旅游地產的開發,前期規劃很重要,從項目的規劃定位就能看出未來的發展前景。在全國旅游地產的項目考察中,我們看見如火如荼的市場中也有一些項目做不下去,為什么會這樣?里面涉及的問題在哪里?我們也在思考著這樣的問題。
現在中國的旅游地產最大的問題是空置率,正常情況下一般小區的入住率不超過1%,沒有人來住,配套服務就跟不上;配套服務跟不上,人就不會來住。這就形成了一個死循環,開發商難以解決。
在愛蓮灣項目的開發中,我們也在逐漸理清了自己的思路,明確了主要發展思路:以社區服務為主線,長期持有實現公司、業主雙贏的目標。
一般公司開發旅游地產,其實是地產+旅游的手法,公司的利潤來自超過成本的溢價收入。但是這樣的操作有一個問題,作為第一居所來說,社區配套可以通過市政配套來解決,但是旅游地產不可以這樣解決。開發商的責任不是僅僅賣掉房子就結束了,開發商需要整合更多的資源來完善社區,比如幫助業主在空閑期出租房屋收取租金,在業主入住的時候提供必要的社區服務。
以服務為主要發展方向的旅游地產開發商很少,因為投入多,見效慢,利潤在短期內不能顯現,但是我堅持認為這是未來的發展方向。我個人出差的時候一般都會入住五星級酒店,酒店的硬件基本都類似,但是服務水平就差別很大。
去北京我經常住昆侖酒店,馬路對面是威斯汀酒店,在相同時間內,昆侖飯店的入住率比威斯汀高30%-40%,原因就是昆侖飯店的服務太好了。比如說我床上的枕頭一定是根據我的喜好提前替換好,房間內的水果籃是我喜歡的水果,服務員通過觀察我的習慣來提供貼心服務,太不簡單了。有一次,我看見飯店的經理在教服務員來清潔地面,清潔位置包括地面轉角的膠皮內部,一般人怎么會看這些地方呢?這意味著昆侖飯店的衛生標準是涉及了所有的衛生死角,這種態度太驚人了!
參照高要求,我們一直對于愛蓮灣旅游地產進行投入。可以自豪的說,我們只做加法,從來不做減法。作為一個商人,我有時也糾結成本與利潤的關系,像先做配套設施再賣房的開發商,威海找不出幾個開發商。
我相信一個人,一個國家,一個企業都應該有自己的氣節,有所為有所不為。我的個性是追求完美,因此在愛蓮灣項目中傾注了我很多心血。希望業主住的時候開開心心,不住的時候我們幫他出租實現一定的收益,未來項目再有一些保值增值的空間,就很完美了。
在上海這樣的大城市,環境和濱海環境是沒有辦法相比的,先天性上人們就有到好環境的地方休閑度假、養生的需求。如果我們能夠滿足購房者的需要,為什么會項目賣不好呢?做好旅游地產沒有捷徑,如果說有捷徑,那也只有一條,服務好你的業主,滿足他的需求。