“營改增”對房地產企業納稅的影響

李錦中

營業稅改增值稅，即“營改增”，是“十二五”規劃下一項結構性的減稅措施。目前被外界視為我國自1994年稅改以來，流轉稅制最為猛烈、重大的一次變革，增值稅作為企業的主體稅種之一，在“營改增”下企業進行納稅籌劃，不僅有利于減輕企業納稅負擔，有效的消除現行稅收制度中的重復征稅現象，節約資金支出，而且可以有效地降低企業財務風險，加強中央稅收，平衡中央與地方的財權。該文從對”營改增”政策的解讀入手，分析了“營增改”對房地產企業納稅的影響，并提出了“營改增”政策下企業進行納稅籌劃的有效策略。

“營改增”內容及解讀

“營改增”背景及內容。“營改增”意思是以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節。

2011年11月，財政部“營改增”試點方案，按照“方案”要求，“營改增”于2012年1月1日起首先在上海部分地區及行業進行試點，并在“十二五”期間逐步推廣至全國范圍。《“營改增”方案》在現有17%、13%稅率基礎上增加了6%、11%兩檔稅率，不同稅率適用稅目的具體內容是：提供有形動產租賃服務，稅率為17%；提供交通運輸業服務包括陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務，稅率為11%；部分現代服務業包括研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、鑒證咨詢服務，稅率為6%；年應稅服務銷售額500萬以下（交通運輸業和部分現代服務業），適用簡易征收方式征收率為3%。

“營改增”的意義。營業稅改征增值稅，其主要目的有四個，即：降低賦稅；完善現有稅制，消除重復征收，減輕企業納稅負擔；促進產業融合，升級產業結構，在稅收上大力扶持占營業稅征收主體的第三產業；優化投資、出口和消費結構，增強我國企業在國際上的競爭。營業稅改征增值稅是中國稅制改革及增值稅制度改革中關鍵的一步，其對中國經濟發展方式轉變、產業結構優化、稅制體制完善產生深遠的影響，有助于增值稅體系的完善以及增值稅收入的增加，提高城市競爭力。營業稅改征增值稅消除重復征稅，社會再生產各個環節的稅負下降，企業成本下降引起物價降低從而降低通貨膨脹水平。

“營改增”對企業的影響

“營改增”影響有利有弊，對于企業來說猶如一把雙刃劍，因此，我們不能把“營改增”單純的看為國家的減稅政策。從長遠意義上講，營業稅改征增值稅是國家稅制改革的一項重大安排，有利于減少營業稅重復征稅，使市場細分和分工協作不受稅制影響，有利于在一定程度上完整和延伸二三產業增值稅抵扣鏈條，促進二三產業融合發展，完善產業結構，有利于建立覆蓋貨物和勞務領域的增值稅出口退稅制度，全面改善我國的出口稅收環境。從現實角度來看，“營改增”整體會降低企業的稅負，就不同行業而言，營改增帶來的影響也不相同。

對企業稅負的影響。首先，“營改增”從根本上解決了對企業營業稅重復征稅、稅率過高等問題，進而可以減少企業的納稅額度；其次，增值稅稅率在現行增值稅標準稅率17%和低稅率13%的基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率，降低了企業納稅負擔；第三，由于所購服務的增值稅額可作進項抵扣，因此“營改增”同時降低了購買服務本來就繳納增值稅的企業的納稅負擔。目前，從實行“營改增”的試點城市與試點行業的成效來看，有多數的企業都實現了稅制改革的預期目標，有效地降低了原有的納稅額度，實現了企業經濟效益的穩步提升。尤其是“營改增”中對于中小企業按3%稅率征稅的政策，對中小企業的生產力起到了大大解放的作用，擴寬了中小企業的未來發展空間。以北京、上海等試點城市的第一季度的財務信息反饋來看，有近七成企業的財務負擔有明顯下降。提高了企業的經濟利潤及市場競爭力。

對企業財務管理的影響。營業稅改征增值稅對企業財務管理也帶來了一定的影響，這主要表現為以下幾方面：會計核算變化。如果參照原來的營業稅核算服務發票金額即為取得服務收入，實際發生的列支為相應的成本，收入額（或者收入差額）×稅率=稅收。而在營改增后應納稅額是本期銷項與本期進項之差，進項和銷項稅額則分別通過應交稅金來進行核算。上述可以看出稅金的核算、收入核算、購入服務等都發生了變化。發票的使用管理發生了變化。稅務部門對增值稅專用發票的管理更加嚴格，因為增值稅專用發票對企業對外提供服務產生的銷項稅額和企業日常采購商品、接受服務環節產生的進項稅額有直接的影響，進而會對企業增值稅的繳納金額產生影響。混業經營會計核算要求提高。目前，混業經營企業普遍存在，本次稅改規定混業經營在不能分辨明細核算各類業務的前提下，稅率從高。

“營改增”試點對房地產企業稅收的影響

現行稅制涉及房地產行業的有14個稅種。目前，在房屋開發建設、銷售、出租、保有、轉讓等環節，征收很多稅種，主要包括營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。房地產行業涉及的產業鏈很長，因此“營增改”對房地產企業稅收將會造成深刻影響。

“營增改”對房地產企業建造成本的影響。建筑業是房地產開發企業重要的上游行業。建筑行業適用11%增值稅稅率，原則上適用增值稅一般計稅方法。建筑業實行“營增改”，將會因為建筑材料來源方式多、供應商及材料種類雜散，以及為施工企業提供專業的勞務服務稅率提高，而使建筑業實際稅負加大，從而直接造成房地產企業建造成本增加。

其次，如果建筑安裝企業改為繳納增值稅，隨著適用稅率的提高，其購進材料必然要取得增值稅專用發票，這就堵住了上游供貨商偷逃稅的漏洞；如果向房地產開發商多開具增值稅專用發票，其本身會承擔很重的稅負，因此不可能再虛開、亂開發票，從而也堵住了房地產開發商偷逃稅的漏洞。

房地產行業稅負的影響。實行“營改增”，延續了增值稅的抵扣鏈條，避免重復征稅，降低了開發產品的成本，能讓房地產企業降低稅負。我國房地產行業流轉稅一直采用營業稅和土地增值稅雙重征收的制度。從價稅關系上看，營業稅和土地增值稅均屬于價內稅，實行價內稅加重了房地產行業的稅款，原因是價內稅形式較為隱蔽，不易為人察覺，所以給人的稅收負擔感較小，由于價稅一體，稅收的增加必然影響到商品的價格，并能對生產和消費產生連鎖反應，最終還有可能危及稅基的穩定增長。此外，由于征收價內稅的商品的特殊定價體制，隨著商品的流轉還會出現“稅上加稅”的重復征收問題，而流通環節越多，問題越嚴重。而作為一種價外稅——增值稅，其數額通過層層抵扣的方式實現了課稅數額的正確性。價外稅的計稅方式不會影響增值稅與商品價值的聯系。因此建筑業、房地產業全面實行營改增后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上一層行業帶來的增值稅可以扣除。

力促房地產企業轉型升級。推進經濟轉型升級，加快服務業發展，需要稅收政策的有力推動，政策導向將促使房地產市場轉型。而“營改增”有利于產業轉型升級。此次試點總體上可減輕房地產開發企業的稅負，增強其發展的能力。

房地產企業轉型升級，即從傳統單一的住宅地產格局，向多元化的房地產及相關行業擴張，在從事房地產開發的同時，投資于物業、零售商業、土地一級開發、保障性住房、工業地產、商業地產、旅游地產等精裝修房等將成為新的業務增長點，混業經營模式比單純的房地產開發更加能夠抵御市場風險。

從短期來看，對房地產開發貸款的嚴格控制，是房地產企業啟動多元化融資渠道的觸發因素，也是過去兩年房地產金融產品迅速增長的原因：從長遠的視角來看，房地產行業的多元化，會導致企業資產與負債結構的重新匹配，意味著一次性的資金支出需要通過房地產金融產品來應對，否則房地產轉型也會受到一定的抑制。