湖南土地市場過暖？

郭宏

今年1—5月，我省房地產(chǎn)用地量價(jià)齊升，土地出讓均價(jià)較去年有明顯漲幅。但推出地塊多為優(yōu)質(zhì)稀缺資源，并不能代表該城市和全省土地市場整體水平的提升，土地市場并未出現(xiàn)過暖現(xiàn)象。

2013年1-5月，全省土地出讓均價(jià)為1267.2元/平方米，招拍掛出讓均價(jià)為1337.7元/平方米，同比去年分別提高58.5%和63.4%。現(xiàn)就其變化原因進(jìn)行以下初步分析。

房地產(chǎn)用地量價(jià)齊升是主要推手

從供應(yīng)量變化上來看，土地供應(yīng)總量自去年以來同比首現(xiàn)增長，其中房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增長為主要原因。2013年1-5月，全省供應(yīng)土地5555公頃，與去年同期相比增加13.4%。土地供應(yīng)量變化扭轉(zhuǎn)了去年以來同比減少的狀況，在第2季度首現(xiàn)同比增長。在經(jīng)營性土地供應(yīng)中，商服用地、普通商品住房用地供應(yīng)量分別達(dá)到575公頃和1189公頃，同比去年增長41.2%和52.9%，而工礦倉儲(chǔ)用地繼續(xù)延續(xù)去年以來同比減少的趨勢，1-5月同比仍舊減少12.9%。

從價(jià)格變化上來看，出讓成交價(jià)款和均價(jià)有較大提高主要來源于房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格的上漲。2013年1-5月，全省出讓成交價(jià)款為372.42億元。同比去年增加86.3%，全省土地出讓均價(jià)同比均提高近六成。其中商品住房用地出讓均價(jià)為1785.3元/平方米，較去年同期上漲31.8%，商服用地出讓均價(jià)為2117.2元/平方米，較去年同期上漲53.6%。工礦倉儲(chǔ)用地出讓均價(jià)為287.4元/平方米，與去年同期基本持平。

14市州土地價(jià)格均較大幅度上漲

從市州來看，以往價(jià)格水平較高和較低的地區(qū)，出讓價(jià)款和出讓均價(jià)水平紛紛出現(xiàn)較大幅度上漲。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格水平較高的地區(qū)土地供應(yīng)持續(xù)活躍。以長沙市為例，商服用地出讓價(jià)款和住宅用地出讓價(jià)款分別達(dá)64.3億元、90.2億元，占全省的52.8%和42.5%，價(jià)款同比增加136.8%和73.4%；商服用地出讓均價(jià)和住宅用地出讓均價(jià)同比上漲113.6%和47.4%，分別達(dá)到4395.2元/平方米和2816.8元/平方米；另一方面，以往價(jià)格水平較低的地區(qū)上漲態(tài)勢顯現(xiàn)。以懷化市為例，商服用地和住宅用地的出讓價(jià)款分別達(dá)到13.8億元和15.1億元，同比增加518.3%和251.5%，占全省相應(yīng)價(jià)款的11.4%和7.2%，商服用地出讓均價(jià)和住宅用地出讓均價(jià)同比上漲75.0%和94.6%，分別達(dá)到1727.9元/平方米和1248.4元/平方米。高地價(jià)地區(qū)價(jià)格比重的主導(dǎo)影響和低地價(jià)地區(qū)價(jià)格水平的提升共同推高了全省均價(jià)水平的上漲。

從城市內(nèi)部來看，中心城區(qū)的存量優(yōu)質(zhì)地塊入市成為商服用地出讓均價(jià)上揚(yáng)的主要原因。城市的核心區(qū)域因城市改造出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)稀缺存量地塊入市，因其大部分商業(yè)位置優(yōu)越，用途上側(cè)重于商服用地類型，因此開發(fā)商對其投資回報(bào)預(yù)期都普遍高漲，直接推高了均價(jià)水平。如長沙市開福區(qū)芙蓉中路原火車北站地區(qū)因北站搬遷而出現(xiàn)位置優(yōu)越的存量土地，今年以來，有三塊面積分別為1.92公頃、2.31公頃和6.64公頃的土地相繼成交，價(jià)款為9.3億元、7.2億元和35.8億元，土地單價(jià)達(dá)到4.8萬元/平方米（規(guī)劃容積率為9.0）、3.1萬元/平方米（規(guī)劃容積率為9.0）和5.4萬元/平方米（規(guī)劃容積率為10.9），因此三宗地塊出讓價(jià)款占到長沙市商服用地成交總價(jià)款的81.4%，直接推高了全市商服用地均價(jià)水平；懷化市迎豐路與紅星路（屬于城市土地二級區(qū)域）一宗面積為2.3公頃的商服用地地塊以1.17億元成交，土地單價(jià)達(dá)到5087元/平方米（規(guī)劃容積率為6.0），對全市整體均價(jià)的提高產(chǎn)生了影響。

發(fā)展?jié)摿^大的城市新區(qū)住宅用地頻現(xiàn)高地價(jià)。部分地區(qū)作為城市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，因?yàn)榫哂薪煌▍^(qū)位優(yōu)勢和完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套，開始成為住宅用地供應(yīng)的主戰(zhàn)場，從而也出現(xiàn)單宗高價(jià)地現(xiàn)象。如長沙市岳麓區(qū)梅溪湖區(qū)片作為大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，其土地市場運(yùn)行一直受到較高關(guān)注。今年以來，該區(qū)域土地市場熱度持續(xù)，先后有兩宗10.05公頃和5.3公頃的住宅用地以14億元和10億元成交，土地單價(jià)達(dá)到1.4萬元/平方米（規(guī)劃平均容積率為5.0）和1.9萬元/平方米（規(guī)劃平均容積率為6.0），其成交價(jià)款占長沙市商品住宅用地成交總價(jià)款的26.6%，對住宅用地均價(jià)水平也造成了較大影響。

土地市場并未出現(xiàn)過暖現(xiàn)象

高價(jià)地宗地產(chǎn)生的負(fù)面影響有限。今年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市均出現(xiàn)了高價(jià)地現(xiàn)象，主要是因?yàn)樵谌ツ贻^高土地流拍率的影響下，土地管理部門在制訂出讓方案時(shí)偏重于地理位置較好的地塊，此類稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的開發(fā)價(jià)值直接刺激開發(fā)商等的拿地?zé)崆椋瑥亩霈F(xiàn)高價(jià)地現(xiàn)象。并因?yàn)槌鲎寖r(jià)款占比偏高而引起各地區(qū)和全省土地均價(jià)水平一定程度上的上漲。但綜合分析此種類型地塊，一是因?yàn)橥恋噩F(xiàn)有區(qū)位和規(guī)劃區(qū)位優(yōu)越、本身土地價(jià)值偏高而導(dǎo)致價(jià)格水平出現(xiàn)抬升，但并不能代表該城市和全省土地市場整體水平的提升，土地市場并未出現(xiàn)過暖現(xiàn)象；二是此類地塊規(guī)劃容積率設(shè)定較高，普遍達(dá)到了5.0及以上，樓面地價(jià)尚處于土地出讓價(jià)格的合理區(qū)間范圍內(nèi)，未來經(jīng)開發(fā)建設(shè)后投入市場，也不會(huì)出現(xiàn)偏離正常水平的市場價(jià)格，對市場造成不利影響。

建議多措施保地價(jià)平穩(wěn)

一是確保積極穩(wěn)妥均衡供地，在出讓地塊選擇方面，按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠(yuǎn)近兼顧；好壞搭配、大小互補(bǔ)；用途兼有、品種齊全等原則，同時(shí)推出多宗地或安排同時(shí)出讓，把具備供應(yīng)條件的土地集中推出從而降低高價(jià)地出現(xiàn)頻率；在價(jià)格確定方面，采取差別化的定價(jià)方式，嚴(yán)控出讓底價(jià)虛高現(xiàn)象；同時(shí)要進(jìn)一步嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件，嚴(yán)審競買人資格，建立構(gòu)建良性競爭的市場環(huán)境，防止惡性競爭和不合理高價(jià)地產(chǎn)生。二是保持地價(jià)信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾。各級國土管理部門在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，要采取多種手段努力保持地價(jià)信號平穩(wěn)，消除地價(jià)信號異常和波動(dòng)。一方面嚴(yán)格實(shí)行異常交易高價(jià)地塊上報(bào)制度，各地溢價(jià)率超過50%的地塊必須在成交3個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)，督促“高價(jià)地”頻發(fā)地區(qū)研究制定控制地價(jià)預(yù)案；另一方面將已出現(xiàn)的總價(jià)或單價(jià)“地王”情況主動(dòng)向媒體和社會(huì)群眾進(jìn)行解釋分析，主動(dòng)宣傳或引導(dǎo)媒體宣傳，積極應(yīng)對負(fù)面炒作。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)閑置土地處置力度。一方面嚴(yán)格執(zhí)行國土資源部新的《閑置土地處置辦法》，在供地環(huán)節(jié)、批后監(jiān)管環(huán)節(jié)雙管齊下，防止房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)圈地囤地，對未按約定開工、竣工的項(xiàng)目及時(shí)清理通報(bào)，每季度跟進(jìn)查處閑置土地和違約宗地，建立精細(xì)化的監(jiān)管機(jī)制；另一方面在土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)中設(shè)立“房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊監(jiān)管專欄”，督促大企業(yè)大地塊盡快開發(fā)建設(shè)，引領(lǐng)帶動(dòng)市場供給。