膠州地產“后發力”

于洋

從某種意義上講，區域的發展，與其天然的地理區位有極為重要的關聯。

膠州，因靠近膠州灣而得名，也因臨近海灣港口而開放。她處在半島“一體”發展的三條黃金通道。濟青、青萊高速以及膠濟鐵路的咽喉位置，是山東半島與內陸連通的交通樞紐，優越的交通條件使得她在融入大青島、服務大半島、發展藍色經濟中，贏得了區域經濟發展的優勢與活力。一個散發著勃勃生機的“金膠州”正在人們面前展現。

隨著雙積路、膠州灣大橋膠州連接線等一批重大交通設施的快速推進，公鐵聯運、海陸聯動的優勢愈加明顯。加之山東半島國際機場正式落戶膠州膠東，使得膠州及紅島區片成為了山東省唯一的內聯全國、外接全球的世界級中轉樞紐和國際門戶。得天獨厚的區位優勢，將對膠州的戰略地位、產業結構調整、城市功能等方面起到巨大推動作用。在新一輪大青島發展戰略中，膠州將成為大青島半小時輻射半徑內重要的經濟隆起帶和交通樞紐。

房地產市場的發展離不開城市經濟的有力支撐。作為青島最有發展潛力的區域之一，如今，在眾多利好因素的影響下，膠州地產已具備了領跑市場的“后發力”。

反觀膠州，按照青島市經濟重心西移的發展布局，青島西海岸將成為重點的產業發展區域。膠州處于西海岸產業帶的中間位置，又是加工制造業和倉儲物流業的基地，必將匯集大量的人流。

而有了需求的支持，必然會推動未來膠州房地產市場的繁榮，但前提是有品質才有市場。

市場為何“溫吞”

膠州的房地產市場同青島其他的縣級市相比，起步并不算晚，但是在前幾年中，發展卻非常平穩，甚至有些平淡。膠東半島房價飛漲，而融入半島經濟圈的膠州卻遲遲沒有大動作。房價相較于膠州灣及周邊區域，無疑位居中等，甚至偏下。這與膠州的城市地位及整體經濟發展水平是不相稱的。那么，原因何在？

“膠州房地產和其他區域不一樣，因為它的平臺和土地資源相對充足。這里不僅有老城區、新城區、海爾大道、少海、產業新區等眾多板塊，還有相對寬裕的土地供應。就是不算膠東、膠西、膠北、李哥莊這些鄉鎮，市場上也至少有三四十個樓盤在建在售，從來就是供過于求。”青島中置國際市場總監張百忍說。

從2004上半年來看，隨著膠州城市影響力的擴大，以及膠州市政府對膠州房地產的愈加重視，一些大的地產商和有著豐富經驗的地產投資者不斷地將目光投向膠州，膠州新樓盤也如雨后春筍般不斷涌現。大批土地的出讓，導致膠州的房地產市場需求處于飽和狀態。

另外，膠州房地產市場的主要客戶群有著明顯的特點，它主要由膠州當地的高中低各收入階層和膠州外企員工組成。他們有著最基本的住房需求，但他們對樓市和時下的樓價有著固執而堅定的看法，不會接受過高的樓價，但當樓價調整到可承受的范圍內，他們就會入場。

根據青島網上房地產統計數據顯示，膠州市全年新房成交13530套，成交量占青島市總成交量的12.8%。一位業內人士告訴記者，其中七成為膠州本地客戶，一成為膠州以外青島其他區市客戶，兩成為外地客戶。換句話說，支撐膠州房價的脊柱為剛性需求。

“膠州和原膠南不一樣，很難依靠外來客戶，主要還是本地人，可是這個全部人口只有80多萬人、市區人口只有30多萬人，且又在大力推進舊城舊村改造的小城市，還有多少挖掘潛力？”張百忍不無擔心地說。

從目前的情況看，膠州地產還是新老城區兩條腿走路，但因為本地購買力有限，市場短期內很難出現整體火爆行情。但從長遠來看，隨著新城區建設的逐步完善，經濟的快速發展，城市居民收入的提高等，都將為城市房地產業提供購買力保障。

“不打烊的繁榮”

一個地區房地產業的發展同當地政府的政策指向是息息相關的。

作為山東省首批沿海開放城市，出口創匯連續多年居全省縣市首位的膠州，正在通過集群效應，吸引越來越多的物流資源，把“交通樞紐”這—優勢發揮到極致。

繼總投資7.1億元的中鐵物流項目落戶膠州后，投資5000萬美元建設集裝箱項目的以色列物流巨頭以星綜合航運公司來了，山東遠通鋼鐵貿易有限公司青島物流項目來了，山東鋼聯物流股份有限公司膠州物流項目、博遠物流、中集物流等近百家物流、加工企業紛紛入駐膠州。據悉，目前膠州規模超過千萬元的物流企業已經達到15家，在原青島五市中處于優勢地位。對此，有專家表示，物流企業的入駐，給膠州帶來的將是以倉儲物流業為龍頭的現代服務業——“不打烊的繁榮”。

如今，從早到晚一輛輛呼嘯而過的大型集裝箱貨車，儼然是膠州國際物流港日漸崛起的形象代言人。經濟的發展必然帶來城市的繁榮和人氣的極大提升。而與日俱增的物流、人流、資金流，自然也同步帶動了房地產市場的發展。

2013年1月，膠州樓市迎來了開門紅，根據青島網上房地產統計數據顯示，2013年1月份膠州市銷售830多套，相較2012年1月的330多套的銷售量，同比增加了兩倍還多。在傳統營銷的淡季取得如此喜人的成績，讓我們對未來的膠州樓市充滿了期待。

“近年來，隨著膠州國際物流港的日漸崛起，大量物流業相關企業入駐膠州，帶動區域經濟快速發展的同時也釋放出了較多的就業機會，再加之政府注重城市建設，居住環境日益改善，吸引了大量外來人口到此就業、定居。為房地產市場消費增添了需求支持。”綠城膠州紫薇廣場項目營銷總監高翔說。

實際上，一個城市房地產市場的發展，僅靠本地人是不足以支撐的，必須有大量外來人口。上海有30萬常住的中國臺灣人，深圳有中國香港人買房、北京則集中了全國的購房者。

反觀膠州，按照青島市經濟重心西移的發展布局，青島西海岸將成為重點的產業發展區域，膠州處于西海岸產業帶的中間位置，又是加工制造業和倉儲物流業的基地，必將匯集大量的人流。

而有了需求的支持，必然會推動未來膠州房地產市場的繁榮，但前提是有品質才有市場。

如今，隨著購房者購房理念的進一步理性，房地產開發也需要從原來的粗放型向品質精細型轉變。“現在來看房的人已經從關注價格逐漸轉向綜合考慮，購房更加理性化。”高翔告訴記者，隨著購房一族的年輕化，價格不再是購房者選房的唯一理由，購房者也會側重于開發企業的品牌形象，從樓盤的外部環境、項目的戶型設計、小區的環境綠化、物業管理等方面來考慮，從各項素質來評價樓盤的整體品質狀況。

房企借勢而為

什么樣的房子值得期待？尤其在大量存盤加速銷售，大量在建樓盤在售，產品日益豐富的情況下，置業者更是感到迷惑：我該買什么樣的房子？

在買房成本不斷提高的今天，品質高檔的樓房更契合當前許多人的居住夢想。正如高翔所言：“好城市中的好房子永遠是保值的。”

作為膠州新城區行政中心的首席品質大盤，綠城·紫薇廣場自開發之日起，就以其高端的產品定位和高品質的開發理念獲得了政府及社會各界人士的廣泛關注與認可。

比如，紫薇廣場是膠州第一個全石材干掛建筑的社區；全人車分流設計，在小區的地面看不到停車，打造純步行環境；每一個項目組團內都有游泳池，從小就可培養孩子游泳……再加上五星級喜來登酒店的入駐，處處體現著綠城對產品品質的精雕細琢。“當我們將房產品的建設作為實現生命價值和理想的一項事業并專注地投入智慧心血和生命時，其最終的建筑產品就將自然而然地超越技術，成為具有恒久價值的藝術作品。”綠城集團董事長宋衛平曾這樣說。

不只是綠城這樣大的地產企業，面對新的發展周期，膠州市本地企業也在“蘇醒”，而其中的一個縮影就是該市的李哥莊鎮。

在以藍色經濟為引擎的新的城市發展戰略破繭之后，膠州市李哥莊鎮也找到了自己的蝶變之路一“打造青島后花園，建設青島特色衛星鎮”。

如今，海灣大橋的通車進一步拉近了李哥莊與青島主城區的距離。正是這樣獨特的區位優勢，讓李哥莊這座衛星城鎮更加吸引人。

繼成功引進總投資20億元的“中國帽藝博覽城”、投資8億元的德才科技新材料和投資3.2億元的久力電動車等23個內外資項目后，世界500強企業富士康集團又成功落戶李哥莊鎮，這一系列招商引資的佳作使得李哥莊鎮的發展邁上了新臺階。另外，膠東國際機場的開建，也使得青島北岸城區的李哥莊板塊更具發展潛力。

其實，房地產市場的發展，主要就是靠人流和資金流“雙流”推動的作用。人流與資金流的集聚將為地產開發企業提供廣闊的市場空間。

在李哥莊順盛·水岸綠城售樓處，銷售人員忙得不可開交。青島順盛置業有限公司副總經理侯雷告訴記者，從今年正月初八到現在，順盛·水岸綠城每天都保持著10～16套的銷量。“我在這里買房，就是看中了它巨大的發展潛力。另外，價格也能夠接受。”在城陽工作的東北小伙小盧告訴記者。

“像這樣的外地購房者，占我們全部客戶的2/3。我們項目的主要客群就是周邊區域的外來務工人員。每天我們都有看房班車專門從黃島、李滄、城陽接送購房者。僅僅依靠本地需求是難以為繼的。”侯雷無奈地說。“在交通方面，目前李哥莊鎮仍處于尷尬的地理位置。膠州的公交車已經延伸到膠東，青島的公交車已經延伸到棘洪灘，而李哥莊鎮卻處在夾縫中，至今未有李哥莊鎮通往青島和膠州的公交車。”

交通布局與城區發展框架有機結合，才能獲得長遠發展的可能性。因此，我們必須向交通問題“開刀”。侯雷的一席話從另一側面道出了李哥莊鎮房地產市場可以預期的增值空間：隨著半島國際機場外圍交通設施擴大輻射半徑，內部交通系統提升客流疏散功能，這里的房地產市場將邁上新的臺階。

也許，小城鎮房地產的精彩，亦預示著青島特色新區膠州房地產的明天……