土地確權會為小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正提供方便嗎

朱大鳴

中國最大的財富形式——土地因為制度性束縛還沒有被完全激活。媒體報道稱，農(nóng)村土地確權工作包括農(nóng)村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設用地所有權累計確權登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達94.7%，部分地區(qū)已全部完成。而輿論界普遍認為，只要推進土改，才能激活這一部分尚在沉睡中的財富。

為什么大家會對土地制度改革抱有如此大的期望？當前的大背景是此前的經(jīng)濟改革紅利基本上已經(jīng)吃光，城鎮(zhèn)化在推進的過程中遇到了土地制度的巨大障礙，土地增值的好處，農(nóng)民并沒有得到太多的實惠，土地問題亂象叢生。比如說為了獲得足夠的土地財政，地方政府往往圈占大量的土地，失去土地的農(nóng)民生活往往沒有保障。

這些年來，各地試探過土地改革，出現(xiàn)了所謂“成都模式”、“嘉興模式”等，無論哪種模式，其基本特征就是農(nóng)民用承包地和宅基地，來換取住房和福利補貼。如果這些做法還算比較理性，可能會促進城鎮(zhèn)化進程，也會減少很多社會不穩(wěn)定因素。但是，“農(nóng)民以土地換住房和福利”，如果農(nóng)民在其中并沒有從中得到合理的利益，問題就比較多。地方政府為了自身的土地財政利益積極推進土地集中化，而企業(yè)則為了追求利潤最大化也愿意推動政府進行土地改革，農(nóng)民在這三方中，處于不利地位。或者被眼前利益誘惑，或者被各種力量所迫，他們可能會失去土地的后果預測出現(xiàn)偏差，一旦這種后果出現(xiàn)，不公正感就會油然而生。這些年來，很多地方出現(xiàn)的上訪事件，與“農(nóng)民以土地換住房和福利”過程中出現(xiàn)的各種不公正現(xiàn)象密切相關。

很多農(nóng)民之所以不愿意被上樓，一個重要原因是土地可能是農(nóng)民最可靠的福利。面對什么都要買的時候，農(nóng)民的生活費用可能會大幅度增加，而且，在城鄉(xiāng)保障福利水平差距很大的情況下，難以彌補，失去土地后，其所從事的工作可能并不正規(guī)，如臨時工、打工、小時工或充當販夫走卒的角色。還有的農(nóng)民，可能會將自家的宅基地蓋上小產(chǎn)權房，他們收益更大，而在房屋置換過程中，各種不規(guī)范的操作增加了農(nóng)民成本。更重要的是，中國農(nóng)民對于吃飽肚子非常在意，我們基因里記憶著各種饑荒不安歷史符號。

當前確權工作，實質(zhì)上就是做好當前的“魚鱗圖冊”。這種確權被很多學者解讀成了要為土地自由流轉(zhuǎn)鋪墊。事實上，城鎮(zhèn)化需要土地，但是，要讓農(nóng)民與土地分離，不僅僅是一個財富的創(chuàng)造問題，還可能是風險的加速集聚問題。更為關鍵的是，我們往往不知道風險的程度有多大，在很多情況下，不到最后，都很難衡量這些風險的大小。這些風險，并不僅僅是失地農(nóng)民變成弱勢群體之后所內(nèi)置的風險，還有當大量的土地涌向市場之后，傳統(tǒng)土地財政模式與房地產(chǎn)市場都會遇到相當大的挑戰(zhàn)。

舉例來說，近日，溫州出臺《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》，其中最引人注目的是，農(nóng)村房屋所有權的交易。這個轉(zhuǎn)變被人們解讀為小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正，導致了樓市巨大波動，甚至有人以“怒跌”來形容，隨后，溫州農(nóng)村工作辦公室迅速出來辟謠，稱溫州農(nóng)房買賣僅限于同一集體經(jīng)濟組織（通常為村）內(nèi)進行交易，否則不能辦理相應的土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。這里面的風險確實比較大，但是，如果不改，風險暫時不會出現(xiàn)，但會越積越多，最后不可收拾。城里房子貴的離譜，小產(chǎn)權房沒人要，其最核心的問題并非質(zhì)量好壞問題，也并不是因為供給不行問題，而是制度讓樓市供應不足。

小產(chǎn)權房問題如何解決，或許是土地改革問題關鍵指針，我們也期待會有政策來破解這道難題。