德國住房儲蓄初探及其對我國公積金制度的啟示

摘要：德國住房儲蓄模式對于推動德國住房建設的發展，提高國民購買住房的能力，具有一定成效。本文從經營金融機構、資金來源、配貸機制、存貸款利率四個方面分析住房儲蓄模式的優勢，從而為我國公積金制度提供經驗借鑒，更好地發揮其在居民住房問題上的應有作用。

關鍵詞：住房儲蓄；住房公積金；住房儲蓄銀行

當今社會，住房問題的重要性日益體現，發展中國家如此，發達國家也不例外。解決居民的住房問題，實現“居者有其屋”的目標是政府的責任。我國實行住房公積金制度已有將近15年的時間，這種社會性、互助性、政策性的住房社會保障制度有其自身的優勢，當然，也存在著一定的局限性和缺陷。我國的住房公積金制度是指職工及職工所在單位按照規定比例繳納并長期儲蓄一定的住房公積金，在購買或建造住房時可以提取，滿足一定條件還可以進行貸款的一種強制性制度。它有利于籌集、融通住房資金，推動了普通標準住宅建設的發展，大大提高了職工的商品房購買能力。但是在實施過程中發生了許多與其初衷不符的現象，為了進一步完善我國的公積金制度，我們可以借鑒德國住房儲蓄制度的相關經驗，從而更好地發揮其在居民住房問題上的應有作用。

一、德國住房儲蓄制度分析

（一）德國住房儲蓄制度的主要內容

在德國，住房儲蓄制度已經擁有幾十年的發展經驗，通過參加住房儲蓄籌集資金購買住房的觀念已經融入每個德國公民的心中，它是儲蓄者在自愿參加、互利互助、國家鼓勵基礎上形成的封閉型融資體系，其原理是互助合作融資。它是由儲蓄者與專門的住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同，先進行一段時間和數額的存款（一般5-7年， 存款達房價的50%），在滿足配貸條件后獲得合同約定的貸款金額用于購建住宅，同時政府通過優惠政策和儲蓄獎勵給予中低收入的住房儲蓄者一定的扶持，以達到籌集住房資金目的的一種制度。這種互相合作的融資機制有效地縮短了儲戶購建住房的平均周期，個人購房需要10年積累的， 參加儲蓄融資后，以同樣的年積累平均5.5年就可以在貸款的支持下購建住房， 居民可自力更生解決住房。它的特點如下：

1.具有獨立金融企業法人地位的專門機構從事經營

從經營金融機構來看，在德國，住房儲蓄業務只能由專門的機構即住房儲蓄銀行來經營，住房儲蓄銀行是依據政府特定法律設立的，除住房儲蓄融資外不從事其他金融業務。儲蓄者根據自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行簽訂《住房儲蓄合同》，按月存錢到合同金額一半時， 即可得到合同規定的全部金額（一半是存款，一關是貸款）用于買房和建房， 貸款部分5-7年償還。并享受國家對住房儲蓄的政策優惠和儲蓄獎勵，但這些優惠政策并沒有改變其獨立的金融企業法人地位，作為獨立的經濟實體，它具有一套完善的法人治理結構，同時可以在全社會募股。

2.向中低收入者傾斜，政府采取優惠和獎勵措施

從資金來源方面分析，面對具有個人儲蓄偏好的理性經濟人，德國住房儲蓄銀行以吸收自愿互助性儲蓄為主要融資形式，同時，為了吸引更多的資金進入住房融資體系，德國政府還采取了多種優惠和獎勵措施，比如：實施減免稅和退稅優惠政策，此外對住房儲蓄予以獎勵，包括聯邦財政對住房儲蓄者的獎勵金、雇員資金積累款，即雇主要在雇員的住房儲蓄賬戶里每年存入一定數額作為職工資產積累獎金。此外，國家還要對職工資產積累給予10%的雇員儲蓄獎金。

3.配貸機制公正合理，規定最低存款額并及時評估

從配貸機制方面來看，為保障住房儲蓄資金具有一定的安全性與公平性，德國住房儲蓄銀行擁有一套嚴格的借款人資格評定標準，包括規定最低存款額和依據評估值確定分配順序。如果貸款者需要獲得低息，他們必須按照合同定期交納儲蓄金，即滿足了一定的儲蓄義務，儲蓄達到最低存款額，才能有資格得到所需的貸款。此外，德國住房儲蓄銀行還會每月對儲蓄者的資金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估， 實質上是當存入時間和數額以及對個人的評分達到一定要求時，才可以從銀行貸出相對應的款項用于購買住房。

4.存貸款利率固定，不受資本市場利率波動影響

從存貸款利率上分析，住房儲蓄銀行對儲戶的貸款全部是儲戶互相合作積累的資金， 因此存款利率與貸款利率都不受外界資本市場利率的影響， 而是采用長期穩定的低存低貸固定利率制度， 是完全獨立于普通儲蓄之外的。從1942年至今， 存3貸5的利率沒有改變。

（二）德國住房儲蓄制度的優點分析

基于以上分析，不難看出：為了實現購建房籌資而形成的互助合作融資體系，德國住房儲蓄制度具有其獨特的優越性，具體體現在：

其一，住房儲蓄銀行屬于國家銀行，吸收了德國一半以上的居民存款，這在一定程度上保證了較高的安全性；此外，這種以公司化經營管理體制組建的政策性金融機構，有利于形成有效的約束機制與激勵機制。財產責任和經營風險的約束，迫使各級經營者不得不規范自己的信貸行為，謹慎投資避免盲目決策，利益約束迫使他們不得不努力降低經營成本，提高工作效率。

其二，存款不僅有利息，還有政府獎勵，所得的收益不菲，同時，貸款利率低，且固定不變，這會大大提高德國國民的儲蓄積極性，此外，在德國住房儲蓄的優惠和獎勵政策中，政府根據收入的不同而給予不同的優惠和獎勵，這種向中低收入者傾斜的政策性住房金融制度，充分發揮了住房儲蓄制度推動德國住房建設和消費的積極作用，并以有限的付出，把大量的資金吸引到住房建設中來。

其三，合理的配貸機制也可以有效規避風險，保證了住房資金的長期充裕，這種配貸機制和融資安排的合理性還在于： 通過讓人們自愿地參加住房互助儲蓄， 根據自己的支付能力選擇儲蓄金額， 保障了存款的權利與義務的對稱， 同時降低了信用風險。而依據評估值來確定儲戶取得貸款的資格和順序， 保障了貸款分配的公開、公正和公平。

其四，固定的存貸款利率制度首先可以保持整個資金市場的穩定，其次，借款人不存在因為貸款利率提高而帶來的還款數額增加的壓力，有利于增加儲蓄的吸引力，穩定了資金市場。同時，還增強了還貸的預見性和計劃性，住房儲蓄模式的貸款利率通常大大低于商業貸款的利率，降低了融資機構投資的風險性。

二、我國住房公積金制度缺陷及原因分析

雖然我國住房公積金制度實施順利、發展迅速、成績顯著，但在住房公積金制度運行中仍存在著一些不容忽視的問題，應予以重視并加以規范和解決。

首先，我國對住房公積金管理中心的定義為：“直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業單位”，這樣的機構設置導致缺乏有效的約束和激勵機制，這種“行政化”的機構在沒有法人資產和獨立經濟利益約束的情況下，難以建立起有效的監督管理機制。除此之外，在實際運行中，住房公積金的所有者始終被置于既無建言權、更無資金管理和監督權的地位，且公積金管理中心屬于事業單位，沒有自有資金，相應也就沒有能力承擔風險，個人繳存的公積金一旦發生風險就得由自己來承擔。

其次，相比于德國政府給予獎勵和優惠的融資機制，我國的住房公積金屬于強制性儲蓄，它是憑借政府政令而建立起來的。這忽略了不同儲戶的收入水平、消費偏好的選擇， 沒有做到不同情況運用不同角度去分析，因而也無法聚集大量資金，對于中低收入者家庭，一定程度上無法做到真正的保障，因此其實施結果難免事與愿違。

再次，在配貸機制方面，我國把支付能力放在最高的位置，即收入高的便可得到貸款，卻很少評估其對住房儲蓄的貢獻。此外，很多城市的住房公積金沒有設置最低存款額的門檻，這種做法實際上違背了住房公積金的互助性原則，同時損害了其公平性，加大了住房儲蓄長期融資的風險。

最后，我國的住房公積金貸款采取浮動性利率，并每年調整一次，這種浮動性，使得實際成本和居民的實際收益帶有很大的不確定性，從而導致較高的風險，造成了融資缺乏魅力。另外調整利率的權利掌握在貸款人手中，進行公積金貸款的居民往往十分被動。

三、德國住房儲蓄制度對我國住房公積金制度的啟示

（一）公積金管理中心向法人性質的金融機構轉變

公積金管理中心要想真正做到高效、安全的運作，就必須改變上述尷尬的行政事業單位的性質和狀態，使之成為獨立的為政府政策目標服務的金融機構，并向法人性質的金融機構轉變。獨立的法人地位的確立， 有利于明確責任， 從而更好地發揮其融資功能。

（二）政府給予一定的優惠政策，增加繳存積極性

我國住房公積金作為一項強制的儲蓄制度，公積金繳存制度沒有吸引力，優惠程度有限，這不能調動廣大職工和繳存單位的積極性。要想使公積金制度真正發揮推動住房建設和消費的作用，政府應制定優惠政策和獎勵辦法來吸引個人和單位積極繳存公積金，例如繳存可免稅、進入低門檻等，同時，可制定傾向于中低收入家庭的政策，設計成不同收入享受不同比例的優惠，使得職工可以真正利用住房公積金優惠政策來緩解購房壓力。

（三）建立合理的配貸機制，降低信用風險

為了保證公積金的安全性，體現公積金的公正、平等性，在進行公積金貸款時必須建立合理的時間、數額的限制條件，以最低存款額和最低存款年限為例， 它并不是簡單地以強制方式讓人們多出一點錢， 而是一種個人信用建立和培養的過程。通過讓人們自愿地參加住房互助儲蓄， 根據自己的支付能力選擇儲蓄金額， 在3-5年的定期儲蓄過程中， 讓貸款機構更好地了解借款人的收入狀況、信用情況、支付能力及就業、家庭的穩定性， 從而有效規避貸款風險，保證公積金長期充裕。

（四）存貸款利率保持固定，不受外界影響

為了進一步穩定資金市場， 增加公積金貸款的吸引力， 我國住房公積金貸款利率可以考慮采用獨立于普通儲蓄之外的固定利率， 存貸款利率不隨人民銀行的利率調整而調整， 只是在普通儲蓄利率變化到一定程度的情況下再進行調整。

結語

縱觀德國住房儲蓄模式，其可借鑒之處在于：專門機構經營，享有獨立的金融企業法人地位；政府根據收入的不同而給予不同的優惠和獎勵；合理的配貸機制可以有效規避風險，保證公平；采用固定的存貸款利率，一般不受資本市場利率波動的影響。我國目前的狀況與德國存在相似性，在房租不斷提高的情況下，想購房者會越來越多，但真正有能力購買的人又不多，因此發揚勤儉節約的精神，將平時積蓄的部分資金存入住房儲蓄，專款專用，既用這些資金參與建房，又用其為居民購房服務，是關系到國家利益和民眾利益的一項十分重要有效的措施。

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