養老服務的市場機遇

The rapid growth of elderly population in China has brought unlimited market opportunity. Despite great market opportunities， planning to enter the senior residential market requires careful considerations of several factors， such as choosing the best business model， selecting residential area， and identifying and providing appropriate services. As for all emerging markets， China’s senior residential market is very complex and， at the same time， unformed.

隨著中國持續不斷地發展、老年人口的急速增長、家庭組織結構的變化以及財富的增加，中國的養老服務出現了一系列變化，“養老住宅市場”最近在中國開始成為大家關心的話題。盡管有許多商業模式突然出現，卻很少有公司能夠成功地占據這個市場。

中國老年人口現狀與養老服務模式

中國的人口結構正面臨著巨大的變化，這些變化主要體現在幾個方面，一是計劃生育“4-2-1”的家庭結構產生不平衡；二是人均壽命的明顯提升；三是大量人口向城市遷移對人口結構的影響；四是越來越多老年人成為空巢老人的趨勢。這使得老年人常常要和他們的成年子女分開居住，他們需要自己照顧自己或者和老伴互相照顧。不管老人在家養老或者去專門的養老機構，對老人的照料是必不可少的。隨著年齡的上升，老年人對于養老服務的需求也隨之增加，大約有50%左右的80歲以上老人需要全天侯的養老護理。

中國目前的養老服務有三種基本模式：居家養老、社區養老和機構養老。前兩種是讓老人在家養老，有專門的護理人員上門照料，第三種老人居住在專門的養老機構，這類機構為老人提供適合的基本居住條件和全方位的醫療護理。目前在中國，近90%的老年人采取居家養老的模式。而以特許加盟的經營模式為主的家庭養老服務已經開始進入養老市場，如美國仁愛華（Right at Home），不過這種居家養老服務無法提供老人非常需要的醫療護理服務。而專業養老機構的優勢之一是能夠提供醫療護理服務。然而，目前在中國，雖然有8%以上的老年人對機構養老感興趣，但事實上只有不到2%的老年人選擇機構養老服務。中國政府在“十二五”規劃中計劃在2015年末達到為3%～4%的老年人口提供機構養老服務的目標，但目前看來難以達到。此前，政府計劃到“十一五”末有3%的老年人口選擇機構養老服務，事實上這個目標并未完成。

我們發現，無論老人健康與否，他們在選擇機構養老的時候，都比較青睞有能力提供優質健康護理服務的養老機構，此外，他們希望養老機構能距離他的家庭和朋友比較近，所以養老機構的地點也是他們選擇機構養老的時候的一個重要考慮因素。除此之外，良好的環境以及和家庭一樣的氛圍也能吸引老人居住，并且讓他們持續留在機構養老。最后，相對于群體居住，老人比較喜歡有私人的居住空間。

高端養老服務分析

盡管有很多農村養老院和農村福利院這樣的低端養老機構存在，大多數養老機構，比如城市中的養老院和福利院，在養老住宅市場中處于中端水平，而只有很少一部分被認為是高端的養老機構。此外，養老機構的入住率根據有所不同。中端養老機構往往有很高的入住率，因為他們大多數都硬件較新，服務齊全，而且收費基本能被大多數中等收入家庭所接受。高端養老機構由于其收費、地點和服務的錯位，其入住率在一線、二線和三線城市中都是最低的。

現有的高端養老服務機構基本都使用租賃模式，這與客戶的需求表現不相符合，相比較于高額的月租金或會員費，客戶們更偏好擁有這個住宅。所以從老人對于養老機構的興趣以及一些養老公寓的高入住率中可以發現，確實存在許多未被滿足的需求。這些需求需要通過擁有好的硬件、服務以及合理的價格的機構來滿足。根據市場趨勢和客戶表現分析，我們歸納了五種針對高端養老住宅市場的商業模式和服務配置（見圖一）：

養老市場的機遇與挑戰

到2025年，預計中國超過60歲的老年人口將達到2.4億，與此同時，能夠負擔得起高端養老服務的家庭數量將達到1856.7萬戶。目前很多公司，包括金融投資公司、保險公司、房地產開發商和運營商都準備進入中國養老住宅市場。盡管市場機遇無限，但是在計劃進入養老住宅市場時仍然需要慎重考慮幾個因素，例如選擇最佳商業模式、選擇住宅區域、確定合適的服務以及供應商。此外，在了解市場機遇的同時，充分預期市場挑戰也非常重要。投資者、開發商和運營商在進入市場后都將面對各自獨特的挑戰。

選擇合適的商業模式是其中一項挑戰。許多市場參與者出于能力互補的考慮一起合作，這就需要他們之間要解決沖突。因此選擇一個合適的滿足各個市場參與者需求的商業模式是進入市場的關鍵的第一步。此外，對于房地產開發商而言，另外兩個主要的考慮因素是養老住宅的屬性以及能否獲得土地和相關設施。同樣地，獲得土地或設施的方式也會決定商業模式的靈活性。社區配套老年公寓和綜合老年社區對大型開發商而言是較好的長期投資項目。而另一方面，對于一些地區性的開發商而言，如果能夠從當地政府獲得廉價的土地，他們就能夠從養老住宅市場中獲得較高的短期收益。

無論選擇哪一種模式，對于高品質服務供應商的需求都在不斷上升。國內外的房地產運營商都有機會角逐市場份額。但是隨著越來越多的房地產開發商開始培養內部的運營隊伍，競爭只會愈演愈烈。懂得如何滿足客戶對服務質量的預期，提升自

己的運營能力并且理解客戶的偏好，這些將成

為在市場中成功的關鍵點。

未來的道路

并不僅僅只是保險公司需要精心計劃戰略合作。房地產開發商和運營商也需要發掘新的合作方案。

房地產開發商需要尋找合適的運營商。但他們需要積極尋找創新的方法來使整個項目既滿足作為開發商對于回報的要求，同時又能滿足運營商對于持續服務收入的偏好。這樣才能打造雙贏的合作關系。投資人也需要仔細選擇他們的合作者。

最后，盡管市場上不缺少客戶，但是為了在市場上取得成功，所有的市場參與者必須滿足客戶對高質量的醫療獲取及服務的偏好，并且保證便捷的位置。和所有的新興產業一樣，中國的養老住宅市場現在非常復雜，也遠未成型。由于目前并沒有太多的法規制約，也缺乏成功者的先例，各類企業有巨大的機會來塑造中國養老市場的格局。