十年調控 越禁越豪

豪宅市場 巋然不動

自“8.31大限”以來，地產調控浪潮接連不斷。十年來，政府密集發文規范房地產市場，調控力度甚為少見。

盡管如此，豪宅市場卻依然保持著良好的市場走勢，其中雖然也曾經歷過銷售放緩的階段，但富裕階層對于豪宅的趨之若鶩，促使豪宅市場保持良好走勢。同時，部分開發商也跟隨著政策走勢，調整著自己的豪宅營銷策略。

2006年國務院出臺政策規定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。一些開發商為了應對這個被稱為“70/90”的政策，想出了建造“一房兩拼”接戶型的法子。

一位購買中關村某項目的業主告訴記者，他買房時，開發商特意告知，將兩戶型之間的承重墻換做非承重墻，以滿足客戶必要時收購鄰居家、二戶合一戶的潛在需求。高端項目拼接“拼接法”讓開發商規避政策可以說是鉆了一個空子。

而隨著2013年京版國五條細則落地，豪宅的金融杠桿再度發威。根據北京住建委的網簽數據統計，京版國五條細則發布一周內，北京全市新建商品住宅網簽總量為2845套，日均網簽僅為406套，比3月份下跌37%，二手住宅日均網簽量更是較3月份大跌83.2%。與此形成鮮明對比的是二環內豪宅市場銷售穩定，根據區域在售某豪宅銷售人員透露，房貸新政對項目銷售并沒有明顯影響，與新政之前相比，近期項目到訪數量也沒有明顯變化。據了解，某豪宅入市以來，雖然歷經市場多次調控，但始終成交量穩定，目前已完成逾70%的銷售。

對此，業內人士指出，高端樓盤有非常明確的購買群體，購買人群對樓盤價格的變化幅度敏感度較弱，因而，這類產品的價格和成交一般不會因為政策調整而出現大的浮動。

“事實上，這正是豪宅成為投資品的原因之一。”中經聯盟秘書長陳云峰表示，類似的行情曾在之前的調控中多次上演。例如，2010年“國十條”提出“二套房50%首付、1.1倍利率”之后的一個月內，北京4萬元/平方米以上公寓成交未見明顯波動，均價甚至逆市反漲。

之所以，豪宅能夠不為政策所動，在于豪宅的增值屬性，給予了財富人群充足的資本安全感和信心，因為豪宅不被市場左右。“在每次的房產調控中高端市場都表現堅挺。縱觀豪宅市場發展歷程可見，豪宅供給市場受政策影響不大，在種種政策限制之下繼續發展。”東匯置地投資管理有限公司CEO 劉東指出。2003年“8.31土地政策”之后，2004年豪宅市場出現了供應放量的階段，高端產品成為市場主流。并保持了強勁的走勢，并使原本就占有優勢地理位置的高端住宅項目資源更加稀缺，價格不降反升。

“豪宅受新政影響有限，由于豪宅客戶的購買力比較強，樓市轉寒后雖然也會受到一定的影響，但波動遠遠沒有普通住宅市場劇烈。”業內地產人士劉勛表示，目前北京高端項目購買者多為長線投資型業主。他們的投資趨于理性，不會受到市場恐慌氣氛左右，對其持有的房產絕不會輕易出手。尤其房產并非其投資的唯一途徑，即使房價出現一定回調，也不會很快撤出拋盤。豪宅作為一種資產，保值增值性突出，在通脹預期嚴重的情況下，對于豪宅購買者是一種非常好的抵御通脹的產品。

顯然，在當今的金融背景下保值增值能力較強的高端項目，再度成為頂級人士的資金避風港。調控也無從限制得住真正有需求的高端客戶的購買。

“北京真正的高端物業不會超過1萬套，”21世紀不動產負責人表示，“從需求量上來講，北京的千萬級富豪和億萬級富豪人數遠遠超過豪宅套數，一線城市中心區房價已經不能用本地居民的收入水平來衡量了。未來北京乃至上海的豪宅的銷售不成問題，高端產品的江湖地位不可代替。”

此外，在需求不變的情況下，高端項目的稀缺價值還將繼續發酵。

據了解，北京市住建委對新建商品房價格進行管理規定，“新盤取得預售資格的時候要報價，報價不能高于該樓盤此前的成交價，也不能高于周邊同類品質商品房的價格”，否則將“不發預售許可證”。這被認為是對北京國五條細則中“加強對開發商管理，提高商品房預售門檻”的北京“限價令”。而這一政策的實施將對高端市場供應構成致命影響，不僅新盤入市門檻大大提高，已入市項目后期也面臨同樣問題。相反，在售豪宅項目則有望獲得巨大的市場空間，尤其是可售房源本已十分稀少的市中心區域。

從目前二環內高端樓盤供應來看，二環內可供選擇的現房項目為個位數，除2012年現房入市的一個樓盤之外，其余項目均剩個位數尾房。“從今后樓市發展趨勢來看，高端樓盤供應還將受到進一步擠壓，但不能否認這一市場仍是樓市最堅挺的板塊。”業內人士表示道。

越禁越漲 豪者愈豪

“地產調控”執行十年間，全國主要城市的豪宅項目并沒漸趨“絕跡”。相反，豪宅項目的稀缺性引發投資熱潮，令豪宅項目越禁越漲。此外，土地稀缺與通貨膨脹使得一、二線城市開發商不得不按豪宅標準建造，使豪宅產品越禁越豪。

“別墅用地禁批十年，別墅產品未來的趨勢一定是減少的，存量的逐步減少使別墅的升值空間比較大。如老牌別墅項目麗宮單套總價由最初的1000萬元，已經賣到如今的4000萬～6000萬元。”亞豪機構市場部總監郭毅說。根據亞豪機構數據統計顯示，2013年上半年北京別墅市場成交均價為26198元/平方米，同比去年同期上漲7.5%。

土地稀缺為別墅創造“物以稀為貴”的市場價值的同時，也為高端項目提供了創造“被豪宅”市場空間。樓市傳媒董事長蔡鴻巖分析說，近些年土地競拍推漲中心城市地價，2010年限購政策之前，北京“地王”風起云涌一般出現。這也客觀上逼迫拿地企業不得不開發豪宅以應對成本高企的壓力。“被豪宅”在京城已是人所共知的事實。從現有格局和城市發展趨勢上看，北京五環以內區域都被視為城市中心區，都具備豪宅供應相匹配的需求市場。京城豪宅遍地正在成為人們不得不接受的現實。

蔡鴻巖表示，北京市區內房價最具抗跌性早已為業界所共知。集全國所有最優質資源于一個城市，同時又是全國人民奢望向往的目的地，北京近十年來市區內新建樓盤始終受買家追捧，房價節節攀升。而隨著北京城市的快速擴充和功能區的擴大優化，原先意義的豪宅區域，已不再局限于CBD、金融街、中央別墅區等區域。只要是市區以內，特別是臨近商務區和機場區域，都已名正言順地算作了豪宅區。

如此“魚龍混雜”的豪宅市場，投資熱度從未消減。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，當前豪宅市場活躍主要依靠一次性付款類客戶的支撐。在改善型需求逐步釋放的同時，已經出現針對高端不動產的資產投資需求回暖。而此前，專門研究高端豪宅的麗茲行市場研究中心也有類似調查顯示，千萬級豪宅貸款率僅為15%，多選擇全款購房，這部分客群的貸款率遠低于市場平均貸款水平。

自2007年至今，高端住宅價格標準不斷提高，2007年價格在2萬元/平方米徘徊，2009年已接近3萬元/平方米，2010年成交均價更是突破4萬元大關/平方米，之后一路上漲。2012年1月～5月高端住宅成交均價達到50062元/平方米，與2011年相比上漲0.4%。2013年3月份以來，北京56個公寓豪宅項目平均報價為71630元/平方米，北京公寓豪宅成交中套均總價1000萬元以上的產品占比為39%，套均總價500萬元以下的產品占比為42%，頂級豪宅與經濟型豪宅同時受捧，兩類產品共占據了總體成交量的八成以上。

北京中原房地產經紀有限公司投資顧問部總經理張坤昱對記者說，目前我國的投資環境一般，投資渠道單一，對于有大量閑錢的消費者來說，如何進行資產投資配比至關重要。股市、基金風險極高，不宜大額投入。房地產市場雖受限購限貸影響，交量萎靡不振，投資客離場，但對于房地產高端住宅而言，其稀缺性更加決定了它的保值性，投資性不言而喻。

張坤昱認為，高端住宅需求具有一定持續穩定性，主要是全國各地的富裕人群進京置業，雖然受限購影響，但這個需求基數很大，對高端住宅的需求持續不斷。這部分人群選購高端住宅的原因主要有三個方面：第一是滿足居住功能，包括一些追求身份象征的首次置業者；第二是一些為了追求生活品質的改善性需求者；第三是為了滿足部分人群的資產配置需求。