淺談房產測繪存在的問題及對策

徐美

【摘 要】 房產測繪是房地產登記的基礎工作，其與房屋建筑面積計算管理是房地產管理的一個重要職能，是政府對房屋權屬和面積進行管理和計量監督的基本手段。結合房產測繪的重要性，分析目前房產測繪中存在的問題，并就如何解決這些問題提出對策。

隨著城市化進程的加大和住房制度改革的進一步深入，房地產市場快速發展，為房產測繪帶來了很好的發展機遇和新的挑戰，對房產測繪提出了新的要求。

一、房產測繪的重要意義

房產測繪作為對房屋面積進行測算的測繪技術手段之一，在當前有著重要的意義。其重要性和作用表現在如下幾個方面：

（1）為房地產管理提供依據。房地產行政管理包括對房產、地產和所有權人及使用權人的管理。在房地產經濟運作中包括對生產、流通和消費者之間的宏觀調控。房地產行政管理是一種政府行為，具體表現為房地產產權產籍管理、房地產開發管理、房地產市場管理、房地產行業管理和住房管理等。這些管理工作千頭萬緒，但歸結為一點，即它們都離不開房產圖和房地產測量作基礎。例如產籍管理就是通過房地產測繪、調查及其資料，方能進行產權登記，并健全產籍資料的。從這個意義上說，沒有房產測繪就沒有房產產籍管理。

（2）為城市建設等籌集資金服務。作為城市第三產業的房地產業，是城市建設資金的重要來源，有人稱為“聚寶盆”可以說，城市開征與土地和房產有關的稅種，都離不開房地產勘測這項基礎性工作，此外，城市基準地價評估的工作底圖等都依賴于測繪資料，房產圖和地籍檔案給這些活動的策劃人提供了必備的房地產信息。

（3）為城市規劃和發展服務。城市規劃的重要性除城市建成區的合理布局外，非農業建設用地的控制和農田菜地的保護是非常重要的，它關系到城市發展遠景、生態平衡和生存環境的改善。這些規劃的落實，除軟科學保證外，房地產圖件和土地利用圖是主要資料保證。此外，房產測繪為城鎮住房制度改革服務，它能提供住房變化信息，為房地產管理信息系統的建立和運行提供資料。

二、房產測繪中存在的問題

（1）房產測繪市場發育不完善，行業監管不到位。盡管房產測繪作為一項專業技術服務走向市場，實行政企分開、納入競爭和監督機制，但由于房產測繪市場發育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為，擾亂了市場秩序。比如個別測繪公司賄賂地方房產管理機構人員，達到以行政手段強制指定業主委托該公司進行房產測繪，在社會上造成了惡劣的影響。此外，壓低價格承接業務也是一個很嚴重的問題。一些房產測繪公司在競爭中大打價格戰，以折半價甚至更低的價格承接業務，導致市場收費一度混亂，其利潤空間相當小，甚至會虧本。這種現象持續下去，將形成惡性循環，不利于測繪機構的生存發展。目前，有關房產測繪成果的質量保證體系和監督管理體制以及相關法律法規還不完善，測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠，缺少對測繪企業的資質審查和技術指導，對測繪成果質量監管和檢驗不到位，不利于保護產權人的合法權益。

（2）成果質量監督不力。房產測量機構和政府管理部門脫鉤改制后，缺少房產測繪成果的鑒定監督機構是當前各地普遍存在的問題。有些房產測量規范中比較含混不清的地方也成了分攤有誤、推卸責任的借口。許多對自己房產面積持有懷疑態度的百姓，面對尤如天文數字的測繪報告，看不懂，心里又沒底，無可奈何地往返于開發商和測量公司之間，最終使矛盾激化。

（3）測繪行業管理不統一。目前，縣（市）一級的測繪，特別是城市規劃部門的規劃設計測繪，土地管理中的地籍測繪，基本上是各行其是，各取所需。城市規劃部門按規劃設計要求進行了測繪，土地管理部門為了自己的需要，也進行了地籍測繪。而事實上，城市規劃測繪與地籍測繪有很多共同之處，很多屬于重復測繪生產。而部門因資金、技術等所限，很難進行產品深加工，進行必要的產品成果深入分析研究。這樣，既造成了生產資金的浪費，又造成了資金短缺，不利于測繪事業的發展。

（4）從業人員素質有待提高。房產測量人員應為熟練掌握法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前從業人員基本素質普遍偏低，專業技術人員非常缺乏，房產測繪工作水平較低。

三、應對房產測繪問題的對策

（1）加快房產測繪市場化步伐，規范并形成競爭有序的房產測繪市場。首先，實行測管分離和測繪市場準入制。加強行業監管力度，防止和制止亂掛靠亂收費現象，規范市場行為；加強測繪機構和資質管理，控制市場準入，推進開放房產測繪市場步入市場化、專業化、法制化的軌道。其次，加強行業自律，加快建立房產測繪誠信體系。嚴格按照市場機制運作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等破壞行業規矩的行為；房產測繪單位應對其測繪成果承擔法律責任，對個別在測繪中不執行國家標準規范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處，追究相關責任。

（2）建立房產測繪信息系統平臺，統一管理，加強交流與合作。測繪部門和房產管理部門應通力合作，制定規范的房產測繪操作規程和統一的技術標準細則，建立房產測繪技術信息系統平臺，形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監督機制，達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術統一管理、指導、交流與資源共享，又能推動行業技術進步；既規范房產測繪行為，又能確立房產測繪成果的權威性，維護房地產市場的正常秩序。另外，利用測繪行業協會和大專院校的測繪專家進行技術指導，促進地區間交流與合作，互通有無，以達到房產測繪工作平衡發展。

（3）加強業務培訓，提高房產測繪上崗人員的專業素質。一名合格的房產測繪從業人員不但應具備測量的專業知識和相關的房地產知識，還要具備高度的責任心，嚴格按照《房產測量規范》和有關法規開展房產測量工作。對于西部測繪人才欠缺的地區更需加大扶持力度，做好房產測量各項業務培訓工作，提高上崗人員專業素質；加強數字技術、計算機技術和網絡技術的應用，提高房產測繪的科技含量。建議做好兩個“建立”，即建立房產測繪人員上崗考核制度及定期培訓制度，盡快實施“注冊測量師”制度；建立測繪人才專家庫，利用行業專家力量，探索房產測量中的“高精尖技術”，為測繪企業和測繪行業技術革新、推廣提供必要的人才和技術保障。

四、結語

總之，房地產測繪單位要充分認識到測繪業發展的廣闊前景，同時要根據市場發展狀況，制訂相應的發展策略，促進企業的發展，有效地推動房地產業的發展。

參考文獻

[1] 任宇.推行房產測繪市場化應注意的問題[J].科技創新導報. 2008（2）

[2] 朱偉.提高房產測繪工作有效性的幾點思考[J].科技信息.2010（21）