多地試點 ：農地產權交易改革提速

近期，廣東、溫州、武漢、重慶等地不斷出臺農地產權交易的相關政策，農地產權交易試點正加速前行。對此，有關人士表示，由于各地情況不同，農地流轉的試點不會一刀切，而是走自下而上的改革路徑，將由地方試點突破來推動農地產權流轉的全面推開。

廣西 土地股“活化”農村資本

近年來，廣西通過探索逐步形成了以土地股份制形式“活化”農村資本，即農民將土地承包經營權入股于一定的組織形態進行管理，并依據股權獲得相應收益的土地經營模式。這樣一來，農民入股土地股份合作社，變身為股東，農民不種地也能獲取每畝數百或上千的租金收益。以股份制農場為例，基于不改變土地所有制性質和土地用途的前提下，農民的收入與股份制農場的收益捆綁在一起，共擔利益、風險。通常每畝地為一股，每畝地確立一定的保底股金，并參與農場分紅。其中農場的員工福利占去三成農場利潤，其余的分配給經營者、股東，一般分配比例為六四開。

溫州 農村產權交易統一管理

近日，溫州發布《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》（下稱《辦法》），明確將農村土地承包經營權、農村集體資產所有權、林地使用權、林木所有權和山林股權等12類農村產權置入農村產權交易服務范圍。《辦法》明確了專門的農村產權交易機構，要求整合現有農村產權交易平臺，設立農村產權服務中心。今年年初成立的溫州農村產權服務中心是由溫州農投集團和溫州國投集團共同投資設立的，意在通過協議、競價、拍賣、招標等方式為農村各類產權流轉交易提供場所設施、信息發布、組織交易、交易鑒證等服務。

《辦法》規定，農村集體產權的交易收益，應當納入本集體經濟組織財產實行統一管理，用于本集體經濟組織成員福利分配、社會保障、新農村建設等公益事業；而農村個人產權的交易收益，歸個人所有。

《辦法》公布以后，溫州農村產權交易出現了一個插曲：有學者將此解讀為“農村房屋可以在縣域內交易，跨出了村的范圍，有一定的突破意義”，但溫州農村工作辦公室迅速出來辟謠，稱溫州農房買賣僅限于同一集體經濟組織（通常為村）內進行交易，否則不能辦理相應的土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

廣東 宅基地流轉將不再局限于轉戶農民

最近廣東提交的《廣東省農村宅基地管理辦法》（送審稿）也透露出新時期土地改革的強勁信號。該文件鼓勵農村集體經濟組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農村房屋，房屋所在的宅基地使用權相應轉讓。這意味著，宅基地流轉將不再局限于轉戶農民。一直以來，宅基地被視為農民福利，政府出于社會穩定等因素，明確禁止農村宅基地入市。但在廣東等沿海區域，宅基地私下交易已經較為普遍，甚至許多農戶一戶不止一處宅基地。數據顯示，廣州農村有1/3的農戶擁有不止一處宅基地，而且六成的集體存量建設用地沒能得到充分利用，與之相對的則是整個城市又面臨建設用地指標短缺。有關人士認為，讓宅基地在更大范圍內流轉，利于平衡和調劑鎮內各村用地的不均衡狀況。

武漢 發展空間巨大的農交所

武漢農交所2009年4月正式掛牌，是全國第三家、中部首家。成立至今，以土地經營權為主，涵蓋“四荒地”使用權、養殖水面經營權、農業類知識產權等9大類，累計交易76.5億元，涉及農村土地面積83.74萬畝，惠及14萬農戶，創造了交易品種最多、交易規模最大、農村產權抵押貸款總額最高等多項全國之最。

參與武漢農交所構架方案的華中師范大學中國農村研究院院長徐勇教授說，農村產權交易還有很大的增長空間，農交所作為中介平臺還有很大的發展空間。現實中，在土地經營權流轉途徑上，還是以親友介紹、村集體協商、雙方直接洽談等傳統方式為主，土地流轉的市場化程度還不夠。

他告訴記者，目前土地流轉形式以出租為主，真正轉讓經營權的比較少，而且土地經營權都分散在農戶手中，要連片成規模地流轉很不容易。土地出租期限也普遍偏短，以三五年居多，甚至一年一租，短期行為多。

徐勇說，農業生產是一個長期過程，種田大戶流轉土地、進行總體規劃、投資基礎設施和機械等，成本投入較大，收益需長期經營才得以保障。因此國家政策應連貫統一，暢通土地流轉環節，使農村資源能夠有序流動，釋放活力。

重慶 以“地票制”開展土地實物交易和指標交易試驗

早在2007年，重慶就獲批設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，全面推進各個領域的體制改革，獲準在重點領域和關鍵環節率先突破，盡快形成統籌城鄉發展的體制機制。六年來，重慶在農村土地改革及產權交易方面積累了一定經驗。2008年12月，重慶農村土地交易所正式掛牌成立，隨后推行“地票制”，開展土地實物交易和指標交易試驗，使得一般只允許在封閉的區縣內流轉的土地指標，實現了在全市范圍內的流轉。

所謂“地票”指的是農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標，以票據的形式通過農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣。前來購買地票的人或單位包括土地儲備機構、民營企業、國有企業、園區建設單位、自然人。換句話說，當項目落地缺乏土地指標時，項目開發者可以找農民買地票換取指標，調劑土地指標。