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綜合分析法對房地產市場需求因素的研究

2013-04-29 11:51:31齊順
科技創新與應用 2013年7期
關鍵詞:研究

齊順

摘要:取消福利分房之后,我國的房地產業步入了快速發展的時期。快速發展的房地產業,其房價不斷攀升,在一些地區房地產“泡沫”出現了。通過各因素對需求的影響機理,對影響房地產市場的需求因素進行分析,選取了5個因素作為指標。對青島市房地產市場進行綜合分析,運用灰色關聯度法分析影響房地產市場需求的因素,對因素進行排序,找出其中的主要因素。

關鍵詞:房地產市場;需求因素;研究

1 前言

1.1 需求理論

需求是指在某一特定的時期內,居民在每一價格水平時能夠且愿意購買的某種商品量,是購買欲望與購買能力的統一。需求量是消費者在某一既定的價格下,能夠且愿意購買的某種商品數量[1]。從宏觀經濟來看,房地產需求是指全社會對房地產市場總的需求,包括價值總量和實物總量。從微觀經濟的角度來看,房地產需求是指房地產的消費者,在特定時期內、一定的價格水平之上,能夠且愿意購買的房地產商品量。這里所說的需求是有支付能力的需求。

1.2 青島市房地產市場的基本現狀

2012年,國家出臺政策控制房價。但住房的剛性需求旺盛:各國經驗表明,當人均GDP達到$2500,而人均住宅面積未到達30~35平方米,會維持較旺盛的住房需求。另外據專家分析,當恩格爾系數為40%時,各國的住房消費將會占消費結構的15%~20%。目前青島市的恩格爾系數已不足40%,而住房消費的比重卻不足10%,比國際水平低5%~10%。由此可知,住房消費存在較大的消費空間。

另外,青島市的城市化進程正在展開,膠州灣高速、跨海大橋的建設施工大大加快了“大青島”戰略的實施進度。新增人口、新涌入的移民創造了更多的住房需求。據此,青島市未來住房的剛性需求依然很大。

2 選取并分析影響房地產市場需求的因素

考慮到指標量化難易程度,通過歸納、綜合和演繹方法,選取城市人口總數、城鎮人均居住面積、城市GDP、城鎮居民人均可支配收入、房地產價格指數5個代表性因素進行分析。居民對商品房的實際需求用商品房銷售面積來代表。

青島作為一個副省級城市,人口基數較大,新增人口對住房的銷售有重大影響。截止到2010年,青島市城鎮人均居住面積僅有27.42m2,與發達國家的60~70m2相差甚遠。經濟水平高,各個產業對房地產的需求和房地產業自身的發展均增強。城鎮居民人均收入反映了居民的實際購買力,與可支配收入成正比。商品房價格指數反映了商品房價格變動程度和趨勢的相對數,其對房地產需求有一定的影響。

3 房地產需求影響因素的綜合分析

3.1 方法介紹

本文采用灰色關聯度對房地產市場的需求因素進行綜合分析。

灰色關聯度分析法的基本思想是依據曲線形狀的相似程度判斷聯系:如果曲線越相似,則序列間的關聯度越大;反之則越小。依據關聯度對系統因素進行排序

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