產業地產成行業新寵

白影

房企搶灘產業地產

最近幾年房產的持續調控，讓市場開始了一段時間的沉迷。在這次調控中引發了很多問題，關于是否住宅市場結束十幾年的黃金時代進入下半場、關于企業轉型、關于未來中國房產的可持續發展、關于行業會不會集中于少數大型企業等問題應運而生。但無論如何，地產領域的拓寬與精細化分工已經快速展開，促使產業地產市場擁有了大量進入者和準備進入者。

如萬通攜手TCL高調進軍產業地產，而在去年萬通又與匯源簽署了一份工業地產合作備忘錄，宣布對匯源集團旗下工業地產資源進行整合。另外，綠地集團也與鄭州市相關部門簽約開發總投資額高達130億元的濱湖國際總部產業園。

去年11月底，萬達4天內以33億元的代價接連競得通州兩塊地，用于投資建設萬達通州文化產業園綜合項目。該項目占地90公頃，總建筑面積120萬平方米，總投資達260億元。這是萬達涉足文化產業地產的又一投資動作。

除了傳統房企，海爾地產也打著產業擴張的旗號，在全國各地大舉建造自己的工業產業園區。2012年4月，海爾工業地產公司宣布將投資10億元，在鄭州經開區建設海爾產業園項目二期500萬臺空調生產基地項目。目前，海爾集團在全球范圍內的產業園項目超過20多個。

在深圳，天安數碼城、華南城、星河集團等開發商也紛紛建立了自己的產業園區。目前，天安數碼城在全國14個城市建立了以電子產業、創意設計為主的工業園、工貿園、科技產業園和城市產業綜合體等產業地產項目；華南城在深圳、南寧、南昌、西安、鄭州、哈爾濱等城市建立了物流產業園；星河集團則在坂田建立了一個建筑面積達180萬平方米的中小企業孵化基地。

而一項關于全國工業用地建設指標增長的數據，則不難窺探出房企進軍產業地產的擴張步伐正勁。據統計，2012年前三季度，包括北上廣深在內的24個樣本城市工業用地成交1197宗，同比增長17.35%，成交面積4800.15萬平方米，成交總額196.39億元。

“總體上看，中國房地產行業正處于牛市下半場和調控中場。一些關鍵的趨勢性變化值得企業重點關注，如以資源圈占為主導的粗放式增長及坐地生財式的時代基本結束，以品質品牌和規模實力為主導的專業化、規模化時代已經來臨；以土地紅利為主導的時代即將結束，以高周轉、精細化成本控制和品牌品質溢價為特點的時代已經來臨。”天驥智谷營銷總監王志強認為，從未來產業發展角度而言，當前政策層面正在從注重優惠政策向發展產業集群轉變，尤其是鼓勵戰略性新興產業的發展規劃方面，一些規劃與政策正在落地實施，未來戰略性新興產業的集群發展將迎來新的時機。

背后的利益

傳統住宅開發商放棄原有的老路不走而另辟蹊徑，足以說明產業地產背后的利益鏈條十分引人注意。據了解，傳統住宅開發已經進入低利潤增長時期，產業地產的周轉率開始超過住宅，類似華夏幸福基業、聯東集團這樣的產業地產商，周轉率甚至已經超過住宅開發商。據統計，產業地產商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地產商進入。

從歷年產業地產開發上市企業披露的年報來看，產業地產綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，產業地產開發企業的營利模式有房產銷售、物業租賃、物業經營、土地批租、基礎設施建設五種。

其中，土地批租的利潤率最高，但只有具備強大產業運營能力的開發企業才有可能獲得土地批租權。同時，房產銷售利潤是產業地產開發企業重要的利潤來源，具有快速回現、緩解開發企業資金壓力的特點。但單純的房產開發銷售與政府意圖通過調整土地供應結構來調整經濟結構的目的相背，實現難度會越來越大。

另外，專業的園區配套設備和服務，不僅可以大大增強產業園的招商、銷售能力，也使產業園擁有普通房地產項目所不具備的不菲的園區服務收益。園區服務和租金收益，也構成了產業地產中長期的穩定收益來源。

“住宅開發商進入產業地產領域，是房地產開發企業試圖做出某種變化，即對政府主導的市場需求的一種適應。從國家政策上來說，房地產開發企業開發傳統住宅項目的難度越來越大。但是從各地方政府的統計數據來看，房地產仍然是占據地方GDP增長的主力，政府從本身訴求上更希望將產業園區的開發與區域的產業結構升級相結合。然而政府在這方面的經驗又存在不足，因此如果有這樣的機會不僅能將房地產開發出來，又能幫政府帶來產業入駐，政府還是愿意給房地產開發企業一些低價土地進行開發，也免去了房企進行招拍掛爭取土地以及一級、二級、三級聯動開發的復雜步驟。”羅蘭·貝格管理咨詢（上海）有限公司全球監事會成員、高級合伙人兼大中華區副總裁吳琪告訴記者，產業地產相對更高的利潤、相對更好的土地資源和看上去更低的風險，成為吸引地產投資商進入產業地產的主要原因。但是早在很多年前，也有大型地產開發商希望自己能夠成為城市運營商的角色。然而，過去幾年政府的導向并不那么明顯，經過幾年的發展，如今這一趨勢已經逐漸明朗化。

對此，王志強也對記者表示，現在很多住宅地產開發商以及商業地產開發商都在整合公司的資金與人力資源開始涉足產業地產，這也將成為未來幾年的趨勢。產業地產并不是一次性收益，而是持續性收益。之前略遜于住宅與商業的原因，是其對于開發企業來說回報周期太長、回報率太低。如今，住宅地產與商業地產的開發難度，隨著政府的嚴格管控與城區地價的攀升而“水漲船高”。門檻的提高，讓中小企業望而卻步。相反，產業地產的利潤率雖然相比之下最低，但其開發風險也是最低的。

政府與企業的博弈

由于產業地產和政府合作較為緊密，它歸根結底是在為政府服務，企業帶來的稅收、產值都是政府政績的考核標準。同時，產業地產價值的提升更多的是體現城市發展，產業地產規劃也必然與城市規劃相輔相成。

在政府方面，追求高效增長的經濟與快速減少的資源之間存在矛盾，一方面要求經濟的快速發展，一方面又要考慮不可復制的土地資源日益減少，因此迫切需要一種高效可用的平臺既能實現經濟發展又能高效利用土地資源。在企業方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間存在矛盾，企業需要提高核心競爭力，就必須要求企業的成長環境日益優越。

伴隨著經濟全球化進入大融合時代，政府、企業兩方面的需求日益迫切，產業地產應運而生，傳統的工業開發區逐步向產業地產全面戰略轉型。

“現在幾乎沒有園區會像以前一樣無序開發和經營。幾年以前開發產業地產并沒有現在要求這么高，企業只要拿地、開發就可以了。但經常出現的結果就是住宅、商業配套銷售一空，在迅速回籠資金的同時，產業地產部分只是一個空殼，后期招商跟不上，導致并沒有產業投資人進駐。如今，經過政府與開發企業的多年博弈，強勢的政府會要求企業做好前期方案，并以產業為主導，才會給企業新開發的工業園區立項，且要求企業將招商與開發同時進行。”吳琪表示，開發企業在為政府帶來經濟增長與區域經濟發展的同時，也會相應地要求政府給予企業低價土地和商業地產與住宅地產的配比。

無疑，做產業地產往往需要比住宅規模更大的土地資源，這顯然離不開政府的支持。那么，產業地產開發商與政府的需求如何實現對接？

在跟政府合作過程當中，并不是企業自身的產業就可以滿足發展，政府希望通過開發商資源吸引更多的產業進駐，包括上下游的合作伙伴和客戶群，以便形成產業集聚。因此，產業地產開發商在與政府方面合作時，可能會面臨很多問題。

北大資源地產有限公司副總裁郭琳認為，無論是規劃還是產權的分割，都一定會遇到跟政策相悖的問題。如何將產業地產嵌入到城市的區域發展規劃，這可能是每個產業地產開發商都面臨的問題。其次是能力問題，企業是否有能力做取舍是不被項目壓垮的先決條件。再次是現金流問題，除了產品的快銷、慢銷，以及長短周期的結合外，金融如何整合成為現在困擾產業地產開發商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數只能通過融資平臺完成。現在全國工業用地相對充裕，缺乏的是資本實力的強力支持。產業園區不可能一開始就賺很多錢，需要很長時間的培育升級，如果沒有資本平臺保證和支撐很難撐到最后，所以資本是這個領域真正的晴雨表。

王志強也持相同的看法，他認為由于資本平臺的缺失，國內目前還沒有哪個產業地產商有強大資金后盾保證去做純持有，租售并舉更符合現狀。現在的產業地產項目，幾乎是賣得出去就賺錢，大家自然會靠銷售解決問題。但是在慢慢發展后發現，招商才會是產業地產面臨的真正問題，這將對運營能力、園區品質等提出更深的考驗。對產業地產開發運營商來說，能力比資源更重要，招商能力比現有的資源更重要。

對于產業地產開發商與政府對接，吳琪認為：“以前的傳統開發商和政府可能更多的是商業關系、合同關系，這種關系是短期的。而產業地產開發商與政府是合作關系，應更加注重戰略層面，關注于城市發展和城市整體規劃、發展思路的確立。”

因此，產業地產開發商要更積極地參與產業規劃分析，可以說產業規劃對產業地產是一個牽引作用，整個城市規劃對產業地產起著約束的作用。產業地產跟其他的產業地產或者是住宅類產品不太一樣，它本身有一個集群效應，所以從宏觀到微觀來講，從城市發展到具體的規劃分析和具體的項目而言，必須通過產業規化來實現指導分析的作用。反過來這種產業地產的效率也在對于產業規劃以及城市規劃進行不斷的反饋。具體來說，產業地產很多項目可能很多企業都碰到過，在很多指標不明確的情況下已經開展了各種各樣的工作，最后通過調整規劃來調整指標，這就是產業地產一個最大的不同之處，可以對城市規劃甚至產業規劃產生反作用的影響。

高“門檻”下的困局

由于進軍產業地產門檻高，雖然產業地產前景遠大，但并不是所有房企都適合向該領域轉型。產業地產對開發商的資金實力、后期招商能力要求較高，這成為實力不足的中小開發企業進入產業地產的攔路虎。

產業地產與傳統商業地產的最大區別在于目標客戶不同，商業地產的客戶是商家，而產業地產面對的客戶是政府與企業。產業地產在發展模式上不同于其他開發商，追求的是經濟、社會資源價值最大化，而不是企業價值最大化，其在將地產與其他資源整合的基礎上，更注重產業環境營造和軟環境建設，以及對區域產業升級的助力。因此，這也要求產業地產在立項之初要做好定位。

“由于產業的創新發展升級，目前產業地產已經由以往的加工型工業為主，轉向新能源、新材料以及高科技通訊等新興行業。這些新興行業不僅受到政府的扶持，中遠期有不錯的發展前景，更重要的是他們往往對于園區服務有較高的營建配套要求。”吳琪認為，另外不同的城市、不同的產業結構、不同的地段，將促使產業產差異也較大。企業在做定位之前，首先要從產業規劃上符合政府意愿并且要深入了解政府的期望，將這一區域的政府期望與區域條件相結合。而這期間開發商也要避免同質化的發生，優良的產業定位會帶動整個區域產業的升級。以華夏幸福基業為例，它從廊坊起家，當時我們為它規劃的是汽車零部件產業，事實證明我們的規劃是正確的，后期影響力也比較大。這源于北京擁有眾多大牌汽車企業，其汽車零部件供應肯定不會設在勞動力昂貴、土地資源稀缺的大城市核心區，只能選擇靠近大城市的邊緣區域以節約成本。

“產業規劃分析，重點是要解決空間資源如何配置的問題。在產業規劃里重點解決一下控規、土地政策等問題。首先是選址論證，可以說選址是產業規劃分析中最重要的一個環節。其中之一是交通，交通是否便利直接影響產業園區的發展；之二是土地政策，現在各地政府對土地實施了一系列政策，比如有一些是把稅收加在土地里面，有一些是對就業有反作用的措施；之三是產業政策，如果能利用這些產業政策，使客戶在這個區域能夠有興趣來參與產業地產，便能提升終端客戶吸引力，產業客戶是必須掌握的一點。對于自身的能力來講，到底有多大的招商能力、運營能力、融資能力，是決定產業地產項目能否順利推進的關鍵。”吳琪表示。

只有清楚了產業地產的核心價值，方可把握公司發展產業地產項目的定位和方向。首先，不動產的第一個核心價值是使用價值，產業地產也一樣，開發產業地產離不開它具體的產業客戶的使用價值。住宅的核心價值是給居住者提供好的居住價值，從地段、配套、物業、戶型、裝修等各個方面創造好的居住品質。產業地產也一樣，是給產業客戶提供優質的使用價值，從交通、產業聚焦、配套設施、政府政策、建筑功能等各方面提供好的使用價值。

“作為產業地產的開發者，研究并明確判斷自己的客戶是誰，是什么產業類型，就像研究住宅的客層一樣，只是會更加要求明確和精準。因為產業的跨度和類型特別多，對不動產的要求差異很大，不像住宅有更多的共性和可比性，所以困難更大。然后研究這些產業的需求和能為他們創造的使用價值，這樣才能逐步展開產業地產的前期定位、開發、招租或銷售、后勤管理等流程。”郭琳如此認為。

而未來產業發展的趨勢則是產業地產與城市化密切結合，產業地產正在由單純的園區向新城轉變，綜合化、社區化的趨勢越來越顯著。

未來趨勢將是形成所謂的產業綜合體，是融合了研發設計、商務辦公、高端制造，以及其他綜合型配套服務于一體的產業綜合體。這和我們平時看到的城市綜合體的概念有點相似，相對應地會形成一個產業集群，為特定的某個產業提供更好的生產研發或服務的平臺。

同時在發展理念上，產業地產也將越來越多地結合每一個時代或每一個階段的最前沿理念，如生態、環保、智慧、低碳、可持續發展等，這些宏觀層面的指導政策、對產業扶持的政策等都將迅速而深刻地融入到產業地產的發展中，起到重要的指引作用。

“從產品層面，賦予更高附加值的趨勢已經越來越明顯。”王志強指出，這種附加值有幾個維度，包括硬件產品上的附加值、配套設施的附加值以及產品服務體系上的附加值。即便是很多產業地產的產品未必有過人之處，但其在軟性附加值上更加精細，也會贏得市場青睞。而最重要的則是服務升級的趨勢，這也將成為未來產業地產商核心競爭力的重要體現。由于產業地產以產業為核心，以客戶服務為重點，運營商能否在整個產業鏈條中的一個環節給予相應的扶持和引導十分關鍵，這無疑是爭取客戶和市場的殺手锏。