人多，房少

龔小鋒 劉楊

限價政策使得開發商放緩入市速度，造成的直接后果并非是房價的應聲而落，而是市場供應的突然緊張。

7月份日光盤頻現，其中包括中國鐵建國際花園、首開熙悅山、中建國際港、中冶藍城先后“日光”。“日光盤”背后集聚著多重矛盾，短期內被放大的供需矛盾，使得市場上更多人參與搶房，購房者買房難的問題，被進一步激化。

需求爆棚

由于新增供應的多數項目都位于六環以外，剛需購房人群的選擇范圍外移趨勢更加明顯，大部分只能選擇靠近六環甚至六環外的區域。

7月31日，位于北京大興天宮院板塊的金融街融匯售樓處門口放著“暫時關閉”的告示牌，只接待前來簽約的已購房客戶。在10天前，這里剛結束一場“搶房大戰”——600多套房源開盤數小時就售完。

比金融街融匯早一天，同處大興的另一項目中建國際港開盤。當日1462套房源售罄，37.9億元的單日銷售金額，則創下了2012年以來全國房地產市場新的成交額紀錄。

開盤即售罄，已不再是近期樓盤銷售的個案。除以上兩個樓盤之外，首開熙悅山開盤當天“日光”，多半拿著號牌的購房者根本就沒能進入選房大廳；而很少出現“日光”的別墅市場也似乎受到感染，龍湖雙瓏原著首期開盤幾小時便被認購一空，鴻坤林語墅34套房源在開盤當日也被清空。

鏈家地產分析師張旭認為，近期一批完成預售審批的項目開始加速出貨，積累一段時間的購房需求集中爆發。從市場實際表現看，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數樓盤入市后消化周期縮短。

過去，如長時間不開盤，購房者可能會逐步流失。但目前剛需項目似乎已經不再擔心購房者。更值得注意的是，近期開發商驗資環節被提前到選房之前。

包括金融街融匯、保利春天里等樓盤都要求購房者排號時出示存款證明，而上述兩個樓盤所要求的存款金額都在60萬元以上。開發商的目的是通過驗資環節了解有效蓄客量，從而順利實現“日光”。

據記者了解，上半年許多樓盤都經歷了“被捂盤”。例如金融街融匯、首開熙悅山、中國鐵建國際花園取預售證的時間均達數月，甚至半年以上。

供需失衡致量跌價漲

在“日光盤”頻現的銷售背景下，樓市供應量與成交量卻表現出下滑的趨勢。據亞豪機構統計，截至7月28日，7月份北京僅有21個項目開盤，與上月33個項目的開盤量相比，供應量萎縮了近四成。

在成交量方面，據鏈家地產統計，截至7月29日，7月新建商品住宅（含保障性住房）網簽量達6000套，比6月同期減少35.8%。

成交量的下滑并非來自于需求的萎縮。金融街融匯三期開盤前，蓄客人數與房源比例就達到了4：1，而中鐵國際港開盤當日，就有許多客戶因排號靠后空手而歸。

亞豪機構市場總監郭毅指出，在限價政策以及土地儲備總體不足的前提之下，項目入市積極性普遍低迷，今年以來月度開盤項目最多僅30余個，供應的持續低迷也使得7月成交出現階段性低點。”而據多家機構數據顯示，目前北京樓市的庫存維持在6.5萬套的低水平。

與往年不同的是，成交量的走低也并未帶動價格的回落。根據亞豪機構統計數據，在成交量下跌的7月，北京商品住宅市場成交均價為24815元/平米，這一均價水平超越了2011年2月的24459元/平米，成為歷史新高。

分析機構普遍認為是成交結構的變化拉高了成交價。值得注意的是，現房銷售成為了當前市場新的動向。中海地產華北區一名負責人表示，北京對現房銷售“限價”相對較為松動，部分開發商傾向于轉為現房銷售。這也在一定程度上拉升了新建住宅市場的成交均價。

剛需盤“以價換證”

從限價令施行以來，樓市供應集中的通州、大興、房山等區域，多個樓盤同一時段開盤的情境已難覓蹤影，取而代之的是蓄客、再蓄客。

以大興天宮院為例，今年僅有1個項目開盤。金融街融匯三期售罄之后，保利春天里計劃于最近開盤，記者致電該項目銷售人員了解，雖然已進入了排號流程：“但并不能確定在8月份就一定能夠開盤。”

并不是所有樓盤都傾向于延期開盤以待“限價令”松綁，在開放商看來，關鍵還是定價難。

據記者了解，包括金融街融匯、中國鐵建國際花園、中國水電云立方等多個項目申領預售許可證的次數都在3次以上，而每次都是和住建委在售價方面進行著“討價還價”。中國水電云立方銷售人員就向記者表示：“上半年本來都準備以16500元/平米均價開盤了，但住建委的意見是16300元/平米，最終還是黃了。”

從已售的項目來看，在7月份北京獲得預售許可證的9個剛需項目中，中建國際港、首開熙悅山、金融街融匯、中國鐵建國際花園、中冶藍城5個項目全部在開盤之后很快售罄，而這正是“以價換證”的結果。

以中建國際港為例，開發商對外宣稱的房屋開盤均價是24500元/平米。而周邊2010年以后交付的次新二手房，價格普遍已在29000元/平米到33000元/平米之間。

對于類似“買到就是賺到”的樓盤，業內有聲音指出，政府以價格審批指導的方式，幫購房者和開發商“砍價”；而對于“不聽話”的開發商，政府不核發預售證，不準其銷售。

由政策的出發點著眼，干預售價無疑是抑制高房價最有力、最有效的做法。然而，樹欲靜而風不止，上有政策下有對策早已成為開發商的共識。在限價政策的持續發酵中，開發商所采用的拆分精裝修和驗資手段，實質性地提高了購房門檻。

高端盤遭配額管制

來自北京市住建委的信息顯示，菜市口附近的四合上院仍有房源沒有網簽，但記者致電該項目售樓處獲知，在7月3日取得預售證后不久，四合上院已經售罄。

四合上院只是高端項目“成績驕人”的一個縮影。據了解，今年入市的高端項目都取得了不錯業績。例如近三個月取得了預售證的九章別墅、龍湖雙瓏原著、鴻坤·林語墅三個別墅新盤都處于清盤狀態，而龍湖雙瓏原著和鴻坤林語墅開盤當日便銷售一空。

事實上，供不應求已成為高端項目的普遍現狀，究其原因還來自于“限售”政策。此前有媒體報道，北京原則上對單價超過4萬元的樓盤執行“每月僅批一個新盤預售許可證”的配額限制。

“我們計劃要在8月10日之前取得預售證，我的同事告訴我，如果想按計劃拿證，前提是一分錢都不能漲。”融科千章墅開發商融科智地北京公司董事總經理張筱菁近期對媒體表示，公司決定放棄漲價，二期擬售價格將維持一期的水平。

“北京能買得起上千萬房產的購房群體，來來回回也就是那幾萬人。” 北京中原市場總監張大偉指出，高端樓盤的居住屬性還是第一位，投資作用只是一個附加值。“高端盤的銷售雖然有一定的周期性，但當前更多的原因還是供給太少，凸顯了緊張的局面。