綜合分析法對房地產市場需求因素的研究

齊順

摘要：取消福利分房之后，我國的房地產業步入了快速發展的時期。快速發展的房地產業，其房價不斷攀升，在一些地區房地產“泡沫”出現了。通過各因素對需求的影響機理，對影響房地產市場的需求因素進行分析，選取了5個因素作為指標。對青島市房地產市場進行綜合分析，運用灰色關聯度法分析影響房地產市場需求的因素，對因素進行排序，找出其中的主要因素。

關鍵詞：房地產市場；需求因素；研究

1 前言

1.1 需求理論

需求是指在某一特定的時期內，居民在每一價格水平時能夠且愿意購買的某種商品量，是購買欲望與購買能力的統一。需求量是消費者在某一既定的價格下，能夠且愿意購買的某種商品數量[1]。從宏觀經濟來看，房地產需求是指全社會對房地產市場總的需求，包括價值總量和實物總量。從微觀經濟的角度來看，房地產需求是指房地產的消費者，在特定時期內、一定的價格水平之上，能夠且愿意購買的房地產商品量。這里所說的需求是有支付能力的需求。

1.2 青島市房地產市場的基本現狀

2012年，國家出臺政策控制房價。但住房的剛性需求旺盛：各國經驗表明，當人均GDP達到$2500，而人均住宅面積未到達30～35平方米，會維持較旺盛的住房需求。另外據專家分析，當恩格爾系數為40%時，各國的住房消費將會占消費結構的15%～20%。目前青島市的恩格爾系數已不足40%，而住房消費的比重卻不足10%，比國際水平低5%～10%。由此可知，住房消費存在較大的消費空間。

另外，青島市的城市化進程正在展開，膠州灣高速、跨海大橋的建設施工大大加快了“大青島”戰略的實施進度。新增人口、新涌入的移民創造了更多的住房需求。據此，青島市未來住房的剛性需求依然很大。

2 選取并分析影響房地產市場需求的因素

考慮到指標量化難易程度，通過歸納、綜合和演繹方法，選取城市人口總數、城鎮人均居住面積、城市GDP、城鎮居民人均可支配收入、房地產價格指數5個代表性因素進行分析。居民對商品房的實際需求用商品房銷售面積來代表。

青島作為一個副省級城市，人口基數較大，新增人口對住房的銷售有重大影響。截止到2010年，青島市城鎮人均居住面積僅有27.42m2，與發達國家的60～70m2相差甚遠。經濟水平高，各個產業對房地產的需求和房地產業自身的發展均增強。城鎮居民人均收入反映了居民的實際購買力，與可支配收入成正比。商品房價格指數反映了商品房價格變動程度和趨勢的相對數，其對房地產需求有一定的影響。

3 房地產需求影響因素的綜合分析

3.1 方法介紹

本文采用灰色關聯度對房地產市場的需求因素進行綜合分析。

灰色關聯度分析法的基本思想是依據曲線形狀的相似程度判斷聯系：如果曲線越相似，則序列間的關聯度越大；反之則越小。依據關聯度對系統因素進行排序