淺談建筑物區分所有權

李茜

隨著多層住宅的日趨普及，一棟建筑物內部的產權結構開始朝著多元化的方向發展。這種多個所有人共同擁有一幢多層建筑物的現象，催生了我們現在所熟知的“區分所有”的制度。建筑物的區分所有，可以說是對傳統的單一所有和共有關系的突破，它是在現代社會多層住宅商品化發展的背景下產生的一種新型物權形態。而所謂的建筑物區分所有權，是指權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。簡言之，該權利是由專有權、共有權和管理權（或成員權）所組成的一種復合性權利，也有學者稱之為“復合物權”[1]。我國《物權法》第七十條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

關于“建筑物區分所有權”一詞，國外立法的表述略有不同。奧地利、德國稱其為“住宅所有權”，瑞士稱為“樓層所有權”，法國稱為“住宅分層所有權”，英國稱為“住宅所有權，美國稱為“公寓單元所有權或公寓所有權或水平所有權”，日本和我國臺灣地區稱為“建筑物區分所有權”。由此可見，我國物權法草案第六章所使用的建筑物區分所有權的概念，正是采用日本民法與我國臺灣地區的提法[2]。雖然各國立法中表述的名稱各異，但實質內容是相同的，都是對建筑物的某個特定部分所享有的所有權的一種抽象概括。

各國民法直到第一次世界大戰以前，對建筑物所有權都不曾做出有別于其他不動產的特殊規定。1804年的法國民法典首次規定了建筑物區分所有權制度，但由于在當時由多個所有人共同擁有一棟高層建筑物的情形很少，以至于這一制度很少有能夠發揮作用的空間。而在其他歐洲大陸國家的民法中，對類似于區分所有權的規定也頗為粗陋。甚至于在一些國家，例如德國和瑞士都明文否定了區分所有權關系的效力。第一次世界大戰以后，資本主義各國出現了城市化現象，城市人口的激增，使得土地資源日趨緊張，城市地價也隨之不斷地上漲，建筑物開始向高層發展。在這種情況下，個人獨自擁有或少數人共同擁有一棟建筑物的能力相對變小，絕大多數的城市居民只能擁有一棟建筑物的一部分，而且人們獲得的方式也由原先的租賃買賣或繼承分割而逐漸轉化為直接買賣。第二次世界大戰以后，上述現象更為普遍，建筑物的使用功能也日趨得豐富。在許多國家，城市的民用住宅中的那些附屬設施，如集中供水、供電、供氣、供暖系統、電梯、共用的電視天線、共用停車場等也開始成為必要的消費資料。然而，由于高層建筑物的所有人往往有幾十個，甚至上百個，在權利歸屬、使用方式及人際關系上往往就呈現出比一般建筑物中的居民之間更為復雜的情形，產生糾紛的可能性也更大，以致有的學者把這類建筑物稱為“糾紛住宅”。基于此，專門調整這類建筑物所有人之間權利義務關系的建筑物區分所有權制度便應運而生。在歐洲大陸國家，首先完成有關區分所有權立法的國家是奧地利，該國于1948年制定《住宅所有權法》，而其他一些國家在此之后，也紛紛地作出了類似的規定。在這些有關建筑物區分所有權的立法中，一般都對該權利的成立與消滅、專有權與共有權的關系、區分所有權人的權利義務、區分所有權人團體的性質和活動方式、區分所有權人之間訂立的規約的性質及效力、解決糾紛的程序等做出了專門規定[3]。

自1804年建筑物區分所有權首次產生以來，學界對其意義的界定就存在諸多不同的主張，進而也形成了各種不同的學說。究其原因，主要是由各國在政治、經濟以及法律理念上的不同所致。這其中主要有三種不同的學說，即一元論說、二元論說及三元論說。

一元論說，又稱為“一元主義”，“單一要素說”，“狹義區分所有權說”。它可進一步地分為“專有權說”和“共有權說”兩種主張。專有權說認為，建筑物區分所有權是指區分所有權人對建筑物的專有部分所享有的所有權，即專有權。該學說最早是由法國民法學者在解釋1804年法國民法典第664條關于樓層所有權的規定時提出。上世紀六、七十年代，傳入了日本，并得到了進一步發展。我國臺灣地區一些學者亦贊同該學說。共有權說認為，建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的持份共有權。這一學說以集團性、共同性為立論的基礎，將區分所有建筑物的整體視為全體區分所有權人所共有。也即是將區分所有權作為一種共有所有權加以理解和把握。該說并未被法國的大多數學者所接納，但盡管如此，這一學說也并未因此而消亡，它在日本就得到了重要的發展[4]。

二元論說，又稱“復合要素說”，“廣義區分所有權說”。該說認為，建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合。在我國大陸，大多數學者認為區分所有是由共有和單獨所有構成的。

三元論說，或稱為“三要素說”，“最廣義區分所有權說”。該學說主張，建筑物區分所有權，是指多個所有人共同擁有一棟多層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的專有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有權，以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。即是建筑物區分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。這一學說為德國美因茲大學著名教授貝爾曼所倡導，認為建筑物區分所有權系由區分所有建筑物專有部分所有權，共用部分持分權，以及因共同關系所生的成員權構成。在這里，專有部分所有權（專有權）又稱特別所有權，共用部分持分權又稱共有權，因共同關系所生的成員權又稱社員權。此三者形成了一個不可分離而具有物權法性和人法性的特別權利——“共同的空間所有權”[5]。三元論說被我國理論界所普遍接受，并且由我國《物權法》對第七十條的規定也可以看出，我國物權立法也是以該學說為基礎來界定建筑物區分所有的。

最后，關于建筑物區分所有權的特征。建筑物區分所有權作為一種新型的物權形態，其與傳統的不動產所有權相比，具有以下特征：

首先是復合性。建筑物區分所有權是由許多不同的權力組合而成的。在建筑物區分所有權的三個組成部分中，所有權人對專有部分的所有權即專有權占主導地位。這主要表現在以下幾個方面：其一，取得專有權的同時也就取得了共有權和成員權；而專有權的喪失，也就導致共有權和成員權的喪失。換言之，權利人在處分專有權的同時，也就處分了共有權和成員權。其二，專有權的權利范圍決定了共有權及成員權的權利范圍。其三，權利人在進行權利登記的時候，也只需要對其專有部分所有權進行登記即可。

其次是整體性與不可分割性。建筑物區分所有權雖然是多項權利的組合，是“復合物權”，但三種權利是緊密結合成為一個整體的，權利人不能對建筑物區分所有權進行分割行使、轉讓、抵押、繼承或是拋棄。簡言之，建筑物區分所有權不能被分割處分。

最后是權利主體身份的多重性以及權利義務內容的復雜性。因為建筑物區分所有權是一種 “復合物權”，所以作為該權利的主體也就具有了多重的身份，既是區分所有建筑物的專有權人，又是區分所有建筑物的共有權人，還是區分所有建筑物管理團體的成員，即是一個“三合一”的身份。同時，也正是基于權利主體身份的多重性，使得權利義務關系也表現得較為復雜。作為專有權人，可以對其專有部分進行占有、使用、收益和處分，但這些權能又要受到其他專有權人的制約，即權利人須負擔不能危害他人利益的義務。作為共有權人，建筑物區分所有權人之間要適用物權法上有關共有的規則。而作為建筑物區分所有權人組織的成員，各所有權人有權依法共同決定與建筑物的管理有關的重要事項，同時也要遵守基于團體關系而產生的各項義務。

注釋：

[1] 王利明：“論業主的建筑物區分所有權的概念”，載《當代法學》2006年。

[2] 同上。

[3] 陳甦：“論建筑物區分所有權”，載《法學研究》1990年第5期。

[4] 陳華彬：“論建筑物區分所有權的構成——兼議《物權法》第70條的規定”，載《清華法學》2008年第2期。

[5] 同上。