企業實現更大的經濟利益。

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