產業地產 房產變局下的新熱點

長期以來，“管委會+融資平臺”是產業園區普遍的操作手法，然而中國經濟增長的放緩、企業投資意愿相對變弱以及各個地方政府對投資機會的競爭日趨激烈，政府招商舉步維艱，創新活力不足，以政府為主導的產業園區經營日漸出現弊端。與此同時，大量新生力量加入到園區開發中來，這些力量涵蓋多種背景，包括強勢的地產開發商、有實業背景的大型企業、專業的民營園區運營商以及外資工業地產開發商等，這些產業地產商以市場化的商業模式，正為產業園的發展帶來變化。隨著越來越多企業進入產業地產領域，如何做好產業地產運營，成為擺在地產投資人面前的一個至關重要的問題。

經過多年無序的開發和經營，政府對于產業地產的規劃開發越來越嚴格，強勢的政府會要求企業做好前期方案，并以產業為主導，才會給企業新開發的工業園區立項，且要求企業將招商與開發同時進行，因此精準定位變得尤為重要。

產業地產開發商更多的參與產業規劃分析，可以說產業規劃對產業地產是一個牽引作用，整個城市規劃對產業地產起著約束的作用。產業地產跟其他的產業地產或者是住宅類產品不太一樣，它不僅要考慮滿足單一企業的投資條件，而且要考慮產業集群的生成規律和發展所需要的生態環境。此外，在大的城鎮化發展的背景下，規劃還需要考慮其它的配套政策和條件。

我在羅蘭貝格公司工作了十八年，負責過多個產業園區規劃，其中包括寧夏化工產業園區、鄭州國際物流園等，特別是近幾年我最大的感觸就是做產業地產要深度發掘行業的發展規律，從而做好前期定位以便于后期招商，而地產只是一個載體，是配套的部分而已。目前，政府也開始慢慢從整體規劃開發這個角度開始考慮城市發展以及產業園區發展，無疑這個思路是極為正確的。我們也能夠看到，越來越多產業地產開發商以及各地方政府開始形成自己獨特的、成體系的發展模式。另外，也有很多區域開始考慮差異化的發展產業地產，同質化的發展帶來的結果就是難形成規模效應與規律。

我認為，未來的產業地產絕不會是簡單的幾個企業的組合，傳統建開發區的初衷就是讓企業聚集，更高效地建設基礎設施，政府的投資也更高效。未來的企業聚集則會根據不同產業的發展要求形成不同的聚集規律。從政府層面來看，它更想看到新的產業類型，來改變城市的產業構成，而另外一種需求則是在尋求原有產業基礎上缺失的，且能夠帶動區域產業完善的關鍵產業類型，這也是未來產業地產發展的一個重要特點。

在我看來，未來十年的產業地產發展會越來越艱難。在一個區域內，吸引產業的難度加大以及政府期望值的變高，使得企業在滿足政府要求的過程中，所付出的代價也就變得更大，對于后期的操作復雜性也就更高。未來產業地產開發商在滿足吸引產業的“硬條件”之外，更要關注在開發商業、醫療、教育等軟環境基礎配套上，如果沒有好的基礎配套，產業園區本身的吸引力仍然是有限的。因為產業園區不僅需要滿足投資人的條件，還需要考慮吸引人才等方面的需要。

在目前房地產的大變局下，僅僅靠住宅地產開發企業推動園區的發展是不夠的，政府在調控政策方面也需要有更多地思考和有針對性的政策設計。以西安的航空產業基地為例，為了吸引一些航空制造業的上下游企業，園區管委會對區域內的住宅價格通過補貼的形式加以控制，因為這些住宅項目建設的戰略意圖并不僅僅是盈利，而且是作為吸引人才、留住人才的手段。這才是一個良性的循環，而不是簡單的限價、限購政策。

在過去的十年里，房地產營銷策略經歷了巨大變化，從平媒、門戶網站、短信、客戶活動，到新媒體大流來襲，對于這一趨勢，我認為新媒體未來的吸引力會越來越大，新媒體更能讓客戶有親臨感，讓客戶能夠全方位的了解項目的情況，效果要比平面媒體好很多。