“高熱”的美國房地產(chǎn)還能投嗎？

\"One-Time Shopping Binge of 200 Properties in Detroit\" - the startling title from\"Singtao Daily\" painted a radical， even mad， picture of Chinese individual investors in U.S. real estate markets. Indeed， crazy influx of foreign and domestic investment in U.S. real estate market has quickly pushed once sagging housing market upwards. Investors swept bank foreclosures with passions beyond imagination. However， they are now encountering constrains such as price， supply and demand， interest rates and other factors.

“一次在底特律狂買200個物業(yè)”，《星島日報》驚悚的標題讓美國地產(chǎn)的中國個人投資客看起來急進得有些瘋狂。

是的，瘋狂涌入美國地產(chǎn)的海外和本土投資，已經(jīng)迅速推高了一度陷入低迷的房市，投資者橫掃銀行止贖屋，熱情超乎想象，但目前，也正遭受價格、供需、利率等系列因素的遏制，高熱的美國房地產(chǎn)還值得介入嗎？已經(jīng)入場的投資者是否應(yīng)該獲利了結(jié)？如果僅僅從價格上漲的幅度和利率上升的環(huán)境看，也許確是時候見好就收，但如果放眼從全球經(jīng)濟重整，整體仍欠活力的背景，美國房地產(chǎn)的繁榮周期就絕不會是曇花一現(xiàn)。美國房地產(chǎn)維持賣方市場仍將有相當?shù)臅r間和投資空間。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會最新數(shù)據(jù)讓投資者心中升騰起疑云。

6月的美國購房者中只有15%是房地產(chǎn)投資者，這是該協(xié)會2008年10月追蹤該數(shù)據(jù)以來的最低紀錄，投資者已經(jīng)在斬獲頗豐后離場了嗎？

與此同時，到6月為止，涌入美國房地產(chǎn)的外來投資也顯現(xiàn)減緩跡象，有分析認為上述種種可能意味著美國房地產(chǎn)行業(yè)將降溫，也有分析認為這恐怕僅僅是受制于目前仍然偏緊的庫存和外部的不景氣因素。

不容置疑的是，在次貸危機的止贖高峰期，個人投資者和大的機構(gòu)投資者一起成為美國房地產(chǎn)的熱情買家，一度占到購房者的1/3，并且主要在受次貸危機影響最重的美國西部割麥子。

而回頭看，一度深陷水底的房地產(chǎn)投資者，現(xiàn)在大多都已經(jīng)浮出水面，人們驚訝見證美國房地產(chǎn)重新造富的過程，未能參與者當然沮喪，但兇猛的房價漲勢又讓人望而卻步，已經(jīng)參與者也有疑慮，是否應(yīng)該見好就收及時獲利了結(jié)呢？

應(yīng)該說，美國的房地產(chǎn)顯然已經(jīng)成為過去幾年最為明智的投資，而今，市場在迅猛的回調(diào)后也仍未到強弩之末。

內(nèi)部：仍是非常態(tài)市場，持購大局未變

首先看數(shù)據(jù)，6月美國首次購置房地產(chǎn)的買家只占所有買家的29%，而通常這個比例是40%～45%。目前的狀況是，房地產(chǎn)市場存量緊張，競價格外激烈，而這類買家通常都首付款有限，購買能力也不夠強，顯見房地產(chǎn)市場依然是非常態(tài)的市場。

目前，也依然是一個現(xiàn)金為王的市場，31%的購房是全現(xiàn)金支付，而通常這一比例低于10%。

從房地產(chǎn)投資的獲利模式觀察，過去幾年，房地產(chǎn)的買家主要的投資方式是“購入然后持有”，因為租房需求強勁，而房價疲軟利率低廉，使得持有住房是非常劃算的買賣。但是目前，房價已經(jīng)同比上漲了12%，游戲規(guī)則是否開始改寫了呢？

從數(shù)據(jù)看，買家著手翻新然后出售的比率確實開始增多了，因為當價格觸底反彈，翻新出手可以最大幅度的鎖定利潤。所謂“翻新出售”在美國的定義是在六個月內(nèi)翻新住房并且出售。根據(jù)RealtyTrac7月最新公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，按照這個定義的房屋交易卷土重來，有136184幢房屋被翻新，同比增加了19%，但如果是和2011年的上半年相比，則是增加了74%，這個增幅是非常驚人的。

而和房地產(chǎn)投資者的獲利相比，這個驚人的增幅只算小巫見大巫，同期投資者平均單幢房地產(chǎn)投資的收益是18391美元，總體而言是9%的毛收益，但是這個收益同比是增加了246%。

次貸危機讓大量房地產(chǎn)溺水，而大的機構(gòu)買家則大量從房地產(chǎn)市場搜集籌碼，購入庫存房屋，持有并出租，如黑石（Blackstone）、Colony Capital、Waypoint，還有對沖基金的巨頭，因次貸成名的保爾森都大量吸籌，目前都收獲頗豐。

保爾森也分享投資心經(jīng)稱，目前投資購房者要參與這場房地產(chǎn)造富的盛宴依然不太晚，因為房地產(chǎn)的可負擔率依然處在歷史最高點。

這讓房屋翻新者看起來更像是中間商。他們負責把市場上那些一度因為金融危機而變成止贖屋，并且破敗的物業(yè)成為機構(gòu)投資者手中的可出租屋，可以下蛋的金雞。

雖然目前房屋營造的數(shù)字開始走低，但是主要都是公寓住宅的開工數(shù)量降低，其在所有房屋營造中占比30%，根據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)，而占美國房地產(chǎn)主體的單體住宅只降低了0.8%。

房地產(chǎn)交易業(yè)者顯然心存疑慮，美國大型房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin分析師Ellen Haberle就表示，近一個月房地產(chǎn)建造商缺乏熟練工人和建筑材料業(yè)出現(xiàn)了短缺，而不斷提高的利率可能侵蝕房地產(chǎn)的需求，這是市場將逐漸走緩的不容忽略的跡象。

這些數(shù)據(jù)值得投資人擔憂嗎？看如何衡量這些數(shù)據(jù)，研究機構(gòu)Patrick Newport of IHS Global Insight表示，目前建筑商仍然沒有辦法提供足夠的住宅，遠遠沒有滿足市場所需，根據(jù)其預(yù)估，潛在需求達到140萬戶，但是到7月的建造量估計僅75.5萬戶，而獲得許可的營造量只有91.1萬戶。換言之，供需仍有很大的空間。所以建造放緩也可以理解為受到工人和材料等因素的限制而非需求下降，所以不足以說明是市場熱度下降。

根據(jù)CNBC的調(diào)查，營造商信心指數(shù)在7月增加了7點達到57點。包括美聯(lián)儲主席伯南克也對房地產(chǎn)表示出樂觀的態(tài)度。那么房屋營造商是否擔心貸款利率升高對于房地產(chǎn)需求的打壓呢？每當利率逐漸上升的時候，確實都需要好好算算房地產(chǎn)投資的數(shù)學題。比方說作為中間商的翻新出售的投資者往往都是現(xiàn)金購入，而他們的最終買家則多數(shù)是靠貸款的購房者，當利率上升，他們的可負擔率和貸款難度都相應(yīng)增加。

根據(jù)房貸銀行協(xié)會的數(shù)據(jù)，目前購房貸款申請的數(shù)量從5月以來降低了8個百分點，而6月購買新建住房貸款的申請和5月相比也降低了15%。

換言之，降低是因為幾周前房貸利率驟然升高前，大量貸款者為了鎖定利率而突擊行動，導致貸款申請突然升高。

展望未來，目前對房地產(chǎn)市場影響最大的變動因素之一仍是貸款利率的逐步回升。可以肯定的是6月的房地產(chǎn)銷售基本上沒有受到近期房貸利率大幅上升的太大影響，因為通常6月的售出房屋都是在4、5月鎖定利率、完成交易。但是后續(xù)的利率的上升卻難免形成抑制力量。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會目前預(yù)計高利率將減緩未來一個月的房地產(chǎn)銷售，而如果利率出現(xiàn)跳升，投資者大量因此退出市場，價格當然可能進一步受挫。關(guān)鍵就是跳升的可能有多大。

目前聯(lián)儲剛剛放出可能不會結(jié)束QE的軟消息，讓美國市場信心大振。Freddie Mac的首席經(jīng)濟學家Frank Nothaft也對猶疑不定的賣家表示，不用恐慌，通常在大多數(shù)市場，4.5%仍然是“非常可負擔”的利率。綜合看，現(xiàn)在對尚未入場者而言，機會仍未喪失，而對已經(jīng)入場者而言，也確實存在壓注房地產(chǎn)再上層樓的財富增值機會。

外部：海外投資減少，熱度并未退潮

毫無疑問，外來投資是美國這一輪房地產(chǎn)復蘇的重要拉動力量，而6月的數(shù)據(jù)觀察，美國房地產(chǎn)的外來投資正在減少，但并不等同于美國房市熱度退潮。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2013年3月的過去12個月和去年同期相比較流入美國房地產(chǎn)的海外投資降低了17%。特別值得一提的是，購房金額在100萬美元以上的買家比例從去年的10%銳減到6.5%，是所有類別中下降幅度最大的一個。

但也許出人意料的是，美國房地產(chǎn)的熱度絲毫未減。外冷內(nèi)熱折射的，恐怕正是日漸趨熱的美國經(jīng)濟和正在走冷的全球經(jīng)濟大環(huán)境。

美國商務(wù)部宣布，6月新屋銷量為49.7萬幢（季調(diào)年化值）。據(jù)Bloomberg調(diào)查，經(jīng)濟學家平均預(yù)期為48.1萬幢。5月新屋銷量超越預(yù)期達到47.6萬幢。

美國聯(lián)邦住宅金融管理局（FHFA）數(shù)據(jù)，美國5月房價上漲0.7%，雖然略低于市場預(yù)期，但仍比去年同期上漲7.3%，顯示美國房價仍維持強勁的上漲趨勢，目前市場供應(yīng)較少，因為買家競爭激烈，抬高價格。

海外資金是過去幾年，尤其是次貸海嘯后美國房地產(chǎn)復蘇的強勢拉動力，其中來自中國的投資者因為“大手筆”格外吸引眼球。

但中國買家涌入美國房地產(chǎn)市場的特殊之處在于，偏愛高價房，在購房價格中位數(shù)上，中國買家“大手筆”的42.5萬美元遠超其他外國買家的27.6萬美元，加拿大人僅為18.3萬美元，而且將近70%的中國買房者都是現(xiàn)金付款。

分析原因，子女教育、分散投資、甚至近年來中國嚴重的食品安全和環(huán)境污染等問題都成為中國投資客染指美國房地產(chǎn)的動因。但目前，中國民間和官方的機構(gòu)投資者對美國地產(chǎn)熱度和介入度的提升不但熱情升高，也有更深遠的投資訴求。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在美國經(jīng)濟重鎮(zhèn)加州，目前過半數(shù)外國人購入的房產(chǎn)的買主是中國人。除了加州，地處陽光地帶的佛羅里達、亞利桑那和得克薩斯等州共吸引到58%的國際買家關(guān)注。而伴隨房地產(chǎn)熱點地區(qū)的選擇越來越奇貨可居，中國投資者也開始深入到文章開篇的底特律等經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)價格都相對“龜爬”的美國城市。

但是，目前中國經(jīng)濟增速低于8%，而巴西和其他金磚國家狀況也不容樂觀。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的報告開誠布公稱，外來投資趨緩恐怕最主要的原因，就是美國外部經(jīng)濟總體走弱，包括中國在內(nèi)的主要經(jīng)濟體目前都呈現(xiàn)放緩的趨勢，該報告稱，很多投資者顯然因此暫緩了海外投資計劃。

要在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲利，也不非要靠買房或者翻新，通過股市也一樣可以斬獲受益。

目前投資者在鳳凰城、拉斯維加斯、南加州這類翻新重售的數(shù)量都大幅降低，因為市場上已經(jīng)沒有多少可以買的住房。

與此同時，美聯(lián)儲主席伯南克近期表示：在通脹較低，且美國財政政策能夠為經(jīng)濟提供的幫扶很有限的背景下，美聯(lián)儲在未來相當一段時間繼續(xù)維持寬松貨幣政策。如今美國經(jīng)濟處于強勢復蘇階段，并且美聯(lián)儲在未來相當一段時間繼續(xù)維持寬松貨幣政策，使得房地產(chǎn)市場仍有較大向上空間。

瑞銀證券最近報告資料顯示，2013年前5個月，美國新建和二手單家庭房屋銷售量合計為486萬幢（折年），僅相當于2005年最高峰的65%，未來如果房價繼續(xù)走強，就業(yè)市場持續(xù)改善，預(yù)計一些正在觀望中的較高信用等級潛在購房者會選擇入市，將推動房地產(chǎn)市場進一步上漲。多家機構(gòu)表示，下半年仍相對看好投資于美國市場的QDII基金。并且與主動投資類QDII基金相比，被動型指基收入更高。數(shù)據(jù)顯示，上半年5只美股指基QDII平均漲幅將近10%。分析人士表示，在美股增長確定性較大的背景下，跟蹤美股指數(shù)的被動型基金更能享受趨勢性上漲收益。

不少房地產(chǎn)經(jīng)紀商認為，經(jīng)濟微幅改善對房地產(chǎn)需求的積極影響和利率上升對房地產(chǎn)需求的消極影響相比，恐怕后者遠遠高于前者，所以應(yīng)該出售住房，但是筆者并不認同。因為這個觀點僅僅局限在美國國內(nèi)的宏觀因素，必須看到，在全球經(jīng)濟放緩、美國經(jīng)濟回暖的大環(huán)境下，美國對全球資金重新復原的、恐怕甚至會更加強烈的吸引力。所以這一輪房地產(chǎn)復蘇因為來勢兇猛讓人憂慮，但是所持續(xù)的周期也絕不會是曇花一現(xiàn)。

該入場、持有還是出售？對于市場現(xiàn)狀而言，投資者仍然有富余的空間，而不是到了逼仄的時刻。以何種方式入場，去底特律掃貨絕非上上策，但是懂得順勢而動、敢于順勢而動并且懂得辯證的分析并跟隨市場脈搏的投資者，必定有比后知后覺的投資者更豐厚的回報，高熱的美國房地產(chǎn)目前仍然沒有喪失投資的機會，只是投資者要學會緊密的跟蹤風向，并且慎選入場的工具。