反思中國房地產當前十大問題

若干年來，處于“調控時代”的房地產行業，或多或少地脫離了市場化機制的自我調節，諸多行業問題也隨之逐漸暴露出來。如房價越調越漲、建筑質量問題增多、商業地產區域性過剩、精裝房導向與控房價之背反等等，這使全行業陷入了一種浮躁的情緒。

1 高周轉模式下建筑質量問題增多

大量拿地、快速開工、快速銷售，憑借著高周轉模式，萬科等大型房企成功跨入千億元規模。而在調控重壓之下，剛改型產品、高周轉模式也成為越來越多開發商的選擇。然而，在開發商極力縮短項目開發周期、追求資金周轉率的背后，質量隱憂也漸漸浮現。為了壓縮成本、提高利潤率，不少施工方偷工減料，再加上高周轉模式下企業有效管控的缺位，各種樓盤“質量門”頻頻爆發，其中不乏知名開發商，不僅給業主帶來困擾，更讓整個行業蒙羞。

2 商業地產區域性、結構性過剩商業地產的供過于求早已經不是新鮮事。2009年初，幾乎所有地產機構數據都認為一線城市的商業地產超過了需求量。但就在這些城市商業地產空置率基本得到解決的同時，問題逐漸指向二、三線城市。有數據表明，部分二、三線城市如成都、長春、佛山等地，在建和計劃施工的綜合體項目少則二十余個，多則上百個，全國商鋪待售面積則超7000萬平方米。由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目招商遇困，并陸續推遲開業。商業地產區域性、結構性過剩已經成為中國地產業不容忽視的問題。

3 房價越調越漲、限購執法不嚴從土地招拍掛，到國六條、國八條、國四條，再到限購政策，直至2013年最新出臺的“國五條”，幾年來房地產調控政策可謂層出不窮，房地產業界對此亦褒貶不一。但無論政府、學者、開發商如何激辯樓市調控，在購房者看來，房價越調越漲始終是不爭的事實。與此同時，隨著“房叔”、“房嬸”、“房姐”、“房妹”等事件的曝光，“一人多戶”也使限購執法不嚴的問題浮出水面。而樓市調控“騎虎難下”也成為當前房地產市場的面臨的核心問題之一。

4 城鎮化被誤讀為“房地產化”新一輪城鎮化正在如火如荼地推進，然而在部分地區，城鎮化卻成為推漲地價、房價的契機，在地方政府的支持下，不少開發商無視當地市場需求和經濟發展水平，借口提升城市水平大舉圈地擴建，掀起了新一輪的“造城運動”。眾多縣級市要建超高層寫字樓、大搞“城市綜合體”。另有一些城市以加速城鎮化進程為幌子，以建設工業園區為名，以獲取土地出讓收入及相關稅費為目的，大搞擴城、造城運動。新一輪的城鎮化似乎正演變成“地產的狂歡”。

5 全行業浮躁、人才流動加劇前十年，開發商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”，買房人則是“見房就買、除房不買”，調控雖有所抑制，但浮躁之風仍在，此風如今更有了新的演變，行業轉型期，商業地產、度假地產、養老地產、產業地產等新領域的拓展對人才的渴求變得更加旺盛，人才流動變得更加劇烈，而在大型公司稍有立足的人便會被獵頭盯上，挖角薪水可翻幾倍，不少從業者膨脹不已。而到底是該獵人還是自身培養，在人才方面，整個行業也開始了一場新的探索。

6 精裝房導向與控房價之背反早在2008年，住房和城鄉建設部便發文要求各地制訂出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房。而精裝修房因可避免二次裝修造成結構破壞和綠色環保、節約等優點，也被更多開發商和買房人所接受。由于附件裝修，其價格自然要高于同等條件的毛坯房。但為維穩樓市，國家對房地產的調控始終未有放松，希望平抑房價，一些地方甚至限制售價，而為追求低價快跑的策略，一些開發商又選擇回歸毛坯房之路。而精裝修導向與控房價的矛盾就此產生。

7 限購加劇民間資金外流在限購與限貸政策持續、樓市調控持續發酵的背景下，大量資金從樓市撤出，有的涉足礦業，有的投入其他領域。與此同時，在樓市“限購”時代，由于在國內暫無購房資格，因此。有投資需求的購房者紛紛在國外置業，導致大量民間資金外流。此外，在限購政策下，房企為了尋找新的利潤增長點，亦將投資觸角伸向了海外市場，這也是一種資金外流的現象。

8 養老住宅開發政策支持缺失

隨著我國逐漸步入老齡化社會，近年來養老產業引起了業界的廣泛關注，不少品牌開發商紛紛成立養老產業研究團隊，部分保險資金也紛紛進軍養老地產。然而，養老產業投資大、回收慢，國內養老地產缺乏完善的商業模式，再加上國家以及地方政府沒有相關金融及土地等方面的政策支持，現階段的養老產業的發展無法做到地產開發與專業配套設施、配套服務的兼顧，更多仍是停留在以養老住宅開發為主的階段，不少開發商甚至借養老之名行圈地之實。

9 借題材圈地、大盤卷土重來工業地產、旅游地產、養老地產、商業地產等非限購領域興起的同時，亦有不少開發商借到這些題材，大舉圈地。尤其在旅游地產方面，海南便是典型一例。不足4萬平方公里的土地上，動輒引來數十億、上百億元的投資。云南旅游地產更達狂熱的境地。而萬達集團、雅居樂等企業更是重金下注旅游地產。事實上，瞄準旅游地產這塊肥肉并不是這一兩年的事情。數據顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元。由于在城市范圍內針對土地的政策和限制繁多導致幾乎已無地可圈，開發商庫存壓頂，生存壓力越來越大。于是，城市邊緣地區，特別是旅游區域就成了開發商打擦邊球、大肆圈地的灰色地帶。

10 境內外融資成本過高

當前，迫于資金鏈壓力，大部分房企選擇發行債券票據或是信托方式進行融資以解決當前困境，然而，這些融資方式的成本已經達到了歷史最高點。而隨著大房企的擴張，中小房企受到嚴重擠壓，回款困難，利潤率整體下滑，利潤難以覆蓋前期融資成本。傳統渠道融資困難重重，而再次通過民間借貸或者信托融資“借新還舊”，面臨的是又一輪“飲鴆止渴”。不過，除了民間融資和信托渠道，赴港上市也成了不少中小房企募資自救的選擇之一。此外，還有不少中小房企選擇了房地產基金、資產證券化、出售項目或子公司股權等融資渠道。但整體而言通過高利貸融資成本高達30%-40%。目前，中型房企的融資成本在25%，小型房企更高，大型房企稍低。但總體而言，中國房企融資成本遠遠高于其他國家的房企。

（據地產中國網）