諾德改寫北京商業(yè)地產(chǎn)新格局

孫維晨

“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個人所得稅”。這條于3月1日剛剛出臺的新政讓眾多購房人頗感措手不及。誰都沒有想到，新“國五條”的細(xì)則竟然來得如此嚴(yán)苛。不少市場人士認(rèn)為，雖然很多住宅購房需求會自此被擠出交易，但還會有一部分持幣待購者不會就這樣讓手中的資金坐等貶值，這或許意味著，未來又將有一批金錢力量進(jìn)入寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

目前，對于中國的寫字樓市場是否空置率過高這一疑問，尚無人敢對此一概而論。但是北京地區(qū)的寫字樓市場并未出現(xiàn)明顯的空置率。有數(shù)據(jù)顯示，自2009年開始，北京寫字樓供應(yīng)持續(xù)下降，而市場需求大幅增長，導(dǎo)致寫字樓整體空置率連續(xù)下降，截至2012年年末，北京市寫字樓3.2%的整體空置率比去年同期下降3.1個百分點，并創(chuàng)造出北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率歷史最低的紀(jì)錄。

但是由于北京寫字樓市場上“新秀”層出不窮，原本老牌寫字樓聚集區(qū)，如國貿(mào)CBD和金融街商區(qū)已經(jīng)開始受到?jīng)_擊。

在這片被譽(yù)為北京“黃金角”的西南五環(huán)地區(qū)上，由北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱中鐵華升）開發(fā)的“諾德”品牌寫字樓已獲得市場的推崇，這個背靠中國中鐵建工集團(tuán)的國企房地產(chǎn)項目一期上市不足一年便告售罄。或許，在地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)域中脫穎而出的諾德中心寫字樓將改變北京的寫字樓市場格局。

寫字樓市場價格或繼續(xù)上揚(yáng)

新“國五條”細(xì)則的出臺，在對住宅市場造成劇烈震蕩的同時，或?qū)㈤g接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。不少業(yè)內(nèi)專家指出，對住宅限購、限貸等調(diào)控政策的持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動北京、上海等一線城市的寫字樓、商鋪和商用公寓價格，預(yù)計商用物業(yè)今年價格漲幅或?qū)⒚黠@。

面對新“國五條”重申對住宅購房“限購”、“限貸”等調(diào)控政策不動搖，并提出要對房價上漲過快的城市及時采取限購措施及建立穩(wěn)定房價工作問責(zé)制等內(nèi)容，一位長期從事商業(yè)地產(chǎn)研究的市場機(jī)構(gòu)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》指出：“堅持對住宅的調(diào)控，這對商業(yè)地產(chǎn)來說是一個極大的利好，未來將有更多的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。近年因住宅持續(xù)調(diào)控而大熱的商業(yè)地產(chǎn)，將來還會更旺。”

SOHO中國有限公司（00410.HK）董事長潘石屹不久前在公開場合表示：“我們從歷史數(shù)據(jù)來看，北京的辦公樓空置率只有2%。基本上北京就沒有空著的辦公樓，這是從來沒有過的。就辦公樓來說，空置率一般會在10%、8%或7%，而北京現(xiàn)在只有2%。北京的辦公樓租金在不斷上漲，這也是市場變化的規(guī)律。所以我們在租辦公樓的時候一點兒都不發(fā)愁，尤其是那些有地鐵經(jīng)過的繁華地段。”

而實際上，由于近年來北京老牌寫字樓聚集區(qū)的租金不斷升高，一些“老客戶”已經(jīng)不斷搬離尋找寫字樓“價格洼地”。

由于世道不好，不少金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)無力承擔(dān)位于北京金融街的老牌辦公地。一位基金公司負(fù)責(zé)運營的副總經(jīng)理在接受媒體采訪時曾無奈地表示：“租金壓力真的很大。這兩年成立的基金公司幾乎無錢可掙，而租金卻是節(jié)節(jié)上漲。考慮到股東們的盈利指標(biāo)，對于這些公司來說，搬遷是一個現(xiàn)實的選擇。”

繼2011年北京寫字樓租金大幅上漲后，2012年北京的寫字樓市場表現(xiàn)依然搶眼，不僅以年內(nèi)租金累計上漲21%領(lǐng)跑一線城市，CBD、金融街等區(qū)域的寫字樓租金水平甚至排進(jìn)了全球最昂貴寫字樓場所前10名。

近兩年來，北京的高檔寫字樓空置率一直很低。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，租金連續(xù)兩年猛漲，主要是北京寫字樓開工和施工量同比下降，導(dǎo)致寫字樓供應(yīng)量緊俏。而在現(xiàn)有的核心商圈寫字樓租賃市場顯著凸顯供不應(yīng)求，漲價在所難免。

因此一些企業(yè)已經(jīng)不再只顧“面子”，而是選擇性價比更高的區(qū)域設(shè)立辦公場所。位于北京西南五環(huán)的諾德中心便是一些企業(yè)的重點選擇之一。

一位文化企業(yè)負(fù)責(zé)人郭先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，他之所以把公司從繁華的東二環(huán)搬至諾德中心，就是看中這里的升值空間：“我購買的面積一部分做自我辦公室用。一部分我用于出租。這要比投資住宅安全高效。”

諾德的優(yōu)勢

“兩年前，我頂著寒風(fēng)來這里看過好幾次。”郭先生在對記者回憶當(dāng)年奔赴諾德中心“探盤”的情景時說，“我覺得當(dāng)時的選擇和決策是十分正確的。這里的價格合適、升值空間明顯、區(qū)域有發(fā)展?jié)摿Γ@些因素對于我們投資者來說都是十分必要且有利的。”

在京城的商業(yè)寫字樓領(lǐng)域里，諾德中心備受業(yè)內(nèi)人士推崇。作為“諾德”品牌在京的首個綜合體項目，這個面積達(dá)到45萬平方米的綜合體在2012年熱銷30億元，成為了眾多企業(yè)及投資人爭相追逐的明星項目。

中鐵華升總經(jīng)理王景明告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“我們中鐵華升先后在北京、深圳、大連、包頭、廣州、青島、濟(jì)南等地成功開發(fā)了一系列里程碑式的項目，其中樓高超過200米的項目就多達(dá)5個，例如深圳諾德中心、大連諾德大廈和青島諾德中心等。可以說，我們的每一個項目都是區(qū)域性地標(biāo)項目。”

地標(biāo)性項目是一些企業(yè)在尋找辦公地點時的重要參考指標(biāo)。一位企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者：“在商業(yè)領(lǐng)域，我們民企如果能在地標(biāo)性建筑里辦公，會更容易與客戶達(dá)成交易。”

北京諾德中心位于北京市中關(guān)村科技園區(qū)豐臺科技園。中關(guān)村科技園豐臺園是一個擁有20年歷史的國家級開發(fā)區(qū)，也是我國首個提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)，在過去20年的發(fā)展中已經(jīng)取得了輝煌的成就，如今又進(jìn)入了“東進(jìn)西擴(kuò)”這一向園區(qū)周邊規(guī)劃、開發(fā)的戰(zhàn)略時期。

王景明告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，北京諾德中心正是園區(qū)“東進(jìn)”戰(zhàn)略的首個項目：“這是一項代表整個園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)桿式項目。諾德中心的破土動工標(biāo)志著豐臺科技園‘東進(jìn)戰(zhàn)略的正式啟幕。”

負(fù)責(zé)具體操盤諾德中心項目的中鐵華升子公司諾德置業(yè)有限公司（下稱諾德置業(yè)）項目總經(jīng)理李新春認(rèn)為，諾德中心與其他商業(yè)地產(chǎn)項目相比，主要有三大優(yōu)勢：“第一，北京諾德中心是中關(guān)村科技園豐臺園‘東進(jìn)戰(zhàn)略的首個項目，可以說我們是站在巨人的肩膀上，與園區(qū)共同發(fā)展；第二，諾德品牌擁有強(qiáng)有力的母公司后盾，我們在深圳、青島等地開發(fā)了多個地標(biāo)級城市綜合體項目，擁有非常豐富的經(jīng)驗；第三，我們是站在城市、社會的角度，以城市運營商的理念來做項目。北京諾德中心超過200米高的建筑體填補(bǔ)了區(qū)域乃至城市的空白。”

“諾德中心一期三棟寫字樓能夠在一年之內(nèi)全面售罄，除了有強(qiáng)大后端支撐外，諾德中心更是各家企業(yè)展示品牌、樹立形象的絕佳選擇。” 諾德置業(yè)項目副總經(jīng)理劉巍在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時表示，“諾德中心提供的頂級配套設(shè)施可以說是整個京西南地區(qū)高端寫字樓中的典范。除此之外，諾德中心的發(fā)展思路契合政府規(guī)劃，對于進(jìn)駐的企業(yè)而言，在享受國家級科技園區(qū)諸多優(yōu)惠政策的同時，也使得公司資產(chǎn)得以保值升值。”

對話

北京諾德中心，京南的商務(wù)新地標(biāo)

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：如果說諾德項目在其他城市打下的是品牌基礎(chǔ)，那么北京諾德中心在整個諾德品牌的發(fā)展上起到的是怎樣的作用呢？

中鐵華升總經(jīng)理王景明：北京諾德中心可以說是諾德品牌的延續(xù)，同時也代表著我們諾德品牌的升級。作為諾德品牌“立足北京，布局全國”的戰(zhàn)略布局核心項目，北京諾德中心是諾德品牌在積累了多年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗后的一次集中展現(xiàn)，是在全國打響諾德品牌的重中之重，也是我們諾德品牌未來開發(fā)項目的一個標(biāo)桿。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：未來北京諾德中心全面落成之后，會給北京市中關(guān)村科技園區(qū)豐臺科技園及整個北京西南地區(qū)帶來怎樣的影響？

中鐵華升總經(jīng)理王景明：眾所周知，現(xiàn)代都市的快速發(fā)展促進(jìn)了城市綜合體的誕生，城市綜合體的出現(xiàn)也在不斷推進(jìn)著現(xiàn)代都市的發(fā)展進(jìn)程。作為中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園“東進(jìn)”計劃中第一個綜合體項目，北京諾德中心城市綜合體的誕生，標(biāo)志著園區(qū)將邁入大都市時代。這里匯聚高端總部寫字樓、總部獨棟、國際時尚商業(yè)中心、總裁行政公寓和會議中心等多元業(yè)態(tài)，集高端商務(wù)辦公、休閑購物、餐飲娛樂、高端會議與高端居住于一體，在北京西南地區(qū)打造出一個功能完善、業(yè)態(tài)互補(bǔ)的一站式都市商圈，進(jìn)駐者可以在這里輕松享受都市便捷。

200米超高寫字樓的落成，無疑也將成為整個京西南區(qū)域的標(biāo)桿性建筑，這對于整個園區(qū)乃至京西南而言都將是一個很好的形象提升，填補(bǔ)區(qū)域缺乏地標(biāo)性建筑的空白，從而吸引更多的企業(yè)入駐，帶動整個區(qū)域的發(fā)展。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：北京諾德中心在北京市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中會是一個怎樣的地位？

諾德置業(yè)項目總經(jīng)理李新春：我認(rèn)為北京諾德中心在整個北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中是一個里程碑式的項目，它的出現(xiàn)不但填補(bǔ)了京西南地標(biāo)建筑的空白，更是一個引領(lǐng)北京南城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)桿項目。眾所周知，北京正在大力發(fā)展南城區(qū)域，而就北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模來看，南城地區(qū)還沒有哪個項目能夠代表南城的商業(yè)地產(chǎn)，而我們的北京諾德中心，無論是在建筑高度、品質(zhì)高度，還是在誠信高度都可以說是南城的一個標(biāo)桿性項目。

諾德品牌的發(fā)展戰(zhàn)略就是“立足北京，布局全國”，可以說作為我們品牌在京的首個綜合體項目，北京諾德中心擔(dān)負(fù)著樹立品牌形象的重任。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：對北京諾德中心的超高層寫字樓有著怎樣的期待？

諾德置業(yè)項目副總經(jīng)理劉巍：縱觀北京商圈格局：東有CBD，代表著世界級商務(wù)高度；西有金融街，代表金融商務(wù)高度；北有中關(guān)村，代表科技產(chǎn)業(yè)的高度。唯有京南缺乏商務(wù)地標(biāo)。

在我看來，北京諾德中心200米超高層寫字樓的出現(xiàn)，就是要填補(bǔ)這一空白，以鶴立之勢，擘畫京西南城市天際線，建立區(qū)域性地標(biāo)，問鼎京南商務(wù)制高點，成為京西南乃至整個京城的商務(wù)新地標(biāo)，吸引更多的企業(yè)進(jìn)駐，真正成為升級版總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。