修繕難度大 持有成本高 古宅投資真的有利可圖？

史瑩

前不久，讓功夫巨星成龍深陷輿論漩渦的「古宅捐贈事件」，激起了公眾對古宅市場的關注。其實早在著之前的很多年，古宅投資已經成為嗅覺敏銳投資者的標的物。據知情人透露，成龍要捐贈這批古建築是其在20年前購得，當時估值在數百萬元（人民幣，下同）左右，現在市價已經過億，升值近百倍。

10年前，北京四合院的價格僅為每平米5，000元左右，一套百平米左右四合院僅50萬還有的談，仍鮮有人問津。而2013年，一套完整的四合院如果裝修精良，售價上億也並非天方夜譚。這些高價院落，多為落魄的「大宅門」後人持有，集中在鼓樓、什剎海附近。據傳，李嘉誠在什剎海也擁有一處倚欄觀海的豪宅。鼓樓附近中介機構銷售人員說：「這些位於什剎海邊上的豪宅，動輒10萬元甚至幾十萬元一平米。如果是保存完好的清代建築，那價格就不論平米算了，完全是持有者想開多少就多少。如果是確有購買意向的買家，經過他們初步的審核資產，才會介紹給這些古宅擁有者。」

物以稀為貴的真理在這裡體現的淋漓盡致。據數據統計，什剎海附近可作為商品房出售的古宅數目不超過百座，賣一套少一套，如果購房者是這個月買的，下個月脫手，價格一下增長30%也不是難事。

數據顯示，在2003年，一套100平米左右，比較精美的古宅價值僅4萬元，現在為百萬元上下，10年間翻了數十倍。而現在，100萬元在一線城市，恐怕連一套市中心50平米的中等公寓都買不到。相對低廉的價格，尚未啟動的市場，無疑讓投資者有了一線對古宅投資獲利的期望。

數據顯示，安徽省徽州地區明清時代古宅，現在售價約為45萬元左右一套。這些古宅保存雖不盡完好，但每棟都有其背後的故事及一份化不開的歷史厚重感，不少梁、柱、窗櫺皆為明清時期工匠所刻，工藝精湛，花紋優美。現今一對品相中等的清朝雕花窗，價格也在萬元上下，若質地為貴重木材，拍賣到數十萬元也並非難事。擁有了古宅的同時，可以說同時擁有了許多價值不菲的古董。

機遇與風險並存

看似很美好，但古宅投資並非是一個一本萬利的買賣。因為投資古建築並不是簡單的拆和搬，除了少數就地保護的，多數古建築要經歷搬遷、修繕等工作，時間跨度很長，業內人士建議投資者在掏錢之前多做考量。寧波月湖附近的古宅出租價格為每年60萬元，合同明文規定承租者必須同時肩負保養及修繕工作，而古宅的修繕保護是一項很大的投入。

蘇州工匠朱華明是成龍手裏古建築的修繕者。他表示，古建築修繕絕對是項技術活，有的時候不得不為一個構件，一塊材料花費大量時間和金錢，「有一次為了找一根直徑約70釐米的清代早期香樟木雕花，花了整整一年時間。」

最終這9座古建築花了朱華明和團隊7年的時間，成龍也前後付出了數千萬元的修繕費用，大大超過當初的收購價。

同時，政策的不明朗也為古宅投資蒙上了不穩定因素，政策上對古宅是否為古董的爭論一直沒有明確的定論。古宅集中的徽州地區，有些地方就禁止1911年以前、具有歷史價值的古建築買賣、拆遷，安徽省出文規定，禁止徽派古建築遷往外省。

遷出的成本及風險大於原址修復，它包括高昂的拆卸費、專業編號人員費、運輸費、復建費。這些費用加在一起，根據古宅的建築規模不一、材質不一、建築構造複雜性不一，一套200平米上下的古宅遷出，最低花費要到每平米一萬元左右。即使如此，若政策允許，古宅的投資價值還是不可小覷。

借鑒國外古堡投資模式

國外古堡投資模式基本上分為以下幾個大類：自住、租賃、改建為博物館、葡萄酒莊園。國外古堡根據其地理位置及修繕程度，價格高低不一，法國距離市中心及機場50公里以內的修繕完好、電力及設施齊備的18、19世紀古堡價格約為每套5，000萬元上下；阿姆斯特丹古堡每平米不過1，566元，整套不過600萬元。

除去這些一次性的投入，更為重要的是持有成本。美國通常會對房產收18%左右的房產稅及13%左右的公共事業費，由於房屋功能不同，稅率也會隨之改變，如果改建成公共博物館等場所，或許不需要支出這部分費用。與中國不同的是，對於大型建築，美國採取的是可商談政策，只要理由合理，很有可能談成一個固定稅率，按年收取。一般來說，古堡每年的維護成本在45，000至60，000美元。

如果改建為古堡酒店，根據離市區的遠近，每間房間基本可以租賃到50～500美元/每日。假設古堡為僅有15間房間的小型城堡，以每年50%的入住率來計算，以最低房價和最高維護費為計算基準，每年可盈利約56%。若改建成博物館，收入比較低，但相對的維護費也更低。若投資葡萄酒古堡，風險性更大，盈利多少與企業管理和自然原因密切掛鉤，一般酒莊投資回報率在5%上下。